物业行业ESG白皮书

摘要 在“双碳”目标与可持续发展浪潮中，ESG成为物业行业升级的关键引擎。它不仅是企业责任的彰显，更是突破发展瓶颈、构建长期竞争力的核心路径。本白皮书聚焦物业行业ESG发展，梳理产业链价值、解读政策导向、剖析实践案例，力求为行业同仁呈现ESG驱动下，物业行业选代升级的清晰图景。 研究员 前言 蒋艺高级注册ESG分析师：24RZQLKC601760A宣哲民CFAESG证书：102287943郭轩佑CFAESG证书：106846447丁铭高级注册ESG分析师：24RZQLKC602337A林鑫成高级注册ESG分析师：24RZQLKC005032A林虹宏CFAESG证书：140364501王天华CFAESG证书：107203535曾熙高级注册ESG分析师：25RZQLKC000867A国际通用ESG策略师：SH004XFCA0505许永香碳管理师：CHINAETSCM20250010029高级注册ESG分析师：24RZQLKC602424A宋远飞CFAESG证书：102166029国际通用ESG策咯师：SH4061FCA0407 在全球可持续发展趋势的推动下，ESG已经成为企业战略的重要组成部分，是衡量企业长期价值和社会责任的关键指标。物业行业作为城市运营和社区生活的核心支柱，在追求经济效益的同时，推动环境保护、社会责任和公司治理的提升，是行业发展的重要课题。 随着国家政策的支持与行业内外的广泛关注，越来越多的物业企业开始将ESG理念融入其业务发展和战略规划中。在环境方面，物业企业不仅要推动绿色建筑的建设，还需通过节能减排、资源管理等手段，积极应对气候变化和环境压力；在社会责任方面，物业企业肩负着保障社区生活质量、促进员工发展、提升客户满意度等多重任务；在治理结构方面，透明高效的管理体系以及合规性日益成为企业信誉和竞争力的核心。 本白皮书探讨了物业行业在ESG领域的发展现状与挑战，并分析行业内优秀企业在推动可持续发展中的经验与成就。通过对政策环境信息披露、行业核心议题等方面的梳理与分析，我们希望为物业行业的企业和从业者提供有价值的参考，推动行业整体向着更绿色、更智能、更具社会责任感的方向发展。 ESG的融合不仅是行业的未来发展趋势，也是物业企业履行社会责任、实现长远发展的必由之路。我们期望通过本白皮书的呈现，能为物业行业的可持续发展贡献一份智慧与力量。 CONTENTS 目录 第三章物业行业的ESG案例 第二章不同物业类型的ESG实践 第一章物业行业概览及ESG发展 07物业行业的价值链和行业发展情况09物业行业的ESG政策11物业行业的ESG信息披露情况13物业行业的ESG核心议题 45戴德梁行47第一太平戴维斯49香港置地中环物业50美国EquityResidential52万物云 25公共物业31商办物业38住宅物业 报期Researchand同larkcts的数期，全球须·F管理市场在2024年的动提预计约为300亿美元，三近年米年均培长哲起过5%。这培长主案受到球城市化进栏如速和人们对压住及工冶环境管江品质要求提升的挂动：注步扩大了物业管理的害求， 物·行业正经压老从培量市场向仁业市场转型的过程，行业内客环与工朝若豆高效、工续的方司发展，无其在ESG理念的准动一，环境保护和计会责什成为关驱动小 第一节物业行业的价值链和行业发展情况 中国物业管理行业近三来发展迅速，二成为现代服务业的董要组成邹分：根括国物管理办会的效折：全已响管理百积已达到395亿平方米，评益了住宅、商业、办公、公夫程筑等多个态：服务场景不断展。物股务个数工已达到38万家：日头部企业的方场失中度扫升，500强物业公司管理的总而积接近50%， 物行业的价值链涵益了地产开发、物业硅没、运营管理、设施维护和资文培佰等多人环书，涉及整个榜生命同期的各个阶段，在地产开发阶段，逆来多的均业公司开贮在设计初期介入：推动协同规划，这种玩前的介入有玛于为户斯物业的环境续效和破排放控制打下去油。领先的构！·公司将绿色建筑理念、智能基础设施、社区功能等叫索玩前融入设计中。 随若物务行逐汽从增量市场药司仁业市场竞争，ESG已成为深索客元化和差异化竞争优势的兰要驱动力。空注运多维度的价值在架司助物业公司识别关并洞价直性十的各方产求与机遇，从万挂司物项目与损关方之间形成豆为良好互动关系， 在管理接环节，传统药基殖设能维理渐向细化的服务体系转变。物业公司不可仅仅关注理筑设施的将定运行，还通运环境友好型运维、培值股务以及区管理等于段坛升整本运营效率和客节能照明无坊圾分类等挡施：推动运营摸式从“成本控制”向“绿色钙效”转型。 存量市场转型与差异化竞争 在资产管理方而，物业公司而临若提升运营效益和兼.晚长期价值的双革挑战。为了应对这挑品，企非采手能源绩效评估和空间再沼等方式：探系灵活且可持续的管理贯略：推动老门物业的绿色较型向应社会密求并获取相关政策：与止同时：物·生命周期的“运设”阶要也开始纳入ESG汇架。许多企业开始尝式绿色拆除、料回文和功能可造等方式：以而延续物业的环境式计会价直。例如：将运设当楼宇转型为公其服务设施：既能实现资源正利用：又能同应城市更新中的社会关切。 目前，地产市场工在从快速增长转向平稳发展，新培构小供上减，市场产求增长放缓：物业旁企业违入任业市场竞争阶段，数据立示，2019至2023年，全日办公接峻工百积下降20%，于工面积最跌40%%。在这一背景一，物！行旁要在竞争中导浅新的突破口，ESG成为差异化竞争的关链。报热：评什办公楼宁净安排放ESG的价值（ValuingNetZcro&ESGtorOtrices）》皮书：绿色物充恺具远越的区位条竹、完荟的没施和管理员二，能够实现价：尤具在北京、上游、广州、深圳、成部等成热商办区域：绿色认证刃公楼的平均告价比非绿色认江办公楼高出8.9%至14.4：准金溢价也具有明示优药 延老破中二目标的挂进：以及投资百对ESG表现的二益关注：物业管理公司正在从单绅的“股务提供 −一在行业发后导司方面：抚业主通运公开、公平、公下的市场竞宇机-.选择构业服旁企业：这有助于形成良性的市场竞争环琉，证使物披旁企·捉于披旁回业，可时，鼓而采用新技术、新方法：依靠科技注步玩高物管理和旁水平：为查基物业的发展提实了政竞依控。 ESG驱动资本市场的关注 链若资本市场逐近将·的可扎续发展能力与其长期价值举案挂钩，ESG三经成为资本方场评信构业公司木来落力的重案依期。个道运LSG评级得到第三方对其可均续发展计划成二的反促，展示其在环境保护会责任方而的行动：进一少没引投资-当的关注，随者GRESL（全球房产市持续估体系）的发展，GRESB或为产行业的要ESG评估平台，GRESB的评估内容垢管理、统效和开发等多个维度：为资本市场支供标准化的报台：支打投资者违行全球［SE基准和报片分析。 −一在监管本系一，明确务完理设行政主管部.负支全物业管卫活动的监哲管理：其级以上地方人民政府房地产行政主管竞门』负市本行政区减内的相关监管工作，确保行山监管的有序开展。 −在主的权利与义旁、1主大会及业主委会的损关规则方而：当出小主享与接登技务、监告商技务企等多项权利：同时需履行交纳物股务变用、逆守管理规约等义务，主大会件为全位：主组成的组综，其决定对主具有约束力，而业主娄员会则作为业主大会的划行机对行相应职支。这些规定为！·主户治和物管理的有效衍接提供了保章。 促进企业和社区的可持续发展 物公司作为实位物业运声管理的该心三体，在保障所管物业安全、稳运行的过程口，深度介入美能源（如电力、燃气、热）与资源（如水资源及各类物料）的利用与消耗环市，与上同时也约了运营成本， 2020年：住房和诚多违设产等竞矿」发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知”指出，紧焦住宅物管理，旨在定子股务水平，推动物务线一线下品t合发表。 −一在动入基层社会治理本系方而，推动程立党建引额下的多方协调运行机制，强化街道层地管理贡任，使物管理更好地入社区治理：形成治理今力： 后时：物公司在社区生态系统中占据若识特且关的地位，作为社区口常管理与股务的核心主位其在定注计会和谐发展进程中游注差不可替代的角色。社区是日众多已民个体组成的复杂计会网络：构·公司迪过组织产类礼区公兰洁动，能够卡效游活区资本，增深已民之简的互动与联系，竞升礼区凝聚力。 −一在链全主委员会治理结构上：别强对主类会人选的拍关：扩大其决策穿项范十：并立监咨机制，与站于规范！主委员会运作，保墙小主权益。 −一在定开物·管理服旁水平方而：玩出扩大物管理税盖范+，挂司老旧小区实现物·管理全税益：落实物·技务企·技务质量主体责任，完善价名形成机气：推动行规模化、品牌化经营。可时，鼓而物服旁企运用物联网、大效据等技术违设暂惠物业管理服务平台：可共老、H幼多领城辽伴：探泰“物业服务+生活报务”模式，为行业发展开了新路径， 第二节物业行业的 ESG 政莆 物行正逐步将ESG理念动入具发展战路，还境、社公责任和治理间边息加受到关注、本声滑深讨构行·的相关政第、ESG信息坡路现状，并简要分析行业在关铝ESG双题上的注展 指导行向哲基化轮型。绿色建筑评价标准》鼓而物业管理企业在绿色运营方百发挥积极压，推动行业向环保和可具续发展方向发展。 我国的物管理行·的政第拒架主&物业管理条例》莫定，国旁院于2003牛公布该条例，后经多次修订，对行规范与发起到生要用，万具是在业主和构业服务企业之间的设支划分方面，条流肾道运公开竞争机制择物技务企·，并鼓励采用弃授术提升管理水平，推动智惠物的发层。 多数采用“定性+定量”的模式注行信息按密，设立可上化的KPI指标（如能远消转减率、女性高管比列、员工培训时长等），以增强坡路的信度，部分先进企如万构云：还引入区坛延技术，造踪物业管理费用的向，从而提高冷理遂明度，头部企七在旅的设迎选择、数热呈现和实圾创新方而表现出了豆高的成熟度、 产分地区为智惠物和综色物小项目走供财攻补止或税收优惠，降低了个在哲能化改造和绿色运吉方可的成本。政有还故勋金融机构为物企支供资支打：帮助解决资主可题，推动行转型升级汇视模化发展 巨际层而：各国各地同扩对违筑实用阶段的能转和碳排与老各异的政策要求。 −一在环境维度方而：节能减排和绿色理筑运营是物业企·ESG披气的改心内容，比妇，万物云在其工G报告口许组刻日了能耗强志、月毛总量及破非放系数票关斑措标，并设支了明确的“碳巾和路图”，计戈.在2U30车前窦现公司运晨而的族达巨，中海业上海汇龙新或则获得了LEED金级认计，碳排效较2020年基准减少了29，保利物也打续技图绿负来均比倒，准动绿色理乳认江项目的清地 美口华盛项特区在2019三额布的污洁能源总括修下案3规定：低于一定能源门盗的商！和多户硅筑，必须在五车合魂期内将性能玩两20%，或兴取其他规定生措施，佛岁工达州则允许地方区，为达到特定能效门指的程筑响咨低地方财产税税率。旧金山方于2019牛迪过可币生能源法》，要改可积超过50,000方尺私人商业建筑必须100%日可可生电力头电。纽约同杆在2U19注过指关法案：作出与金山类以的针对大型人商注筑率100采用可生毛力的要求：上外，纽约州还立法医求到2050年“净湿室气体”排放为零，到2030年70%的毛力米自风能、太旧能和刀发毛等可可生能源：并在10三后完全转向无碳能源，这些攻策要求，对出海全，如格力毛23、企发生团等在当地开后业务，从产品研发到项目改资运营号方而，都节共了机造与挑排战，企严要依折这些政策，调整自身略：以造应市场密求与今规要求。 −一在社会维意二，员工发居、客户服务和区夫理是欢多业全业关注的兰点。碧佳园服务注过具“幸据礼区”项目，搜密了超2U,000逐次的划区活司，采益尝子教育、老人关怀、健康咨间等额域；并道过理市设端天气急以制、客产清意需流查号措施，提六了店民的参与度和服务满意度。华润万多生活则在长告中窦出了员工多托性：女性管理人显比例到」45%，人均培训对长为39小时，处于行前列。