滨江集团：2025年半年度报告

2025年半年度报告 【2025年8月】 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人张洪力、主管会计工作负责人沈伟东及会计机构负责人(会计主管人员)张羽声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 一、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策影响较大。二、业务经营风险：房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，合作单位多，同时要经过多个政府部门的审批和监管。如果项目的某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，并可能导致开发成本提高或者对项目的进度造成不利的影响。三、跨区域经营风险：在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的跨区域经营风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义........................................................2第二节公司简介和主要财务指标.....................................................6第三节管理层讨论与分析............................................................9第四节公司治理、环境和社会........................................................30第五节重要事项.....................................................................32第六节股份变动及股东情况..........................................................42第七节债券相关情况................................................................47第八节财务报告.....................................................................51第九节其他报送数据................................................................200 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表； 二、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 二、联系人和联系方式 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化□适用不适用公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2024年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2024年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况□适用不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 自1996年公司成立以来，公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，致力于成为一家具有自身独特优势的专业房地产开发企业，商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营业务。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求 （一）行业情况 2025年上半年房地产行业政策继续着力推动和巩固房地产市场止跌回稳。2025年4月25日中央政治局会议指出加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。6月13日国务院常务会议指出构建房地产发展新模式，对于促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义，要着眼长远，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度。要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。 根据国家统计局数据，2025年1—6月份，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%；其中，住宅投资35770亿元，下降10.4%。开竣工方面，2025年1—6月份，全国房屋新开工面积30364万平方米，下降20.0%。其中，住宅新开工面积22288万平方米，下降19.6%。房屋竣工面积22567万平方米，下降14.8%。其中，住宅竣工面积16266万平方米，下降15.5%。商品房销售方面，2025年1—6月份，全国新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。库存方面，截至2025年6月末，全国商品房待售面积76948万平方米，比5月末减少479万平方米。其中，住宅待售面积减少443万平方米。价格方面，根据中房指数系统百城价格指数，2025年上半年，百城新建住宅价格累计上涨1.16%，涨幅较2024年下半年收窄0.26个百分点；二手房市场延续“以价换量”行情，百城二手住宅价格累计下跌3.60%，跌幅较2024年下半年收窄0.19个百分点。 （二）上半年主要经营情况 报告期内，公司按照年初制定的经营计划，稳健开展经营，2025年1-6月主要经营情况回顾如下： 1．销售位居行业前列、业绩增长 2025年1-6月，公司实现销售额527.5亿元，位列克而瑞全国房企排行榜第10位，民营企业第1位。 报告期内，公司项目的顺利交付，实现营业收入454.49亿元，同比上升87.8%；实现净利润26.92亿元，同比上升120%，其中归母净利润18.53亿元，同比上升58.87%。主要系公司2025年上半年交付楼盘体量较上年同期增加所致。上半年毛利率12.24%，较上年同期上升2.67个百分点。 截止报告期末，公司总资产2406.44亿元，较上年末下降7.12%，归属于上市公司股东的净资产294.26亿元，较上年末增长6.90%，扣除预收款后的资产负债率为57.8%，资产负债结构进一步优化。截止报告期末，公司尚未结算的预收房款为1013.4亿元，可结算资源充裕。 2．区域聚焦、土储优质 报告期内，新增土地储备项目16个，其中金华2个，杭州14个，继续巩固杭州市场份额。报告期内新增项目计容建筑面积合计100.67万平方米，总土地款332.72亿元。截止报告期末，公司土地储备中杭州占73%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎实的二三线城市占比17%，浙江省外占比10%。良好的区域布局，优质的土地储备为公司未来可持续发展提供有力保障。 3．经营稳健、有息负债规模和融资成本持续下降 公司始终坚持把财务的安全放在首位，稳健经营，融资渠道畅通，有息负债保持在合理水平，“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。截至报告期末，公司权益有息负债265.06亿元，较年初下降近40亿元，公司并表有息负债规模333.52亿元，较上年末下降40.83亿元，其中银行贷款占比83.9%，直接融资占比16.1%，债务结构清晰。扣除预收款后的资产负债率为57.8%，净负债率为7.03%。债务期限构成上，短期债务为94.08亿元，占比仅为28%，低于期末货币资金（295亿元），现金短债比为3.14倍，可有效覆盖短期债务。 公司近年来综合融资成本不断下降，2020年5.2%，2021年4.9%，2022年4.6%，2023年4.2%，2024年3.4%，截至2025年6月末公司平均融资成本为3.1%，较上年末下降0.3个百分点。融资成本持续下降，充分反映了市场对公司优秀的资产价值、强大的经营能力和优质的公司信誉的高度认可。 公司授信储备充裕，流动性良好，截至2025年6月末，公司共获银行授信总额度1290.2亿元,较上年末增加6.14%，授信额度已使用311.2亿元，剩余可用979亿元，占总额度的76%。直接融资可用额度上，截止报告期末已注册完成尚未发行的短期融资券额度33亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。 4．其他业务稳步推进 代建业务方面，公司通过对外输出品牌，拓展代建业务，对开发业务起补充作用。报告期内公司在南京新增代建项目1个，计容建面约5.7万方。酒店方面，公司旗下千岛湖滨江云顶桃源度假酒店、杭州友好饭店、千岛湖滨江希尔顿度假酒店、杭州天目山英迪格酒店等酒店经营有序推进。租赁业务方面，截止报告期末，公司持有可用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约49.05万平方米，报告期内实现租金收入2亿元。公司投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值104.43亿元。养老业务方面，公司旗下首个康养项目，滨江和家御虹府长者之家有序运营中，截止报告期末，入住率已达90%。 注：累计土地储备项目指截止2025年6月30日末在建和拟建的项目，不含竣工和交付项目，建筑面积指计容建面，剩余可开发建筑面积指截止报告期末尚未领取施工许可证的项目的计容建面。 土地一级开发情况□适用不适用融资途径 发展战略和未来一年经营计划 （一）公司发展战略 2025年，公司将继续推进实施“1+5”的发展战略，“1”指房地产主业，坚持把房地产主业做精、做优、做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例；“5”指的是同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。 （二）经营计划 1、销售目标：销售额1000亿元左右，行业排名15名以内，全国份额1%以上。 2、土地储备：遵循优质原则，即优质城市、优质地段、优质项目、优质产品、选择优质的合作伙伴，确保投资项目实现高质量与高回报。投资金额控制在权益销售回款50%左右。区域布局上，杭州继续保持且增加，省内适度减少，省外关注上海和江苏。 3、融资：继续降低有息负债水平，目标300亿元以内；继续降低融资成