REITs专题报告：大类资产配置方兴未艾，冉冉升起的新兴市场

衍生品研究 REITs专题报告 大类资产配置方兴未艾，冉冉升起的新兴市场 2025年9月16日 衍生品研究/专题报告 投资要点： 沪深REITs市场初具规模，且市场空间广阔 政策支持下，发行节奏加速：截止H125末，沪深上市REITs共68只，总市值2055亿元（流通市值959亿元），H1日均成交6.23亿元。2024年以来，新“国九条”提出REITs高质量发展、发改委明确“REITs常态化发行”，市政基础设施、城市更新项目、数据中心等优质资产接连上市。 参考海外，我国REITs市场空间广阔：利率下行，券商等金融机构加仓REITs。若我国公募REITs达到美国的170只，单只市值升至亚洲平均水平，我国REITs市场总市值将升至目前的10.99倍（RMB2.2万亿元）。 资料来源：最闻 相关报告 积极寻找结构性机会系列-人形机器人产业链相关转债梳理2025.6.4把握评级调整带来的机会-山证可转债信用评价体系搭建2024.12.18 REITs具有独特的资产属性 兼具债性与股性：债券属性主要体现在强制分红且支付率较高；权益属性体现在收益高度依赖底层资产运营，底层资产价值是产权类REITs估值的重要组成，以及市场情绪影响下升贴水的变动。 超长久期：与美国REITs公司制不同，我国REITs以契约型封闭式基金为主，并设有较长固定期限（10-99年）。超长久期带来政策转向、复杂运营风险、估值难度大等多方面挑战，也带来更高的波动率。 山证衍生品团队 底层资产多种多样：沪深REITs底层资产类型已逐渐丰富，涵盖交通、能源、市政、园区、消费、仓储、保租房、IDC等，目前各类型的上市数量和市值结构较均衡。不同资产类型运营表现、可分配金额完成度、市场表现均差异较大。最近一年，消费和保租房类市场表现较好，交通和园区类偏弱。 分析师： 崔晓雁执业登记编码：S0760522070001邮箱：cuixiaoyan@sxzq.com REITs估值方法探讨 估值方法多样：收益法（DCF）是底层资产估值的核心方法，PNAV、PFFO、IRR和现金分派率是投资者常用的相对估值指标。我们认为PNAV适用于所有类型；PFFO适用于产权类REITs横向比较；考虑经营权类“本息摊还”的特点，短期决策中现金分派率比较重要。 投资建议 估值比较结合基本面，我们认为普洛斯、张江产业园、苏州恒泰、广州广河具备吸引力，但流动性或限制二级交易策略容量。我们认为目前阶段，网下认购新发REITs可重视，假设全年新发20-25只（vs 2024年29只），配售比例保持上半年水平，年化收益可达5.1-6.4%。 风险提示：底层资产经营不及预期，政策风险，流动性不足等。 目录 一、发行节奏加快，Reits市场初具规模......................................................................................................................6 1.我国Reits市场已初具规模......................................................................................................................................62.政策支持下，Reits发行节奏或加快.......................................................................................................................63.利率下行，券商信托等金融机构加仓REITs.........................................................................................................84.参考海外，我国REITs市场空间广阔....................................................................................................................9 二、REITs的资产特性..................................................................................................................................................11 1.1REITs的债券属性.................................................................................................................................................111.2REITs的权益属性.................................................................................................................................................121.3风险收益比较好...................................................................................................................................................14 3.1不同资产类型的市场表现不同...........................................................................................................................183.2可供分配金额预测值完成度...............................................................................................................................183.3定期报告数据跟踪分析.......................................................................................................................................193.4月度运营数据变化趋势.......................................................................................................................................23 三、REITs的估值方法探讨..........................................................................................................................................25 1.REITs估值方法综述...............................................................................................................................................252.PNAV适用于所有类型的REITs...........................................................................................................................263.不同类型REITs适用不同估值方法......................................................................................................................274.IRR对REITs估值的重要性..................................................................................................................................29 1.流动性不足限制二级市场交易..............................................................................................................................312.目前阶段，认购新发基金可为主要策略..............................................................................................................32 风险提示..............................................................................................................................................................................34 图表目录 图1：我国公募REITs市场上市数量与总市值..............................................................................................................6图2：我国产权类和经营权类REITs成交额（亿元）..................................................................................................6图3：我国公募REITs市场发行数量与发行金额..........................................................................................................7图4：我国各类债券到期收益率变化趋势（%）...........................................................................................................9图5：沪深REITs市场投资者结构变化..........................................................................................................................9图6：REITs市场投资者结构（H125）...................