价格从来就不应该成为“不好卖”的借口

价格从来就不应该成为“不好卖”的借口！ 当下市场里，购房者买房都很谨慎，对价格敏感度高，总希望花最少的钱买到最心仪的房子，以此降低啊市场波动带来的风险。尽管豪宅市场受到偏爱，但那些面积大、总价高的项目，多数购房者还是会反复权衡，慎重决定。不过，仍有项目通过提升自身价值，即便定价高于竞品均价推向市场，也依然获得了购房者的青睐。 项目表现：价格显著高于竞品项目，去化却“好的不得了” 该项目坐落于南京建邺区河西板块，由央企招商蛇口打造。项目规划占地面积3万方，总建筑面积约6.5万方，容积率2.2，共372户。项目由7栋住宅组成，包括3栋10层的洋房和4栋22-24层的高层，其中高层产品为150㎡的4房2卫，和175㎡的4房3卫，洋房产品为225㎡的4房3卫，成交价在6.6万/㎡左右。 根据南京网上房地产网签数据，项目自2024年11月入市，共推出四批次，四个批次去化率（只统计成交，不含认购）依次为97%、100%、95%、65%，可见项目去化非常好。而从安居客找房热度数据来看，该项目自2024年11月推出以来，热度持续在80以上，且在6月以后，热度不上，达到历史峰值，可见项目关注度同样很高。 这样的成绩在当下市场无疑是亮眼的。要知道，2025年开年以来，南京楼市表现平淡，找房热度和成交量相较于去年下半年均明显下滑。2025年1-8月，南京商品房月均成交4750套，环比去年下半年减少1340套；新房找房热度指数月均值52.4，环比也下降2.3。究竟是什么因素促使购房者在此情形下仍选择出手？接下来，我们将从五个维度全面剖析该项目，探寻其成功秘诀。 综合诊断：综合竞争力排名第一，各方面表现优秀，价格也高于竞品均值水平 我们通过分析两个项目间的客户重叠情况来判定竞品关系，客户重叠度越高，意味着两个项目对客户的争夺就越激烈。从该项目90天内客户重合度最高的项目来看，客户重合度较高的项目有5个，其中与本项目客户重合度最高的为同板块的中海·江南玖序项目，客户重叠率达9%，即关注本项目的客户中有9%也在关注中海·江南玖序。 总体来看，本盘在竞品中综合竞争力排名第一，远高于竞品均值水平。雷达图显示本盘在找房热度、配套得分、客户分流和户型匹配方面都显著高于均值水平，表现优异， 产品、配套、竞争力以及客户认可给项目带来了自信，销售价格也显著高于竞品项目。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 找房热度：项目找房热度高，长期在90以上，显著高于竞品均值水平 从项目找房热度来看，自开盘以来，该项目热度长期保持在90以上。年初时，热度迎来一个小高峰，随后回落至100以下，但进入下半年后再次攀升，并达到峰值110左右。在当前市场环境下，这一热度表现十分亮眼，超越了同区域96%、同板块88%以及同价位88%的楼盘。与竞品相比，本项目的找房热度同样遥遥领先。据安居客平台统计，近90天内，该项目看房人数约达1800人；即便最近30天，看房人数也接近900人，平均每天约有30人关注该项目。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库，数据截至数据截至2025.09.05 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 户型匹配：项目主推150-225㎡四房产品，精准命中市场需求缺口 根据我们对板块各类户型面积段产品供需分析，项目所在的河西板块是典型的改善需求板块，购房者对板块内四房产品需求较高，尤其是140-180㎡四房和220㎡以上的四房，并且这两类产品在板块内新房市场上属于供不应求的状态。 项目主推四房产品，包括4栋高层和3栋洋房，其中高层产品为150㎡四房和175㎡四房，洋房产品则为225㎡四房，这三种户型恰好契合当下板块产品需求。作为南京首个第四代住宅的创新实践，项目在产品上也进行了打磨和创新，户型布局上采用LDK一体化布局，每户都有错层式大露台，270°转角飘窗设计，层高3.1米以上，部分户型更是拥有6米挑高的客餐厅，露台、阳台与飘窗的高赠送，使得得房率近乎100%。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库，数据截至数据截至2025.09.05 指标说明：①户型产品需求比例，即用户关注某类产品的占比情况，值越大意味着用户需求越大；②某类户型产品供需不匹配度=某类户型产品（户型*面积）的供应占比-需求占比，数值为正，表示供＞求；数值为负，则表示供＜求。 项目配套：传统改善板块，城市界面略显不足，但周边配套资源丰富 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；4河西板块是南京知名的改善型居住板块，地处核心地段，周边配套资源极为丰富。交通上，项目紧邻地铁2号线集庆门大街站；商业方面，万达广场、吾悦广场、金鹰 世界等大型综合商业体汇聚于此；教育上，科睿小学、陶行知学校等优质教育资源环绕。本项目在城市界面上也有一定的不足。虽属河西板块，但位于集庆门大街以北的南湖片区，项目东、南两侧均为老旧小区，西侧紧邻城市主干道江东中路，西侧边户的大露台可能会受噪音和灰尘影响。 配合第四代住宅项目打造，项目自身配套还是不错的。7栋楼首层全部架空，打造泛会所空间，并与下沉式会所联动，创造性地规划出28个不同主题功能空间，涵盖泳池、SPA、私宴、健身房等传统服务，以及社交厨房、图书馆、健康管理中心、艺术走廊等创新空间。 客户分流：分流压力较小，低于竞品均值水平，分流压力主要来自新房 客户分流压力指标通过项目间的客户重叠度来评估，它能直观反映一个项目受其他竞品潜在分流压力的大小，数值越大，潜在分流压力也就越大。 从项目客户被分流至其他项目的情况分析，该项目整体分流压力值为0.68，在竞品中属于低分流项目，且低于竞品客户分流平均值0.77。出现这种情况通常有两种可能：一是项目竞争力极强，与其他项目差距明显，让竞品难以抗衡；二是项目无人问津，购房者毫无兴趣。结合项目的找房热度判断，显然属于前者。从分流压力构成看，新房客户分流占比达91%，这表明本项目主要受到来自新房竞品项目的分流影响。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 价格水平：销售价格6.6万/平，高于均值水平，在竞品中也算价格较高的 项目成交价约6.6万/㎡，这一价格明显高于板块当前6.2万/㎡的均价，与同板块其他竞品项目相比也偏高，仅有江南玖序项目价格与本项目相近。项目周边多是老旧二手房小区，挂牌价在3-4万/㎡。由此可见，无论是在板块内横向对比，还是与竞品项目比较，本项目价格均处于较高水平。 小结： 在过往案例中，我们讲过一个“日光盘”成功范式：以品牌筑基建立信任，靠打磨产品提升项目价值，再用价格倒挂击穿最后的“观望”。招商蛇口河西板块项目似乎演绎了这个模式的另一种版本——同样先以品牌筑基，接着在核心地段打磨产品（如打造第四代住宅、设置架空层、拓展社交空间等）来提升项目价值，不过在定价上却“反其道而行之”，以较高的价格推向市场。最终，项目在市场上的表现充分证明，当下只要项目品质过硬，即便价格偏高，也有人愿意为价值提升所对应的“高价”买单。