金地集团机构调研纪要

调研日期: 2025-09-19 问题1:公司对当前市场基本面如何看待,将如何应对市场变化? 回答:今年以来,随着各项稳定房地产政策的落实,房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进。预计未来房地产政策仍围绕"止跌回稳",通过保交房、防风险、稳投资等手段巩固市场信心,进一步深化因城施策与需求释放,构建房地产发展新模式,促进房地产市场平稳、健康、高质量发展,公司也将迈入新的发展阶段:公司将充分整合资源聚焦主业发展,坚持安全审慎原则,持续跟踪宏观及行业形势变化,评估主要城市的市场趋势和土地市场收益水平,动态调整投资策略;围绕"安全、舒适、绿色、智慧"的好房子标准,通过户型创新、健康装修、景观升级、全维度实景示范区及产品价值展示等方式,全面推动产品力、营销能力提升;持续挖掘存量资产价值,在保有潜力资产的同时,探索土地置换、地块性质规划调整、商办用房改造、存量商品房收购等模式,争取政策支持的金融工具,盘活低效资产;轻重并举,发展持有型物业运营、代建和物业管理等业务,为公司可持续发展储备资源和能力;坚持以现金流为核心的经营策略,积极推动销售去化,精准管控现金回款与开支,坚守财务安全底线,为稳健经营提供切实保障。 回答:公司紧跟国家倡导及市场需求,探索房地产发展新模式,在持有型资产经营、物业服务、代建等板块进一步发力,推动业务均衡发展。2025年上半年,公司持有型资产整体经营稳健。商业物业方面,通过优化营销策略,强化会员精细化运营,同口径客流同比提升3%,销售额同比提升1%,会员复购人数同比提升16%。写字楼物业方面,通过优化招商策略、完善租户服务体系等举措,写字楼整体出租率较 2024 年末提升 2.1%。产业地产方面,公司凭借专业的招商运营能力,2025 上半年内累计签约 13 个招商代理及咨询服务类项目,进一步巩固行业竞争优势。长租公寓方面,持续保持高质量运营,成熟期项目时点出租率96%,续租率同比提升5个百分点至60%,经营质量稳步提升。金地智慧服务围绕"深耕存量、优拓增量,坚持高质量发展"的经营路径,持续夯实业务基本盘。截至2025 上半年末,在管面积约 2.72 亿平方米。公司深耕住宅业务、商服业务及城市服务三大基础业务板块,2025 上半年共中标 14 个千万级项目,同时在空间科技、体育产业及其他创新型业务领域协同发力,业务融合不断加深。2025年,金地智慧服务已连续十七年荣获中国物业服务百强企业。代建业务方面,公司持续夯实以"产品+服务+经营"为核心的能力建设,强化体系赋能与经营管控,以更灵活的合作模式和更多元的服务内容积极应对市场变化。2025上半年新增签约规模698万平方米,同比增长52%。公 司代建业务行业影响力、委托方满意度等均保持较高水平,2025年荣获"2025年中国代建企业综合实力TOP3"等多项行业大奖。 回答:公司围绕"安全、舒适、绿色、智慧"的好房子标准,坚持以更前瞻的市场研判、更敏锐的客户洞察、更清晰的项目认知为牵引,通过规划领先、户型创新、生活功能的领先满足、健康装修、景观升级等方式,全面推动产品力的提升。2025年上半年,公司推出的"好房子"产品也获得了市场验证,天津信达金地中山印项目荣获"2025上半年中国‘社区环境’好房子"、西安金地清岚颂项目荣膺"2025年人居梦想‘好房子’"大奖,此外还有多个项目入围第十一届CREDAWARD地建师设计大奖。 问题 4:盘活存量资产是政策着力推进的方向,公司目前在盘活存量方面取得了哪些进展? 回答:盘活存量方面,公司通过土地置换、地块性质规划调整、存量房"收存转保"等多种方式,积极优化存量资产质量。近年来,公司在金华、常州、青岛、武汉等城市均有项目实现政府收购商品房用作保障性住房的案例;在大连、湛江、沈阳、长春等地正积极推进商办项目使用性质调整或闲置土地收储。公司分别于 2024 年 12月和 2025 年 7 月,通过武汉当地保障房收储方式置换获 取武汉桥梁学校 A1 和 A3-1地块,公司结合武汉市建筑新规及当地客户需求,打造高品质住宅产品,其中,A1地块于2025年6月首次开盘,目前已基本售罄,取得了不俗的销售业绩。 问题5:公司今年也在土地市场有所动作,后续的投资策略如何? 回答:公司将审慎结合市场形势和公司现金流统筹情况择机补充土地储备,继续深耕重点城市,挖掘安全边际高、增长潜力大的板块和项目。 问题 6:目前公司股价低迷,远低于净资产。请问管理层能不能增持公司股份,稳定信心。 回答:公司高度重视股东回报,2025年3月,公司董事会制定并且披露了估值提升计划,通过聚焦主业、轻重并举、提高信息披露水平、探索利用资本市场工具等多种方式,推动公司发展,切实保障股东利益。同时,公司市值受宏观经济、行业环境、资本市场情绪等多种因素影响。公司将持续做好相关工作,相关情况请以信息披露为准。 问题 7:看到保险公司是贵公司的大股东,请问这是好还是坏,目前房地产行情不景气,大股东会不会大幅减持? 回答:公司现有主要股东分别是富德生命人寿和福田投控。长期以来,股东始终对公司充满信心,在经营发展的多个方面为公司积极提供支持。股东各方也积极帮助公司协调对接资源,推动公司轻重并举转型。后续如有应披露事项,公司将按照监管规定进行披露。问题8:请问公司目前债务情况如何? 回答:公司坚持以现金流为核心的经营策略,积极推动销售去化,精准管控现金回款与开支,按时足额兑付公开市场到期债务,成功坚守财务安全底线,为稳健经营提供切实保障。公司目前已顺利度过公开债兑付高峰期,截至目前,公司在2025年与2026年尚未兑付境内公开债面值约0.59亿元和5.01亿元。同时,公司有息负债规模稳步下降,负债结构进一步优化。截至2025年6月底,公司有息负债余额约 697 亿元,其中 98.5%为银行借款,债务融资加权平均成本为3.96%,相较2024年末下降9个BP。公司负债率指标保持稳定,资产负债率为63.7%,扣除合同负债后的资产负债率为 58.9%,净负债率为 54.4%。公司长期负债占全部有息负债比重的60.88%,债务期限结构合理。 问题9:请问截至半年报,公司存货和联合营的累计计提是多少?占比多少? 回答:2025年半年度公司计提资产减值准备228,360万元,其中:计提信用损失准备合计161,121万元,计提存货跌价准备合计67,239万元。截至2025年上半年末,公司信用损失准备余额约73亿元,存货跌价准备余额约77亿元。具体情况详见公司计提资产减值相关公告和2025年半年度报告。 问题10:公司1年期到期债务250亿,公司如何应对? 回答:公司始终以财务安全为经营底线,通过多种方式协同做好管理:以现金流为核心,推动销售去化、加速现金回笼、精准管控开支;优化债务结构,与金融机构稳定合作,降低融资成本并匹配债务期限与经营节奏;巩固房地产开发主业,同时通过持有型资产、物业、代建等轻资产业务拓展现金流,增强抗风险能力;强化精益化管理提升运营效率,动态平衡资金与债务偿付。未来公司将持续筑牢财务安全屏障,推动长期稳定发展。