稳中有进，量质双升——2025年中期业绩点评

中海物业(2669)[Table_Industry]房地产 ——2025年中期业绩点评 本报告导读： 2025H1，公司业绩稳中有进，营收利润同比小幅上涨；中期派息（含特别派息）0.1港元/股，派息率38.9%；在管项目量质双升，发力城市运营业态。 投资要点： 业绩稳中有进，营收利润稳健上涨。2025H1公司营业收入70.89亿元，同比上涨3.7%，归属母公司净利润7.69亿元，同比上涨4.3%。利润率整体保持稳定，毛利率同比上涨0.2pct至17%，归母净利率稳定保持在10.9%。2025年中期派息为每股0.09港元，同比上升5.9%，且另派发特别股息0.01港元，合计派息率为38.9%。 物业管理质效双升，增值服务受宏观环境及开发行业调整影响小幅承 压 。2025H1物 业 管 理 服 务/增 值 服 务/停 车 位 收 入 分 别 为5596.4/1465.8/27.3百万元，分别同比+8.3%/-8.3%/-62.9%，占总收入的比例分别为78.9%/23.4%/1.1%。其中增值服务中非住户增值业务营收下滑5.9%，主要系房地产开发行业调整，交付前服务、销项检查服务、顾问咨询服务等业务营收均出现双位数大幅下滑；非住户增值业务营收下滑11.6%，主要系居家生活服务及商业服务运营受制于经济转型内需疲弱等因素，营收同比大幅下跌。 物管服务稳健增长，盈利能力修复向上2025.04.02盈利能力持续提升，规模扩张保持稳健2024.09.02业务发展稳中向好，业态拓展量增质升2024.04.02 在管面积持续扩张，上半年重点发力城市运营业态。截至2025年6月底，公司进驻城市163座，在管项目2301个，在管面积436.1百万方，较2024年底新增5百万方。具体拆分，从项目来源看，来自独立第三方的项目占比为39.1%，同比-0.3pct；从项目业态看，住宅项目、商业园区类项目、城市运营类项目分别占比72.6%、10.6%、16.8%，分别同比+1.3pct、-0.9pct、-0.4pct。2025H1，公司新增在管面积31.8百万方，对应合约金额2257.8万方，其中84%来自独立第三方；在业态上城市运营占比大幅提升，面积/金额口径外拓占比分别达到47.7%/63.9%。 风险提示：外拓竞争加剧，行业面临下行和政策不及预期风险。 财务预测表 目录 1.2025年中期业绩.............................................................................................41.1.稳中有进，营收利润稳健上涨................................................................41.2.量质双升，发力城市运营业态................................................................42.风险提示..........................................................................................................6 1.2025年中期业绩 1.1.稳中有进，营收利润稳健上涨 2025H1公司营业收入70.89亿元，同比上涨3.7%，归属母公司净利润7.69亿元，同比上涨4.3%。利润率整体保持稳定，毛利率同比上涨0.2pct至17%，归母净利率稳定保持在10.9%。2025年中期派息为每股0.09港元，同比上升5.9%，且另派发特别股息0.01港元，合计派息率为38.9%。 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 1.2.量质双升，发力城市运营业态 拆分收入结构，2025H1物业管理服务收入5596.38百万元，同比上涨8.3%，占总收入的78.9%；增值服务收入1465.8百万元，同比下滑8.3%，占总收入的23.4%；停车位收入27.29百万元，同比下滑62.9%，占总收入的1.1%。 物业管理服务收入的同比增长主要来自在管面积的提升，包干制和酬金制的收入贡献占比与2024年同期基本维持一致。 增值服务中非住户增值服务中受到内地房地产开发行业调整的影响，交付前服务、销项检查服务、顾问咨询服务等业务营收分别同比下滑19%、46.3%、76.2%，仅工程服务因港澳地区承接大型政府项目的维修保养工程服务，实现营收同比上涨14%；住户增值服务中社区资产服务通过二手房买卖、租赁中介服务，营收同比上涨6.3%，而居家生活服务及商业服务运营受制于经济转型内需疲弱等因素，营收同比下跌26.3%。 停车为收入同比跌幅较大主要因车位出售数量的下滑，由2024年同期的1254个降至365个。 2025H1，公司整体毛利率为17%，其中物业管理服务毛利率同比上涨0.1pct至15.5%；增值服务部分，住户增值服务毛利率同比上涨5pct至35.2%，非住户增值服务毛利率同比下滑0.7pct至13.4%。 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 截至2025年6月底，公司进驻城市163座，在管项目2301个，在管面积436.1百万方，较2024年底新增5百万方。具体拆分，从项目来源看，来自独立第三方的项目占比为39.1%，同比-0.3pct；从项目业态看，住宅项目、商业园区类项目、城市运营类项目分别占比72.6%、10.6%、16.8%，分别同比+1.3pct、-0.9pct、-0.4pct。 2025H1，公司新增在管面积31.8百万方，对应合约金额2257.8万方，其中84%来自独立第三方，业态上城市运营占比大幅提升，面积/金额口径外拓占比分别达到47.7%/63.9%。此外，上半年新签合约中以大企业、事业单位等为代表的优质客户的占比进一步提升，同比上涨5.7pct至96%。 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 2.风险提示 外拓竞争加剧，行业面临下行和政策不及预期风险。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的当地市场指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所