深圳控股2025中期报告

3主席報告 12管理層討論及分析 28中期簡明綜合全面收益表 29中期簡明綜合財務狀況表 79權益披露 公 司 資 料 股份上市香港聯合交易所有限公司（股份代號：00604） 執行董事 王昱文先生，主席蔡潯女士嚴中宇先生史曉梅女士 核數師 安永會計師事務所，執業會計師香港註冊公眾利益實體核數師 獨立非執行董事李偉強先生黃友嘉博士宮鵬教授 註冊辦事處香港九龍尖沙咀科學館道9號新東海商業中心8樓 審核委員會李偉強先生，主席黃友嘉博士宮鵬教授 股份過戶處 卓佳證券登記有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓電話：(852) 2980 1333傳真：(852) 2810 8185 提名委員會 黃友嘉博士，主席王昱文先生蔡潯女士李偉強先生宮鵬教授 網址www.shenzheninvestment.com 薪酬委員會 黃友嘉博士，主席李偉強先生宮鵬教授 公司秘書李嘉士先生 2025年上半年，本集團緊緊圍繞全年工作任務，一手抓轉型提升，一手抓經營發展，迎難而上、積極作為，全力推動各項工作取得扎實成效。本集團上半年實現營業收入103.5億港元，同比上漲175%；毛利17.7億港元，同比上漲63%；毛利率17%，較去年同期下降約12個百分點；經營溢利為7.0億港元。但由於受聯營公司虧損及大幅資產減值準備計提，加之稅費支出增加等影響，本公司權益股東應佔虧損26.2億港元。 一、2025年上半年經營工作回顧 （一）地產業務符合預期 上半年，本集團實施了去庫存專項行動，在考核和激勵機制上做了突破，上下齊心協力加快去化，實現地產簽約銷售約68億元人民幣（約74億港元），增速跑贏市場大勢。在全國新房銷售金額同比下降5.5%的情況下，本集團地產銷售較去年同期上漲10%。頤樾府、山水東城、深業雲築、泰蓉府等多個項目因盤施策實現銷售突破。重點項目建設穩步推進，中山頤灣花園等6個項目順利完成竣備。上半年本集團開發結轉收入約74.6億港元，較去年同期大幅上漲633%；開發毛利率為14%，同比下降18個百分點。深圳城市更新項目取得重要進展，車公廟第一更新單元二期項目完成南地塊土地合同簽署，正式進入開發階段；土地資源盤活工作有效推進，對歷史遺留未開發未確權用地制訂盤活處置方案，羅湖進智地塊、坪山高發地塊等未確權用地取得積極進展。 （二）物業租賃業務經營穩健 上半年，面對商業競爭白熱化及辦公市場持續低迷的不利環境，本集團迎難而上、積極作為，實現投資物業收入約6.5億港元，整體出租率保持90%，持續優於市場水平。本集團持續推動老舊物業改造升級，有效助力資產價值和租金收益實現雙提升；多措並舉加大招商力度，深業上城寫字樓開創「0成本精裝交付」模式，逆市新增7家優質企業客戶，商業領域新簽約70家品牌商戶。 （三）城市綜合運營業務穩步發展 上半年，本集團實現物業管理收入約15.9億港元，較去年同期上漲8%。物業運營綜合實力穩中有升，運營面積在去年底突破1億平方米 的 基 礎 上，上 半 年 淨 拓 展311萬 平 方 米，合 同 總 金 額4.1億 元 人 民幣，新增深圳東門街道、笋崗街道及馬鞍山鄭蒲港新區物管城市項目，中標中國移動、交通銀行等多個物業項目。深業運營獲評中國指數研究院「2025年全國物業服務百強企業」第14位。商業運營品牌效應凸顯，本集團發佈「3+X」商業產品線新戰略，深圳市內首家免稅店於2025年8月26日盛大開業。加速打造「商場+公園+文體旅」IP，成功舉辦斯巴達勇士挑戰賽、粵港澳大灣區花園大賽等超過160次特色活動，深業上城上半年實現客流超2,000萬人次，商業銷售額增長29%。 酒店運營規模逐步擴大，武夷山憬居度假酒店成功開業，目前本集團在運營或管理的酒店共8家，另有9家正在建設。上半年酒店業績展現較強韌性，運營收入約2.1億港元，較去年同期增長3%。深圳文華東方酒店搶抓「演唱會經濟」機遇，客房收入在深圳奢華酒店競爭中 躍 居 首 位；深 圳MUJI酒 店 和 深 圳 憬 居 酒 店 拓 展 商 務 客 源 成 效 顯著，經營指標超預期。 （四）科技產業投資業務有序推進 先進製造經營效益顯著提升，本集團旗下晶華公司是國家級專精特新「小巨人」企業，其上半年營收和淨利潤分別較去年同期上漲27%和106%，海 外 生 產 基 地 設 立 工 作 順 利 推 進。現 代 農 業 創 收 有 所 突破，營收增長108%，大鵬、南澳四季田園順利開業運營；農產品銷售首次供港實現出口「零突破」；寵物經濟積極推進，啟動佈局寵物檢測檢疫服務。園區「招投聯動」持續完善，本集團聯合母公司所設立的產業基金，以資本賦能帶動園區招商運營，錨定新質生產力，吸引優質科創企業入駐園區。 （五）公司治理提質增效 本集團財務管理取得實效，成功籌組置換40億港元銀團貸款，保障資金安全；進一步壓降港元負債規模，港元貸款淨減少7億港元。資債結構保持健康，剔除預收款的資產負債率為68.1%。費用管控更加高效，管理費用較去年同期下降18%。制度體系更加完善，修訂和出台系列制度，為合規安全和戰略發展提供有力保障。ESG保持卓越，本集團維持MSCI ESG的A評級，並獲得2025年Wind ESG的A評級。人才隊伍建設更加合理，搭建空缺崗位內部選聘平台，推動員工從地產開發部門向運營等部門轉崗，以匹配業務轉型。 儘管本集團採取一系列有力舉措，大幅提升了營業收入，維持核心業績總體穩定，然而行業嚴峻的環境導致聯營公司持續虧損，對本集團造成了重大負面影響。我們已建立機制密切關注聯營公司的經營動態、債務重組進展及風險化解工作。期內，我們對持有的路勁基建有限公司（「路勁基建」，股份代號：1098.HK）長期股權投資做了充分的減值撥備。剩餘的賬面值已公允反映其市場價值，後續路勁基建將不會對本集團業績造成重大影響，未來本集團將更專注自身經營和轉型，推動高質量發展，維護本公司及股東的長遠利益。 二、下半年經營計劃 本集團下半年將聚焦「穩業績」，圍繞全年目標任務奮力衝刺攻堅，緊盯短板弱項，確保全面完成各項任務，穩住核心業績。 加速推進地產銷售去化。地產銷售去化是完成銷售、營收、利潤等業績指標的關鍵。面對下半年競爭加劇的市場形勢，本集團將在營銷策略上分類施策，一是重點推進山水東城等核心項目，加強統籌鋪排，落實銷售回款；二是針對頤樾府、雲築、泰瑞府等上半年走勢穩定的流量項目，利用市場機會保持流速，貢獻超額業績；三是瞄準入市項目，釋放增量潛力，緊盯翠微谷等5個新入市項目，全力做好開盤籌備，精細化蓄客動作，力爭實現開門紅；四是狠抓庫存項目，通過制訂貼近市場的營銷策略，運用靈活的銷售手段堅定去化，優化存貨結構。 提升不動產資產管理水平。面對深圳商業及辦公市場日益激烈的競爭環境，本集團持續加強租賃物業的招商運營和效益提升，多措並舉保障租金收入穩定。一是主動拓展資源渠道，加大招商及續約力度，根據市場動態優化租金策略，為優質客戶提供定制化方案，提升項目競爭力；二是繼續推動老舊物業改造升級，規範租賃流程，盤活低效資產；三是前瞻佈局重大在建項目，加速推進灣中新城水街商業開業，在開發階段前置考量資產運營需求，確保車公廟一更二項目精准匹配區域市場，打造高品質產品。 做強城市綜合運營業務。我們將進一步做大規模、做強運營、做優服務，構築本集團業績的第二增長曲線。物業運營方面，本集團將通過投標、合資公司、政企合作、資源整合等方式拓展規模，推動資源集聚。同時，持續深入實施人工效能提升、歷史欠費催收等系列專項行動，加強管理效 率，優 化 服 務 水 平，提 升 盈 利 能 力。商 業 運 營 方 面，我 們 將 提 升 規 模化複製能力，多渠道拓展商業項目，持續擴大商業板塊整體規模。重點做好重大項目籌開工作，確保黃木崗交通樞紐商業等項目如期高品質開業，同時持續跟進潛在合作項目。酒店運營方面，借助內外部資源整合的機遇做大規模，提升運營能力，對於在營酒店繼續採取「因店施策」精細化收益管理策略，提高經營效能，多維度降本增效。 積極推進戰略性資源落地。我們將穩妥推進利益統籌和城市更新項目，持續推進八卦嶺6-1項目、上步工業區項目和橫崗南項目，力求有序釋放現有的城市更新和利益統籌資源。與此同時，我們將結合本集團轉型發展方向和未來業務佈局，密切關注市場上出現的機會，深入研究、精准研判，力爭擴大市場份額。 加強財務風險管控。本集團一貫高度重視風險管理，當前境內外市場環境複雜多變，我們將進一步加強風險管控。一方面繼續推動降低港元負債規模，另一方面持續優化債務期限結構，將部分中短期債務置換成長期 債 務，減 緩 本 集 團 短 期 償 債 壓 力。同 時，嚴 格 把 控 投 資 標 準，確 保 資金高效配置與穩健回報。本集團將持續堅持審慎財務策略，強化合規經營，為可持續發展築牢根基，為股東創造長期價值。 三、對於深圳控股轉型的思考 今年7月，中央時隔十年再次召開城市工作會議並作出重要論斷，會議認為「我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，我國城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段」。住房是城鎮化進程和城市發展的核心空間載體，隨着城市發展的主線從增量擴張轉向存量更新和提質增效，意味着未來房地產大規模擴張的基礎將不復存在。過去本集團高度依賴地產開發業務貢獻核心營收與毛利，面對房地產市場的劇變，近幾年我們的業績下滑明顯，業務組合平衡性和週期性問題顯現。在這種形勢下，我們必須下定決心加快業務轉型，構建符合新發展階段的業務模式。 我們基於自身的業務基礎、資源禀賦和對行業的展望來規劃轉型發展方向。不動產資產管理與綜合運營業務具有抗週期屬性，能夠創造長期、穩定的現金流，目前本集團已具備一定規模的經營性不動產，運營服務水平不斷提升，能夠保障未來經營業績可持續增長。接下來的五年，我們將聚焦業務結構優化升級，逐步降低開發業務比重，擴大不動產管理規模，提升運營服務能力，構建「投融建管退」全週期的資產管理體系，向「不動產資產管理及綜合運營服務商」轉型。 提升不動產管理規模。本集團目前持有超過170萬平方米的優質物業，未來三年，灣中新城水街、泰然新時代等旗艦項目及高端酒店將陸續完成建設和投入運營，不動產資產管理業務的收入和利潤貢獻將逐漸增加。我 們 將 持 續 優 化 資 產 組 合，適 時 對 優 質 的 經 營 性 不 動 產 開 展 戰 略 性 投資，穩步提升資產管理規模。謀求機會積極推進現有開發銷售類資產的去化和處置，降低開發業務比重，進一步優化資產結構。同時，我們將依託成熟的項目開發經驗與專業團隊，發展代建服務業務，實現開發能力的價值轉化，開闢新的穩健收入來源。 強化不動產運營管理。運營的本質在於用服務創造價值，只要能夠提供「叫好又叫座」的服務，客戶就願意購買。我們將圍繞消費趨勢與產業需求，為商戶、企業、住戶等不同類型客戶提供專業的高品質服務；通過精細化運營，持續提升租金回報和資產經營效益；深化品牌輸出和模式創新，充分發揮現有運營品牌優勢，進一步推動各類運營資源的整合，致力於打造具有行業競爭力的不動產運營管理平台。 構建不動產資本閉環。本集團將開展不動產基金管理，拓展多元化融資渠道，優化資產配置與投資效能，積極推動具備穩定現金流的成熟資產通過REITs等證券化途徑實現資本回收與溢價退出，從而構建「投融建管退」的資本閉環，強化資本循環效率，最終提升資產運營收益和股東回報。 打造科技產業投資服務能力。除了上述不動產業務的轉型，針對旗下產業類空間和入駐客戶，我們將構建「產業空間+科技服務+投資孵化」的科技產業業務矩陣，不斷挖掘新的利潤增長點。產業空間方面，我們將更加聚焦科技賽道，通過統籌策劃、物業調改、高標準建造等方式籌集形成專業化科技主題園區，增加坪效；科技服務方面，我們將深入客戶所在產業生態，為客戶提供資源鏈接、政策指引、法務稅收綜合支撐等多層次服務，深入融合科技手段，借助數字化、智能化技術提升運營效率、客戶體驗與決策水平；投資孵化方面，協同母公司眾多產業園區、光