路劲中期报告 2025

2025 ROAD KING INFRASTRUCTURE LIMITED* Road King Infrastructure Limited（路勁基建有限公司*）是一家在內地及香港經營的前列房地產發展商，致力於發展優質住宅項目；亦是一家從事投資及營運收費公路的先行者，在公路業務擁有逾30年經驗，並於二零一九年成功進入東南亞市場，是內地和香港的高速公路公司中，首家投資印尼高速公路並參與經營管理的企業。路勁現時持有的房地產資產組合主要位於長三角地區、渤海灣地區及粵港澳大灣區，土地儲備約236萬平方米。截至二零二五年六月三十日，收費公路項目組合包括位於印尼的四條高速公路，皆位處主要的經濟區域，總里程約335公里。 *僅供識別 目錄 2財務概覽4管理層討論及分析30企業管治31權益披露35其他披露39集團資料 簡明綜合財務報表 F-1簡明綜合財務報表審閱報告F-3簡明綜合損益表F-4簡明綜合損益及其他全面收益表F-5簡明綜合財務狀況表F-7簡明綜合權益變動表F-8簡明綜合現金流量表F-10簡明綜合財務報表附註 財務概覽 土地儲備 於二零二五年六月三十日 管理層討論及分析（續） 主要項目資料 持作銷售用途之物業 於二零二五年六月三十日 主要項目資料 持作銷售用途之物業 於二零二五年六月三十日 管理層討論及分析（續） 主要項目資料 持作銷售用途之物業 於二零二五年六月三十日 主要項目資料 持作銷售用途之物業 於二零二五年六月三十日 管理層討論及分析（續） 主要項目資料 持作銷售用途之物業 於二零二五年六月三十日 主要項目資料 持作投資用途之物業 於二零二五年六月三十日 管理層討論及分析（續） 主要項目資料 持作投資用途之物業 於二零二五年六月三十日 管理層討論及分析（續） 主要項目資料 收費公路項目 於二零二五年六月三十日 印尼 附註： 於二零二五年六月三十日，收費公路項目由集團持股75%之路勁高速公路國際控股有限公司間接持有。 業務回顧 集 團 二 零 二 五 年 上 半 年 實 現 物 業 銷 售 額（包 括 合 資 及 聯 營 企 業 項 目）人 民 幣52.32億 元，較 去 年 同 期 下 降 約28%。集團印尼高速公路項目二零二五年上半年路費收入港幣8.78億元，較去年同期下降約4%。二零二五年上半年集團期內虧損港幣15.90億元，股東應佔虧損港幣20.34億元，每股虧損為港幣2.71元，每股淨資產為港幣12.25元。 截至二零二五年六月三十日，集團土地儲備合共約236萬平方米，其中已銷售但未交付的面積為38萬平方米。 各業務分部分析 (i)房地產分部 二零二五年上半年，內地房地產市場延續築底修復行情，核心城市憑藉政策利好釋放的購房需求，帶動市場展現短暫的回暖，但二季度以來復甦動能有所減弱，三四線城市仍受制於高庫存和房價下調壓力。作為內地支柱產業，房地產的穩定對社會經濟的發展有十分重要的作用，故此今年上半年政府不斷出臺利好政策，包括於四月份強調「鞏固房地產市場穩定態勢」及「加大高品質住房供給」，六月份進一步提出「止跌回穩」目標，明確「穩預期、擴需求、優供給、防風險」的系統性政策方向，望能提振市場信心，釋放穩定市場信號。但受到全球關稅政策和整體經濟下行趨勢所影響，及居民收入預期與房價下跌預期尚未明顯改善，市場的反應並不積極，政策效果及其持續性有限。同樣，香港樓市受降息預期和政府支持政策刺激，有助釋放短期購買力，但整體經濟及市場下行趨勢對樓市仍構成壓力，購房者的信心和預期修復還需更多的利好政策和時間，企業銷售仍面臨嚴峻的挑戰。 受房地產市場持續下行、銷售低迷影響，房地產分部二零二五年上半年實現物業銷售額（包括合資及聯營企業項目）合共人民幣50.32億元，其中，簽訂銷售合同額為人民幣46.19億元及銷售協議待轉合同為人民幣4.13億元，較去年同期下跌約30%。 管理層討論及分析（續） 物業銷售及交付 二零二五年上半年房地產分部在各地區物業銷售額及交付額（包括合資及聯營企業項目）的分析如下： 附註： 長三角地區包括上海市、江蘇省及浙江省。渤海灣地區包括北京市、天津市、河北省及山東省。粵港澳大灣區包括廣東省及香港特別行政區。其他地區包括河南省。 二零二五年上半年，房地產分部物業銷售均價每平方米人民幣22,200元，其中香港項目銷售均價為每平方米港幣118,000元，內地項目銷售均價為每平方米人民幣18,000元。粵港澳大灣區及長三角地區為主要銷售區，分別佔總銷售額約44%及34%。於二零二五年六月三十日，已銷售但未交付的面積為36萬平方米。 財務回顧 二零二五年及二零二四年上半年集團房地產分部的表現分析如下： 收入毛虧期內虧損 二零二五年上半年，集團房地產分部業務收入主要乃物業交付收入，交付均價每平方米人民幣24,500元，其中香港項目交付均價為每平方米港幣172,000元，內地項目交付均價為每平方米人民幣19,300元，均價較去年同期低。因房地產市場持續下行，物業銷售量價齊跌，引致期內房地產分部虧損約港幣10.68億元。 土地儲備 二零二五年上半年，受房地產市場持續低迷及企業資金緊張等因素影響，房企拿地依然審慎，土地市場成交規模明顯縮減，國央企仍為拿地主力。集團為預留資金償還貸款及支持集團日常運作，停止參與拍地，故此期內未獲取新項目或地塊。 集團土地儲備包括規劃及在建中物業、持作銷售用途之物業及持作投資用途之物業。於二零二五年六月三十日，房地產分部土地儲備約142萬平方米，主要分佈於長三角地區，約為土地儲備的52%。 二零二五年上半年，集團在施面積為63萬平方米，而竣工面積為12萬平方米。預計二零二五年下半年，集團在施面積為92萬平方米，竣工面積為21萬平方米。 展望下半年，預期內地房地產市場將延續分化調整態勢，核心城市仍具韌性，但整體市場仍處築底階段。預期中央政府將推出更多增量政策並推動已出臺政策落地。金融方面房企融資環境有望進一步改善，按揭利率或將適度下調以刺激需求。同時，土地市場受市場下行影響，成交規模或持續收縮，一二線與三四線城市分化加劇。預期市場全面復甦仍需等待居民收入預期改善及房企債務風險化解，下半年市場不容樂觀，加上集團已開展探討境外債全面解決方案，集團的投資決策及資金安排將更審慎。 如上所述，當前內地經濟運行面臨挑戰，國內需求不足，企業經營困難；加上受地緣政治緊張局勢及全球關稅政策影響，短期內對內地經濟仍會帶來衝擊，預期房地產短期形勢仍相當嚴峻，但普遍認為內地房地產業，對經濟發展仍有重要支撐作用，集團對內地房地產業務發展前景保持審慎態度。 下半年，集團房地產營運團隊將堅持不懈地保障日常運營的穩定，力保物業如期交付及嚴控現金流。境外債務方面，集團將積極探討解決方案及在聽取顧問意見後，儘快開展與債權人的溝通，尋找所有債權人的支援與合作，以保障路勁、所有債權人及其他持份者的利益。我們將致力尋求推進一個專業、高效和公平的進程以探索全面解決方案。在這個進程中，我們將尊重債權人具有建設性的意見，並呼籲債權人給予公司耐心、理解和支持，以儘快通過協商一致的方式達成全面解決方案。 管理層討論及分析（續） 主要項目概況 長三角地區 上海市－都匯雲境 二零二五年上半年，都匯雲境簽訂銷售合同金額為人民幣3.82億元，實現均價約人民幣42,000元╱平方米。二零二五年上半年項目交付金額為人民幣25.55億元，交付面積63,000平方米。預計項目在二零二五年下半年交付面積約為1,000平方米。 常州市－鉑樾雲庭 二零二五年上半年，鉑樾雲庭簽訂銷售合同金額為人民幣2.64億元，實現均價約人民幣17,000元╱平方米。二零二五年上半年項目交付金額為人民幣2.42億元，交付面積16,000平方米。預計項目在二零二五年下半年交付面積約為4,000平方米。 渤海灣地區 天津市－路勁•太陽城 二零二五年上半年，路勁•太陽城簽訂銷售合同金額為人民幣5.00億元，實現均價約人民幣21,000元╱平方米。 廊坊市－公園上城 二零二五年上半年，公園上城簽訂銷售合同金額為人民幣0.89億元，實現均價約人民幣11,000元╱平方米。二零二五年上半年項目交付金額為人民幣3.17億元，交付面積29,000平方米。預計項目在二零二五年下半年交付面積約為26,000平方米。 粵港澳大灣區 廣州市–雋樾府 二零二五年上半年，雋樾府簽訂銷售合同金額為人民幣5.33億元，實現均價約人民幣36,000元╱平方米。項目預計在二零二六年上半年交付。 香港特別行政區－晉環 二零二五年上半年，晉環簽訂銷售合同金額為港幣3.34億元，住宅實現均價約港幣330,000元╱平方米。二零二五年上半年交付金額為港幣8.33億元，交付面積2,000平方米。預計項目在二零二五年下半年交付面積約為1,000平方米。 香港特別行政區－凱和山 二零二五年上半年，凱和山簽訂銷售合同金額為港幣12.33億元，住宅實現均價約港幣100,000元╱平方米。二零二五年上半年交付金額為港幣7.47億元，交付面積7,000平方米。預計項目在二零二五年下半年交付面積約為13,500平方米。 (ii)收費公路分部 車流量及路費收入 二零二五年上半年，集團印尼高速公路項目日均混合車流量及路費收入的分析如下： 二 零 二 五 年 上 半 年，集 團 印 尼 高 速 公 路 項 目 日 均 混 合 車 流 量 及 路 費 收 入 分 別 為91,100架 次 及 港 幣8.78億 元（二零二四年上半年：89,900架次及港幣9.19億元），同比分別增長1%和下跌4%。 儘管二零二五年上半年印尼全年國內生產總值有約5%增長，但受到地緣政治緊張局勢和美國關稅政策影響，部份項目周邊的商貿物流增長受限，民眾旅遊出行及消費意願轉為謹慎。印尼部分製造業高度依賴美國市場，關稅上升迫使企業尋找新市場或調整生產結構，短期內可能出現產能過剩和失業上升。在此背景下，印尼高速公路項目日均混合車流量僅微升1%。此外，受累於今年上半年印尼盾兌港幣貶值，導致按港幣計算的路費收入下跌4%，撇除匯率變動的影響，路費收入同比持平。 根據各項目的公路收費權協議，各項目可在二零二五年向印尼政府申請收費費率調整，各項目正積極準備相關申請工作，集團預計相關費率調整可於二零二五年底獲批。 管理層討論及分析（續） 財務回顧 二零二五年上半年，集團分佔印尼高速公路項目合資企業溢利為港幣1.31億元，較去年同期減少港幣9,300萬元，主要由於去年同期確認一次性可供抵銷未來溢利的未動用稅項虧損為遞延稅項資產（「所得稅抵免確認」）約港幣1億元所致。 集團公路分部溢利（扣除總部支出和稅項後）為港幣9,600萬元，較去年同期港幣16.90億元下跌港幣15.94億元。撇除去年同期確認一次性出售內地高速公路稅後淨收益約港幣14.90億元、上述印尼公路項目一次性所得稅抵免確認及其他相關一次性費用後，公路分部營運溢利則與去年同期持平。 二零二五年上半年，印尼公路項目向集團宣派股息港幣約8,600萬元。 下半年，集團將繼續尋找機會以優化印尼收費公路業務，並繼續推進印尼收費公路的建議出售事宜。 收費公路項目概況 SN高速公路 二零二五年上半年日均混合車流量及路費收入較去年同期分別上升1%及下跌5%，撇除匯率變動的影響，路費收入同比持平。受到環球經濟不振及美國實施關稅的影響，上半年本項目周邊有大型紡織工廠倒閉，導致貨車車流量同比下跌。受惠於長節假日，客車車流量同比有所增長亦為本項目帶來整體車流量增長，抵銷貨車收入下跌的負面影響。集團預計隨著印尼經濟逐步穩定，將會帶動貨車車流量回升。 NKK高速公路 二零二五年上半年日均混合車流量及路費收入較去年同期分別上升3%及下跌3%，撇除匯率變動的影響，路費收入同比上升2%。上半年項目周邊部份國道路段正在進行維修，本地和短途車輛引流至本項目。此外，受惠