业绩下滑，积极推进存量去化

业绩下滑，积极推进存量去化 优于大市 核心观点 公司研究·财报点评 房地产·房地产开发 归母净利下降64%。2025上半年公司实现营业收入1169亿元，同比下降16.1%；实现归母净利润27亿元，同比下降63.5%。因房地产项目结转规模下降，公司营业总收入同比下降；受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降，相关利润指标相应同比下降。 证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cnS0980520040006 证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cnS0980520030001 证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 销售保持领先，推进存量去化。2025上半年公司实现销售面积714万平方米，同比下降25.2%；实现销售金额1452亿元，同比下降16.3%，站稳行业龙头位置。上半年公司实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15个百分点；当期销售回笼率65.3%，同比提升9个百分点。上半年，公司2021年及以前获取的存量项目签约销售394万平方米，销售金额514亿元，占比达35%；存量未开发资源则严格落实“以销定产”，新完成“调转换退”51万平方米。 基础数据 投资评级优于大市(维持)合理估值收盘价8.22元总市值/流通市值98397/98397百万元52周最高价/最低价12.13/7.30元近3个月日均成交额977.26百万元 2025上半年，公司新增项目26个，位于北京、上海、杭州、西安、石家庄等核心城市，项目总地价509亿元，总计容面积228万平方米，环比2024年下半年分别下降8.6%、增长7.0%；拓展金额权益比为87%，稳定在近年较高水平。其中，8个项目已首开销售，签约超40亿元；8个项目挂钩存量土地置换或资金回收，加速存量问题化解。截至2025上半年末，公司待售项目计容面积为5855万平方米，较年初下降403万平方米。其中，增量项目待售计容面积约894万平方米，较年初下降84万平方米。 可用现金较为充裕，财务稳健。截至2025上半年末，公司货币资金余额13856亿元，占总资产比例保持在10%以上，另有593亿元已售待回笼资金，未来可动用资金充裕。公司三年以上到期的有息负债占比42.8%，较年初提升3.2个百分点；一年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点。公司资产负债率73.5%，扣除预收款的资产负债率为63.3%、净负债率为59.6%，期末综合成本2.89%，融资成本进一步下降。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《保利发展（600048.SH）-毛利率下行和资产减值拖累短期业绩》——2025-05-12《保利发展（600048.SH）-销售保持领先，负债结构稳定》——2024-08-21《保利发展（600048.SH）-业绩短期承压，土储持续优化》——2024-04-25《保利发展（600048.SH）-业绩承压，分红比例提升》——2024-01-23《保利发展（600048.SH）-业绩稳健，投资聚焦》——2023-10-30 投资建议：我们维持公司的盈利预测，预计公司25、26年的营业收入为2842/2723亿元，归母净利润分别为52/53亿元，对应EPS分别为0.43/0.44元，对应最新股价PE分别为19.1/18.5X，维持“优于大市”评级。 风险提示：房价下跌幅度超预期，公司毛利率不及预期，政策放松实际效果不及预期，销售复苏进度不及预期，公司财务风险超预期。 归母净利下降64%。2025上半年公司实现营业收入1169亿元，同比下降16.1%；实现归母净利润27亿元，同比下降63.5%。因房地产项目结转规模下降，公司营业总收入同比下降；受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降，相关利润指标相应同比下降。 资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理 销售保持领先，推进存量去化。2025上半年公司实现销售面积714万平方米，同比下降25.2%；实现销售金额1452亿元，同比下降16.3%，站稳行业龙头位置。上半年公司实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15个百分点；当期销售回笼率65.3%，同比提升9个百分点。上半年，公司2021年及以前获取的存量项目签约销售394万平方米，销售金额514亿元，占比达35%；存量未开发资源则严格落实“以销定产”，新完成“调转换退”51万平方米。 2025上半年，公司新增项目26个，位于北京、上海、杭州、西安、石家庄等核心城市，项目总地价509亿元，总计容面积228万平方米，环比2024年下半年分别下降8.6%、增长7.0%；拓展金额权益比为87%，稳定在近年较高水平。其中，8个项目已首开销售，签约超40亿元；8个项目挂钩存量土地置换或资金回收，加速存量问题化解。截至2025上半年末，公司待售项目计容面积为5855万平方米，较年初下降403万平方米。其中，增量项目待售计容面积约894万平方米，较年初下降84万平方米。 资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理 可用现金较为充裕，财务稳健。截至2025上半年末，公司货币资金余额13856亿元，占总资产比例保持在10%以上，另有593亿元已售待回笼资金，未来可动用资金充裕。公司三年以上到期的有息负债占比42.8%，较年初提升3.2个百分点；一年内到期有 息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点。公司资产负债率73.5%，扣除预收款的资产负债率为63.3%、净负债率为59.6%，期末综合成本2.89%，融资成本进一步下降。 投资建议：我们维持公司的盈利预测，预计公司25、26年的营业收入为2842/2723亿元，归母净利润分别为52/53亿元，对应EPS分别为0.43/0.44元，对应最新股价PE分别为19.1/18.5X，维持“优于大市”评级。 风险提示：房价下跌幅度超预期，公司毛利率不及预期，政策放松实际效果不及预期，销售复苏进度不及预期，公司财务风险超预期。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司 关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。 发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。 国信证券经济研究所 深圳深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编：518046总机：0755-82130833 上海上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编：200135 北京北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编：100032