湖南投资：2025年半年度报告

（2025-033） 2025年8月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人皮钊、主管会计工作负责人彭莎及会计机构负责人(会计主管人员)彭莎声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 本半年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司在本半年度报告第三节“管理层讨论与分析”中“十、公司面临的风险和应对措施”描述了公司经营中可能面临的风险，敬请投资者关注相关内容，注意投资风险！ 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义.......................................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................................6第三节管理层讨论与分析................................................................................................................................9第四节公司治理、环境和社会.......................................................................................................................22第五节重要事项..................................................................................................................................................24第六节股份变动及股东情况...........................................................................................................................30第七节债券相关情况.........................................................................................................................................34第八节财务报告..................................................................................................................................................35第九节其他报送数据.........................................................................................................................................113 备查文件目录 一、载有董事长签名的半年度报告文本； 二、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表； 三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 二、联系人和联系方式 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2024年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用☑不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2024年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用☑不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是☑否 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用☑不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用☑不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 单位：元 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况 其他符合非经常性损益定义的损益项目为长财智新基金的投资收益。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明□适用☑不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求 1、主要业务 公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。 2、经营模式 公司各主营业务板块均为自主经营。 3、主营业务情况说明及行业地位 报告期内，公司拥有的绕南高速100%收费经营权，是公司经营收入主要来源之一。绕南高速是全省、全国高速公路网的重要组成部分，是省会长沙城市道路的主骨架路网，内连城区交通主干道，外接通达全国的十条高速公路，承担着长沙主城区联系、辐射全省和全国的重要交通功能，在分流过境车辆、缓解市区交通压力等方面发挥着重要的作用。 资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业公司，依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，积极拓展相关业务。 公司创立的“君逸”品牌开展酒店投资经营，是公司经营收入来源之一。旗下君逸康年大酒店、君逸山水大酒店两家四星级酒店均地处市内核心地段。经过多年的经营，两家酒店形成了较为成熟的管理模式和体系，积淀了一定基础的客户消费群体。为扩大“君逸”系酒店品牌影响力，公司2023年成立了湖南君逸财富大酒店有限公司。目前湖南君逸财富大酒店正按计划推进装修施工，以确保酒店投资经营板块实现稳定可持续发展。 公司城市综合体项目以自主开发、销售为主，业务主要集中在住宅地产开发、商业地产运作等领域，是公司经营收入的主要来源之一。旗下现拥有浏阳河建设、广荣地产、广润地产、广麓地产、现代置业、中意房产等房地产公司，先后成功运作了五合垸土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目，目前重点运营的项目有浏阳财富新城、广荣福第、广润福园等。 4、公司的竞争优势与劣势 绕南高速凭借其高效、安全、经济、舒适、全天候通行等优势，特别是随着智能监测、快速预警、联合调度、实时交通信息发布等智能交通系统的广泛应用，有效提升了管理效率和安全性，成为现代交通的重要组成部分，推动了省会城市长沙的经济发展。但随着路段车流量已接近饱和，路面养护的压力变大、救援保障服务等能力需要进一步提高，以进一步提升道路整体通行效率。君逸康年大酒店与君逸山水大酒店通过深耕“君逸品牌”，拥有一大批固定的消费群体，但仍需持续优化服务品质并灵活响应市场动态需求，实现入住率的进一步提升。公司旗下物业公司当前依托内部资源拓展业务，但外部市场业务开拓力度有待加强。公司旗下房地产公司在项目开发、建设和营销领域积累了丰富经验，未来需在加速现有库存去化的同时审慎评估市场机遇，稳步推进新项目开发以实现可持续发展。 5、主要业绩驱动因素 （1）高速公路建设运营 2025年上半年，绕南公司不断深挖潜力，努力提高营运效能。自2024年被确定为全省数字化转型标杆示范单位以来，深度参与湖南省交通运输厅“110”工程，建设高速预警平台，推动“在线调度”功能升级，提升了监测能力、应急效率、服务水平；通过强化数据稽核，线下追缴与线上补缴相结合，与交警部门加强联勤联动，保证“颗粒归仓”；通过严格道路资产管理，强化涉路施工监管，依法依规主张公司合法权利，维护公司利益；通过管理创新，为高速公路运营的持续稳健发展打下了坚实基础。 （2）资产管理和物业服务 2025年上半年，广欣发展秉持对内强服务对外拓市场的经营理念，湖南投资大厦新增了租赁面积并与多家优质企业完成合同续签工作，对外成功续签湖南担保集团的户内物业服务合同。同时，通过为湖南投资大厦客户提供户内保洁和绿植租摆等增值服务，增加公司营收。2025年上半年湖南投资大厦平均出租率为88.53%，荣登长沙市2025年第二季度物业服务企业“红榜”。君逸物业全员全力招商，通过“化整为零和化零为整”的灵活手段，引进多家机构租户，2025年上半年自持商铺平均出租率达94.31%，创近3年来新高，稳居溁湾镇商圈前列。 （3）酒店投资经营 2025年上半年，长沙酒店业市场整体竞争激烈，价格战趋势明显，公司旗下的两大酒店面临严峻的挑战。但两家酒店积极应对，在努力保持服务质量的同时不断拓展营销手段，君逸康年大酒店4月承接全国跆拳道锦标系列赛（南部赛区）和战马2025湘江半程马拉 松赛第四届长株潭融城半程马拉松赛接待工作。君逸山水大酒店利用后台数据分析，定制个性化房价与营销计划，通过开展非遗手工活动，提升客户参与感以及满意度，参加携程展示活动增加酒店亮点。截至2025年6月30日，君逸山水大酒店在携程网长沙高档酒店排行榜中排名第4，网络评分稳定在4.9分，实现了半年度年均客房出租率81.5%的成绩。报告期内，浏阳君逸财富大酒店目前正在有序推进装修工作。 （4）城市综合体投资开发 2025年上半年，房地产市场受宏观经济影响活力不足，长沙市在“房住不炒”基调下延续宽松周期，继2024年取消限购后，通过降低首付、提高公积金贷款额度及“购房无理由退定”等政策激活刚需与改善需求，市场呈现企稳迹象。房地产新规推动“零公摊”概念，允许30%面积赠送，新规产品加速入市，品牌房企仍然主导市场，但主要依赖价格策略，竞争压力加大。受此影响，公司的在售楼盘尾盘和车位去化承压，已通过精准营销、渠道合作及产品附加值提升等措施加速去库存。 新增土地储备项目 □适用☑不适用 累计土地储备情况 浏阳财富新城可售面积149,661.20㎡，包含住宅95,510.84㎡（自持66,964.71㎡、拆迁户28,546.13㎡）、商业54,150.36㎡（自持53,497.85㎡、拆迁户652.51㎡）；拆迁户29,198.64㎡已办理回迁手续。 土地一级开发情况 □适用☑不适用 发展战略和未来一年经营计划 1、公司发展战略 2025年是“十四五”规划收官之年，也是“十五五”蓄势开局之年。公司工作的总体思路是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，全面贯彻落实党的