地产行业2025年中报分析：利润率改善拐点或现曙光，调结构优土储成主流

当前房地产市场一二手房走势分化，核心城市核心区域的优质新房项目去化量价表现良好，对老项目和二手房形成压制；二手房多为“以价换量”，价格呈阴跌状态。房企积极去化老库存，补充流动性好的优质土储，兼顾流速与利润。

业绩端：50家样本房企营收同比-16.1%，归母净利润亏损870亿元，同比多亏损39.0%。央国企保持正向盈利，民企亏损严重。毛利率11.68%，较2024年全年下降0.29pct，预计已走出快速下降通道，进入磨底阶段。销管费率4.89%，较2024年全年下降0.62pct，持续降本增效。房企持续计提减值，1H2025万科A、绿城中国和华发股份计提存货减值均超过10亿元。

经营端：TOP100房企销售金额同比-11%。头部改善房企逆势有韧性，建发国际集团、中国金茂等同比正增长。TOP30中民企数量减少，从2020年的21家降至1H2025的7家。房企以销定投，聚焦核心城市核心区域，拿地强度有所恢复，中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国拿地强度均超过0.6。

资产端：16家典型房企总资产规模101875亿元，较2024年末下降2.9%；有息负债规模27146亿元，较2024年末增加0.4%；资产负债率71.5%，较2024年末下降0.8pct。短期偿债仍有一定压力，整体短期有息负债占比30.4%。平均融资成本3.63%，较2024年全年下降30BP。改善型房企资产流动性更高，建发国际集团、滨江集团和绿城中国1H2025竣工存货占总存货比例小于15%；建发国际集团、滨江集团、保利发展和华发股份4家1H2025资产流速超过65%。

投资建议：推荐持续核心城市核心区域拿地的龙头房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、建发股份等。