栖霞建设：栖霞建设2025年半年度报告

公司简称：栖霞建设 南京栖霞建设股份有限公司2025年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人江劲松、主管会计工作负责人何政武及会计机构负责人（会计主管人员）刘金宝声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的公司未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的行业、经营风险，请查阅第三节“管理层讨论与分析”中关于公司可能面对的风险部分的内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义....................................................................4第二节公司简介和主要财务指标..................................................4第三节管理层讨论与分析........................................................7第四节公司治理、环境和社会...................................................17第五节重要事项...............................................................18第六节股份变动及股东情况.....................................................23第七节债券相关情况...........................................................25第八节财务报告...............................................................31 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 公司主要会计数据和财务指标的说明□适用√不适用 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用 十一、其他□适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）报告期内公司所处行业情况 2025年，房地产政策仍保持宽松基调，二季度以来，政策面推进速度明显加快，相关政策的支持力度进一步加大。7月，中央城市工作会议召开，从中央层面全方位部署城市工作，将“城市更新”写入总体要求，意味着我国城市发展逐渐进入城市更新的重要时期。会议指出“城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，同时提出“高质量开展城市更新”、“加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造”。8月8日，北京发布楼市新政，主要内容为放松五环外限购、加大公积金支持力度。 根据国家统计局公布的数据：2025年6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.60；1-6月，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%；房屋新开工面积30364万平方米，下降20.0%；房屋竣工面积22567万平方米，下降14.8%；新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%；房地产开发企业到位资金50202亿元，同比下降6.2%。从销售端来看，新房销售面积和销售金额同比保持稳定；从供给端来看，土地交易量持续低位，拟收储宅地快速推进，有利于推进行业的去库存，房地产市场供求关系正在持续加速修复。 2025年5月起，“好房子”国家标准《住宅项目规范》正式实施。这一规范的落地，为住宅建设树立了更高标准，标志着住宅产品正式迈入高质量发展的新阶段，为房地产市场的稳定和健康发展提供了有力保障。 （二）报告期内公司从事的主要业务情况 公司拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营和租赁、工程建造及物业管理业务。公司项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市，开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。公司持续推进以房地产为主业、同时谋求向产业链上下游领域寻找投资机会，力求积极稳妥地壮大公司实力，实现可持续发展的战略。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、经营情况的讨论与分析 （一）公司经营情况 2025年上半年，公司董事会带领全体员工，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持“一业为主，多元发展”战略，面对房地产市场延续深度调整带来的经营压力，综合施策，扎实推进促销售、保交楼、稳经营、防风险等重点工作，保持公司的平稳健康发展。 楼盘去化加快进行根据项目所在区域市场变化，及时调整楼盘销售策略，加大推进全员营销力度，继续参与商品房“以旧换新”和房票安置活动，上半年实现商品房合同销售金额7.5亿元，资金回笼7.81亿元。 项目建设有效推进报告期内，依照计划完成了南京星叶翰锦院、星叶云汇府、星叶栖悦湾的竣工交付，项目的高品质和高标准获得了业主的普遍赞誉，集中体现了公司的责任担当和产品力优势。同时，在建项目也按计划施工建设，如南京燕尚玥府主体全部封顶、南京枫情玥府主体验收完成等。 工程管理稳步发展报告期内，控股子公司栖霞建工完成竣工面积18.4万平方米，在建项目30.5万平方米，实现营业收入5.9亿元，被栖霞区住建局评为“2024年栖霞区经济贡献突出建筑企业”。 物业经营质量持续提升报告期内，控股子公司栖霞物业以业主需求为关注焦点，继续推行“物业+生活”服务模式，持续开展“五心服务”和“我为业主办实事”系列活动，实施提升品质综合大检查，进一步优化在管项目结构，提升经营质量。 管理效能进一步优化在前期规划环节开展项目规划理念、技术体系和管理模式创新，提升设计精细度；在材料采购环节开展采购模式创新，提升供应链管理水平；在工程建设环节建立“合并检查”工作机制，提高管理效率。 党建工作扎实开展深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的二十大、二十届二中、三中全会精神，贯彻落实党中央和上级党委各项决策部署，扎实开展深入贯彻中央八项规定精神学习教育，充分发挥国有企业党组织对国企工作的领导作用。 （二）房地产行业经营性信息 1.报告期内房地产开发投资情况 2.报告期内房地产销售和结转情况 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项□适用√不适用 三、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 1.良好的品牌优势 公司在江苏省内深耕多年，开发建设了包括多项国家示范工程在内的多个优秀住宅小区，多年来实现了社会效益、环境效益和经济效益的同步增长，“星叶”住宅品牌在区域内拥有较高的认知度。 2.成熟的工程管理体系 公司运用“住宅全寿命周期精益建设”的管理体系和信息化、智能化管控系统来控制产品品质。“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿在精益建设管理体系的各个环节，对建设全过程进行质量管控。同时，在建设过程中加强信息化、智能化管控的应用，应用BIM技术整合项目信息模型，实现了基于BIM的智能化工程项目协同管理，在实现安全施工的同时，节约了建造和运维成本。 3.优秀的企业文化 公司率先在行业内倡导以“家”为核心的企业文化，积极引导广大员工大力弘扬劳模精神、主人翁精神、工匠精神，努力打造企业与员工共同成长的命运共同体，为企业抓机遇促发展、更好地应对复杂的市场环境，凝心聚力，造就了一支稳定向上、和谐奋进的员工队伍。 四、报告期内主要经营情况 (一)主营业务分析 1、财务报表相关科目变动分析表 营业收入变动原因说明：主要系本期南京星叶翰锦院、星叶云汇府、星叶栖悦湾项目竣工交付结转销售收入所致。 营业成本变动原因说明：主要系本期南京星叶翰锦院、星叶云汇府、星叶栖悦湾项目竣工交付结转销售成本所致。 销售费用变动原因说明：主要系本期结转房地产项目销售收入增加，配比摊销销售佣金增加所致。 管理费用变动原因说明：主要系本期职工薪酬费用减少所致。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期购买商品、接受劳务支付的现金减少所致。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期处置投资性房地产收到的现金增加所致。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期偿付利息支付的现金减少所致。 税金及附加变动原因说明：主要系本期南京星叶翰锦院、星叶云汇府、星叶栖悦湾项目竣工交付结转销售收入，土地增值税增加所致。 2、本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用√不适用 (二)非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用√不适用 (三)资产、负债情况分析 √适用□不适用 1、资产及负债状况 2、境外资产情况 □适用√不适用 3、截至报告期末主要资产受限情况 √适用□不适用 4、其他说明 □适用√不适用 (四)投资状况分析 1、对外股权投资总体分析 √适用□不适用 (1)本报告期，公司联营企业棕榈股份权益法下确认的投资损益为-26,617,649.36元。(2)本报告期，河北银行因估值调整，期末余额较期初余额增加69,070,233.82元。 (1).重大的股权投资 □适用√不适用 (2).重大的非股权投资 □适用√不适用 (3).以公允价值计量的金融资产 √适用□不适用 √适用□不适用 (五)重大资产和股权出售 □适用√不适用 (六)主要控股参股公司分析 √适用□不适用 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况√适用□不适用 其他说明□适用√不适用 (七)公司控制的结构化主体情况□适用√不适用 五、其他披露事项 (一)可能面对的风险 √适用□不适用 1、政策风险 2025年上半年，房地产市场处于止跌回稳的弱复苏状态。中央层面强调“继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。地方政府层面积极落实中央要求，不断出台相关政策，政策调整或将产生影响公司的经营策略。公司将根据政策导向不断优化、调整业务发展方向，积极做好应对工作。 2、行业风险 “好房子”国家标准的正式实施，将推动房地产行业从规模扩张向供需适配的转型，从而加快推动行业向高质量发展转型。同时，随着市场的深度调整，规模效应和集中度不断提高，行业加速分化。头部房企凭借品牌、资金和土地储备优势，在市场调整中展现