首开股份：2025年半年度报告

公司代码：600376 北京首都开发股份有限公司2025年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本公司承诺将及时、公平地履行信息披露义务。本公司董事、高级管理人员已对半年度报告签署书面确认意见。公司监事会已对半年度报告提出书面审核意见，监事已对半年度报告签署书面确认意见。 四、本半年度报告未经审计。 五、公司负责人李岩、主管会计工作负责人王奥及会计机构负责人（会计主管人员）马特声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 六、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 七、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的发展战略、未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 八、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 九、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 十、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十一、重大风险提示 本报告期不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。 十二、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义..........................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标......................................................................................................4第三节管理层讨论与分析..................................................................................................................7第四节公司治理、环境和社会........................................................................................................39第五节重要事项................................................................................................................................40第六节股份变动及股东情况............................................................................................................50第七节债券相关情况........................................................................................................................53第八节财务报告................................................................................................................................69 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 五、公司股票简况 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关会计规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中，其他权益工具的股利或利息（包括永续债已宣告发放和未宣告发放股利）。 关于基本每股收益计算方式如下： 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用 十一、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营、城市更新等创新业务。具体可以分解为以下几个业务板块： 1、房地产开发业务 本公司主业，也是最主要的收入来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）148个，总建筑面积近4300万平方米，其中当期在建面积约680万平方米。目前，公司京内主要项目69个，总规模约1560万平方米；京外片区已初步形成以主要城市为重心，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目79个，总建筑面积约2740万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入175.78亿元、结算成本154.13亿元。 报告期内，公司秉持“优化资源配置、强化专业能力、提升运营效率”的核心发展理念，对19家二级开发单位进行了战略性整合与重组。具体措施包括：京内公司重组为“京北大区”与“京南大区”，实现了对公司京津冀（及太原）区域开发项目的划片集中统一管理；京外公司重组为辽宁、江苏、浙江、福建、华南、华中、川渝等七大区域管理中心。此举有效优化了公司组织架构，提升了区域协同效应。 2、物业经营 本公司重要的业务板块之一，也是收入的重要组成部分。多年来，公司物业经营有序推进，服务水平不断提升，租金收益稳定增长。 报告期末，公司实现物业租赁面积173万平方米，物业经营管理收入11.7亿元，酒店客房销售数量15.7万间·天。报告期内，公司酒店物业经营等结算收入3.96亿元、结算成本3.65亿元。 公司始终以“运营创造价值”为核心理念，构建起“精细化资产运营+生态化商业服务”双轮驱动发展模式。公司持续加强政策调整的深入研判，立足公司业态实际，不断优化定位，确保物业项目长期稳定经营；密切关注市场，掌握消费需求变化，不断深入挖掘客户，及时调整招商策略，提升公司物业的租金水平及出租率。持续加大项目推广力度，充分利用各类平台、主题活动，加强属地政府沟通及与中介有效合作，多渠道进行推广。 报告期内，公司进一步强化物业经营专业化管理，新设统一“商管平台”，推行总部赋能式管理架构，实现跨区域招商资源统筹。持续优化在营商场业态品牌，昌平首开Long街“两周年庆”活动总客流超12万人次，两日销售额突破600万元；首开通州万象汇运营保持稳定；6家核心地标商场整体出租率达到95%。 酒店经营业务是首开股份持有型物业经营的重要组成部分。经过多年的发展和积累，首开股份在全国范围内管理和运营酒店9家，管理面积约24.52万平方米。公司不断加强酒店板块企业间互动交流和资源整合、促进整体管理水平提升。报告期内北京宝辰饭店海外客源接待量位居全国前列；福州君澜温泉酒店被选为“福建省温泉协会会长单位”。 3、城市更新、长租公寓、养老与文创等创新业务 报告期内，公司结合存量资产盘活继续有序推进城市更新业务、与房地产开发、物业经营等板块实现良性互动。 公司顺应新市民、青年人高品质租住需求，布局住宅租赁赛道。公司拥有“首开乐尚”长租公寓自有品牌，长租公寓主要分布于北京、杭州、福州三地，现开业达到11家，上市房源近7000套。报告期内出租率达到93%。通过长租公寓业态运营实现存量资产的优化运营和价值提升，为公司的长远发展注入新动能。 稳步开展文创文投业务，北京东城区禄米仓·新视听产业园为集新视听科创办公区、主题文化街区以及活力居住区产城融合的城市更新典范，获多项市级奖励；北京前门“书香世业”主题街区以“让书香飘满京城，让阅读无处不在”为理念，通过创新型的运营理念把传统商业街区打造成一条以图书为框架，向各行业跨界融合的复合型文化消费商业街区，近期更引入党建主题空间等新消费场景，赢得年轻客户和企业客户的认可。 在养老板块，重点项目工程节点实现突破——北京顺义区十號国际养老社区已顺利进入精装修阶段，各项运营筹备工作正稳步推进。与此同时，公司旗下“首开寸草”养老品牌影响力持续扩大，目前在北京各城区已布局9家养老院。该品牌通过“位置嵌入大型成熟社区、整合周边专业服务资源”的创新方式，成功构建了独具特色的“融合式养老模式”，切实让老年人实现了“离家不离街”的温馨养老生活。“首开寸草”凭借“标准体系构建-专业人才孵化-服务品质认证”的闭环管理模式，品牌价值与服务口碑不断沉淀与提升。 公司不断完善代建管理机制，积极梳理并借鉴标杆企业的先进代建制度与经验，持续聚焦管理价值的深度挖掘与释放。依托标准化、专业化的管理体系，为代管项目提供了赋能支持。报告期内，代管项目杭州西湖逸庐成功对外开放实景示范区，实现销售破局，彰显了公司轻资产运营模式的成效。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、经营情况的讨论与分析 （一）国内房地产市场情况 今年政府工作报告将“稳住楼市”写入总体要求，明确提出加力实施城中村和危旧房改造，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，有效防范房企债务违约风险。6月13日国务院常务会议强调多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。这为公司加快销售去化、盘活存量资源、化解债务风险提供了难得契机。 从市场特征看，土地市场逐步回暖，多个城市推出核心地段优质地块；核心区域高品质项目成为拉动市场销售的主要力量；客户更加注重品质、服务、配套以及开发商口碑；与此同时，商业物业管理、城市更新、代建等业务加速成长，成为新的增长赛道。这为公司优化投资结构、改进产品服务、完善业务布局提供了有益参考。 当前，房地产行业正加速从“数量规模”向“质量效益”转变。“好房子”建设成为推动新时期住房高质量发展的重要抓手，行业门槛提高，竞争格局重构，具备产品力、运营力、服务力的企业将拥有更广阔的生存发展空间。这为公司未来发展与转型升级指明了方向和路径。 1、上半年全国商品房销售 2025年上半年，全国商品房销售面积为4.59亿平方米，同比下降3.5%，降幅比去年同期收窄15.5个百分点。其中，新建住宅销售面积为3.84亿平方米，同比下降3.7%，办公楼销售面积同比下降3.0%，商业营业用房销售面积同比下降4.8%。全国商品房销售额为4.42万亿元，同比下降5.5%。其中，新建住宅销售额为3.88万亿元，同比下降5.2%，办公楼销售额同比下降4.2%，商业营业用房销售额同比下降10.4%。 2025年上半年，北京商品房销售面积537.6万平方米，同比增长5.4%。其中，住宅销售面积352.3万平方米，同比下降0.8%；办公楼37.5万平方米，同比减少0.6%；商业营业用房32.1万平方米，增长11.6%。北京商品房销售额1731.8亿元，同比增加5.4%。其中，新建住宅销售额为1533.1亿元，同比增加12.0%。 2、百城(全国100个重点城市)住宅