新业务整合驱动新增长引擎；慷慨股息派发

Jinmao Services 研报总结

核心观点与业绩表现
Jinmao Services 2025年H1营收同比增长19.6%，主要得益于新业务整合推动基础物业管理（Basic PM）收入增长31%（主要来自能源运营与维护业务的收购），但受非业主增值服务（Owner VAS）收入下滑17.3%拖累。净利润同比增长3.1%，符合市场预期，主要受毛利率下降（2个百分点至22.5%）和应收账款减值增加（其他费用增加3000万人民币）影响。若剔除这些因素，净利润实现双位数增长。

业务板块分析

1. 基础物业管理（Basic PM）：

   • 收入增长31%，主要来自能源运维业务的收购，该业务采用类似物业管理收费模式，费率远高于基础物业，毛利率更高。目前覆盖60个管理项目（约700万平方米）。
   • 若排除该业务，基础PM板块增速预计在低双位数，支撑因素包括：管理建筑面积（GFA）同比增长11%、回款率略有改善、物业费率小幅提升（H125：3.8元/平方米/月 vs H124：3.7元/平方米/月）。
   • 预计新业务有助于抵消GFA增长放缓（项目退出增多）和板块毛利率压力。

2. 业主增值服务（Owner VAS）：

   • 收入同比增长3.2%，毛利率提升4个百分点至46.6%，主要来自高毛利率业务（空间运营与室内装修）的增速加快。
   • 社区生活服务和经纪业务受经济环境影响较大。

估值与分红

• 目标价下调至4.65港元（下调4%），对应2025年EPS的10倍市盈率，反映业绩预测下调。
• 宣布30%特别股息，使总股息率提升至70%，超出市场预期。

风险提示

• 第三方扩张不及预期、毛利率压力加大、应收账款减值风险等。

投资建议
维持“买入”评级，认为新业务整合是公司新的增长引擎，且高比例分红彰显股东回报决心。