凤凰股份：凤凰股份2025年半年度报告

公司代码：600716 江苏凤凰置业投资股份有限公司2025年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人王译萱、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）陈超声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用受到风险、不明朗因素及假设的影响，本报告所涉及的未来经济及行业的主观假定和判断、企业未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 本报告已描述了公司面临的风险，敬请投资者查阅“第三节管理层讨论与分析”之“五、其他披露事项”中（一）可能面对的风险。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义..........................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标......................................................................................................4第三节管理层讨论与分析..................................................................................................................7第四节公司治理、环境和社会........................................................................................................18第五节重要事项................................................................................................................................20第六节股份变动及股东情况............................................................................................................27第七节债券相关情况........................................................................................................................30第八节财务报告................................................................................................................................31 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 五、公司股票简况 六、其他有关资料 √适用□不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 营业收入变动的主要原因：主要是本期紫金和旭府项目交付，上年同期无楼盘集中交付。 利润总额变动的主要原因：1、本期紫金和旭府项目交付，上年同期无楼盘集中交付，营业毛利较上年同期增加。2、上年偿还部分集团借款，本期财务费用较上年同期减少。两者合计导致利润总额较上年同期增长。 归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因：变动原因同“利润总额”。 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润变动的主要原因：变动原因同“利润总额”。 经营活动产生的现金流量净额变动的主要原因：1、本期预售商品房回流资金较上年同期减少；2、工程款及其他各项支出较上年同期减少；现金流入减少金额大于现金流出减少金额，致使经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少。 基本每股收益变动的主要原因：变动原因同“利润总额”。 稀释每股收益变动的主要原因：变动原因同“利润总额”。 扣除非经常性损益后的基本每股收益变动的主要原因：变动原因同“利润总额”。 加权平均净资产收益率变动的主要原因：变动原因同“利润总额”。 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率变动的主要原因：变动原因同“利润总额”。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用 十一、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）所属行业情况 回顾2025年上半年，在政策的有效引导下，房地产市场消费降幅持续收窄，房地产市场供需平衡持续恢复，房地产市场企稳态势持续稳固。4月中共中央政治局会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，为年内房地产市场发展构筑三条清晰路径：一是加力城市更新行动，深挖存量资源改造潜力，有效激发增量需求；二是构建房地产发展新模式，聚焦高品质住房供给，有效推进“好房子”建设；三是优化存量商品房收购政策，有效盘活存量资产，筑牢房地产风险防线。6月国务院常务会议明确要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性、有效性。 展望2025年下半年，宏观政策导向更加明确，推动房地产市场止跌回稳力度只增不减；政策落地更加有效，各地方政府在供给端或针对当前在建项目精准施策，有效推动商品房供给“由量向质”转变，在需求端有望继续全面取消限购、限售、限价，有效带动改善性住房需求释放，推动“好房子”供给与需求持续匹配。 从房地产开发来看，房企开发投资增速持续放缓，商品房供应“由量向质”转变态势显著。国家统计局数据显示，2025年1—6月份，全国房地产开发投资46,658亿元，同比下降11.2%；其中，住宅投资35,770亿元，下降10.4%。 数据来源：据国家统计局数据整理 1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积633,321万平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面积441,240万平方米，下降9.4%。房屋新开工面积30,364万平方米，下降20.0%。其中，住宅新开工面积22,288万平方米，下降19.6%。房屋竣工面积22,567万平方米，下降14.8%。其中，住宅竣工面积16,266万平方米，下降15.5%。 从商品房销售来看，在政策的影响下，全国商品房消费市场延续“止跌回稳”的弱复苏态势，商品房销售面积与金额降幅持续收窄。国家统计局数据显示，2025年1—6月份，新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44,241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。 6月末，商品房待售面积76,948万平方米，比5月末减少479万平方米。其中，住宅待售面积减少443万平方米。 （二）主要业务 公司的主营业务系房地产开发，业务范围辐射于江苏省和安徽省，公司房地产开发以住宅、商业为主。根据《上市公司行业分类指引》，公司的主营业务为房地产开发与经营，属于“K70房地产业”，相关披露按照上海证券交易所《上市公司行业信息披露指引第一号——房地产》进行行业经营性信息披露。 （三）经营模式 公司的主营业务为房地产开发与销售，自主开发销售是公司的主要经营模式，公司聚焦刚需型和改善型需求，坚持以住宅产品开发为主的产品策略，坚持以核心城市及重点城市群为主的布局战略，公司开发的业务范围主要集中于江苏省和安徽省。公司亦在尝试探索新老业务协同发展，积极开展合同能源费用管理业务试点，期望新业务能够为公司开辟新的增长空间。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、经营情况的讨论与分析 （一）公司开发项目进展情况 2025年，公司在建项目2个，总建筑面积约33.31万平方米 南京紫金和旭府项目：该项目总用地面积约4.73万平方米，总建筑面积约10.73万平方米，总投资额为35亿元，本报告期实际投资额为14,835.46万元。该项目位于玄武区孝陵卫街道双拜巷牌楼路以东、双拜岗东路以北，用地性质为R2二类居住用地，容积率1.55；其中，地上建筑 面积约7.04万平方米，主要功能为住宅、物业管理等其他配套用房；地下面积约3.69万平方米，主要功能为配套停车库及相关配套辅助设施。项目规划有15栋多层住宅及相关配套用房。该项目于2023年1月18日取得“桩基工程、深基坑支护工程施工许可证”，于2023年3月8日取得“建筑工程施工许可证”。截至2025年6月30日，15栋住宅楼已全部完成竣工验收备案工作。 镇江凤凰和颐居项目：该项目总用地面积约8.87万平方米，总建筑面积约22.58万平方米，总投资额为20.50亿元，本报告期实际投资额为6,853.95万元。该项目东邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为居住，容积率1.8，地上建筑面积约15.98万平方米，地下面积约6.45万平方米，市政配套设施约0.15万平方米。规划有19栋多层住宅、1栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。该项目于2019年12月19日取得施工许可证开工建设。截至2025年6月30日，累计完成18栋多层住宅、1栋小高层及2栋高层住宅竣工验收并实现交付入住，剩余1栋多层住宅和4栋高层住宅尚在建设中。 （二）公司项目去库存销售和租赁情况 2025年上半年，公司各项目累计实现签约面积11,682.63平方米，累计实现签约金额25,174.99万元。其中，南京紫金和旭府项目累计签约13,624.38万元，剩余可售住宅面积57,523.12平方米；镇江凤凰和颐居项目累计签约8,205.13万元（含车位、储藏室），剩余可售住宅面积102,098.64平方米；宜兴凤凰怡然居项目累计签约2,309.78万元（含车位），剩余可售住宅面积2,242.74平方米；盐城项目累计签约296.89万元，剩余商业、办公可售面积64,188.77平方米；合肥项目累计签约311.18万元（含储藏室），剩余办公可售面积68,063.37平方米；南通项目累计签约427.64万元,剩余办公可售面积20,789.09平方米。 2025年上半年，公司各项目累计实现租赁收入2,286.56万元。其中盐城凤凰文化广场实现租赁收入741.20万元，合肥凤凰文化广场实现租赁收入614.64万元，苏州凤凰文化广场实现租赁收入407.93万元，南通凤凰文化广场实现租赁收入277.86万元，其余项目合计实现租赁收入244.93万