REITs专题报告：大类资产配置方兴未艾，冉冉升起的新兴市场

核心观点

• 市场发展： 沪深REITs市场初具规模，政策支持下发行节奏加速，市场空间广阔。参考海外市场，若达到美国规模，我国REITs市场总市值将升至2.2万亿元。
• 资产特性： REITs兼具债性与股性，风险收益比良好，具有超长久期和多种多样的底层资产类型。
• 估值方法： 收益法（DCF）是核心方法，PNAV、PFFO、IRR和现金分派率是常用相对估值指标。
• 投资建议： 流动性不足限制二级市场交易，认购新发基金为主要策略，预计年化收益可达5.1-6.4%。

关键数据

• 市场规模： 截止2025年6月30日，上市REITs共68只，总市值2055亿元，流通市值约959亿元，2025年上半年日均成交额6.23亿元。
• 政策支持： 新“国九条”提出REITs高质量发展，发改委明确“REITs常态化发行”，市政基础设施、城市更新项目、数据中心等优质资产接连上市。
• 投资者结构： 机构投资者持有比例平均96.45%。
• 资产类型： 交通、能源、民生、园区、消费、仓储、保租房、数据中心八大类。
• 市场表现： 最近一年，消费和保租房类市场表现较好，交通和园区类偏弱。
• 估值倍数： 保租房类和消费类估值倍数较高，交通类和园区类估值倍数较低。
• 派息率： 多数产权类REITs的派息率在2-4%，多数特许经营权类REITs的真实派息率降至3%以下。

研究结论

• REITs市场发展迅速，但仍处于起步阶段，未来空间广阔。
• REITs具有独特的资产属性，投资需关注其风险和收益特征。
• 流动性不足是REITs二级市场发展的主要限制因素。
• 认购新发基金是目前阶段的主要投资策略。