购买：汇丰2017年中国会议摘要

Flashnote2017年5月11日受益于较高城市的外溢需求在激烈的土地市场竞争中坚持合理的土地收购策略 目标价（港元）上一个目标（港币）14.8014.80来自二线城市的外溢需求推动了销售势头。世茂在今年首四个月的销售势头良好，实现销售额270亿元人民币，同比增长56％，并完成了2017财年销售目标的33％。该公司正在按计划在年中实现约50％的销售目标。该公司强调说，当前的年度目标意味着要求的销售率为60％左右，我们相信其950万平方米的可售资源对此有很好的支持。此外，世茂还受益于从较高级城市到较低级城市的溢出需求。例如，泉州的强劲表现是由厦门强劲的房地产市场驱动的。希望通过各种方式减轻价格限制的影响。根据包括更严格的预售许可证审批程序和价格限制在内的财产紧缩政策，世茂希望通过将裸壳单元转换为具有装修功能的单元来最大程度地降低潜在影响，以实现更高的平均售价。除此之外市场数据市值（港元）39,764市值（美元）5,108BBG813港币3m ADTV（美元）11RIC0813.HK财务和比率（CNY）一年至12 / 2016a 12 / 2017e 12 / 2018e 12 / 2019e汇丰每股收益（上一个）----更改(%)----共识每股收益1.801.992.212.48聚乙烯（X）5.74.84.13.3股息收益率(%)6.76.67.99.652周价格（港币）16.0012.308.6005/1611/1605/17公司还将重点更多地放在可以实现销售目标的停车场上更高 目标价：14.80高：13.68低：9.32电流：11.74价钱。过渡期结束后，世茂将继续致力于改善通过提高产品质量和客户满意度来进行运营。其目标之一是审慎地管理和维持健康的库存水平。鉴于竞争日益激烈，土地征用方式更加灵活。该公司指出，一级和二级城市的土地市场竞争激烈，因此，它对土地储备补充采取了更为灵活的方法。世茂在2017财年应占权益基础上的土地购置预算为350亿人民币，它将寻求通过并购或与政府谈判获得更多土地。该公司目前正在与各国政府进行谈判，以寻求潜在的项目合作。据《南华早报》（2016年8月）报道，世茂已与Dreamworks合作开发了南京主题公园。重申买入评级，目标价维持在14.80港元。我们的目标价是资料来源：汤森路透IBES，汇丰银行估计郭紫琼*ASP房地产研究主管香港上海汇丰银行有限公司michellekwok@hsbc.com.hk+852 2996 6918谭咏麟* 关联香港上海汇丰银行有限公司albert.p.h.tam@hsbc.com.hk+852 2822 4395Simon Sin *助理香港上海汇丰银行有限公司simon.k.c.sin@hsbc.com.hk+852 2996 6514基于50％的不变目标折扣（比历史低0.5 SD）意思 自2006年以来）应用于我们29.50港元/股的不变资产净值估计。关键的下行风险包括无法维持强劲的销售势头；平均售价低于预期；与宏观和房地产政策相关的不确定性。*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA法规进行注册/认证披露与免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读。报告的发布者：香港上海汇丰银行有限公司查看汇丰银行全球研究部：中国股本雷姆购买：汇丰2017年中国会议摘要世茂房地产（813 HK）买进汇丰银行每股收益1.822.162.573.13自由浮动36%重申买入评级，目标价维持在14.80港元股价（港元）上/下世茂房地产（世茂）参加了5月11日至12日在深圳举行的汇丰2017年中国会议。11.74（截至2017年5月10日）+26.1% 资质●雷姆2017年5月11日2资产净值折扣图汇报每股收益（完全摊薄）汇丰每股收益（完全摊薄）DPS（港币）BV（港元）1.512.162.573.131.822.162.573.130.760.750.891.0916.3518.3020.6223.39财务与估值：世茂属性购买财务报表损益摘要（人民币百万元）12 / 2016a 12 / 2017e 12 / 2018e 12 / 2019e世茂：资产净值细分（人民币百万元）（港币/港元）占资产净值百分比公允价值资产净值94,643 29.5 100.0％资料来源：汇丰银行估算现金流量汇总（人民币百万元）资产净值折扣图资产负债表摘要（人民币百万元）资料来源：公司数据，汤森路透数据流，汇丰银行估计 价格相对比率，增长和每股分析年至12 / 2016a 12 / 2017e 12 / 2018e12 / 2019e同比变化比例（％）22.0020.0018.0016.00资料来源：14.0012.0010.008.00201520162017世茂属性相对于国企指数资料来源：汇丰银行估计，汤森路透数据流。于2017年5月10日关闭22.0020.0018.0016.0014.0012.0010.008.00每股数据（人民币元）9.1%6.9%5.23.9(16.7)(5.0)(5.5)16,54912,552(53,455)(16,000)(17,743)23.4%60.6%13.234.342,506110,234发展性质住宅办公室/零售投资物业办公室/零售酒店物业净债务（不包括限制使用的现金）未偿土地溢价未偿土地增值税收入毛利率PBT报告的每股收益汇丰每股收益3%28%-4%-15%1%9%30%18%43%19%20%30%22%19%19%14%30%15%22%22%物业销售收入56,19761,49074,37784,872物业投资及其他收入3,0893,3563,5863,851销售成本（42,938）（45,467）(54,506)(61,903)毛利润16,349 19,379 23,45626,820销售与管理花费(4,364)(4,453)(5,158)(5,784)其他收益及其他839864890917操作利润/息税前利润12,82415,79019,18821,952净利息（1,176）（173）（245）(279)应占利润asso。 （448）（85）（69）(48)PBT 13,196 15,533 18,87421,625税项（5,685）（5,548）（6,865）(7,745)少数民族兴趣爱好(2,339)(2,476)(3,088)(2,984)净利润5,172 7,509 8,92110,896核心利润6,251 7,509 8,92110,896来自的现金流量运作7,1747,8244,5755,478资本支出（10,758）(11,685)(8,183)(8,369)投资变化和少数族裔3,0578131,5761,714股利已付(2,263)(2,361)(2,602)(3,091)其他融资活动(443)3,2444,8555,431净变化现金（3,233）（2,165）2211,163现金年初22,592 19,359 17,19417,415现金结束19,359 17,194 17,41518,578股东资金长期负债少数股东权益递延项目占用资本总额固定资产其他资产流动资产总资产56,95663,23270,66279,55949,18860,04361,47453,42831,26133,73736,82539,8105,8895,8895,8895,889143,294 162,900 174,851 178,68650,17650,60750,62050,63322,53724,90027,14829,191189,190 214,169 236,115 259,292261,903 289,676 313,883 339,116ROIC例外ROAE例外ROAA例外经营利润率核心利润率例外（x）净负债/权益（包括受限现金和MI）的利息覆盖率6%12%2%22%11%2.753%7%14%3%25%12%4.353%7%14%3%25%11%4.852%8%15%3%25%12%5.251%25%0%-25%-50%-75%-100%08091011121314151617 资产净值百分比 +1 SD 意思 -1标清mpany数据，汤森路透数据流，汇丰银行估算 资质●雷姆2017年5月11日3披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：郭紫琼，谭咏麟和西蒙·辛重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个人情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决定时会利用各种纪律和投资视野。评级不应作为投资建议单独使用或依赖。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议，因此，投资者应仔细阅读每份研究报告中使用的评级定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据的更完整的信息。自2015年3月23日起，汇丰银行已根据以下原则分配了评级：目标价格基于分析师对股票实际价值的评估，尽管我们预计市场价格可能需要6到12个月才能反映出来。当目标价格比当前股价高出20％以上时，该股票将归为买入；当股价比当前股价高出5％至20％之间时，该股票可分为买入或持有；当股价低于当前股价的5％至5％之间时，该股票将归为持有；当股价低于当前股价的5％至20％之间时，该股票可分为持有或减持；当价格比当前股价低20％以上时，该股票将归类为减持。在发生任何“重大变化”（覆盖范围的开始或恢复，目标价格或估计的变化）时，我们会针对这些频段重新校准我们的评级。上行/下行是目标价格与股价之间的百分比差异。在此日期之前，汇丰银行的评级结构是基于以下依据：我们为每只股票设置了要求的收益率，该收益率是根据策略团队建立的该股票的国内或（如果适用）区域市场的股票成本计算得出的。股票的目标价格代表分析师预期该股票在我们的表现范围内达到的价值。绩效期为12个月。对于被归类为“增持”的股票，其潜在收益必须超过要求收益至少5个百分点，该潜在收益等于当前股价与目标价格之间的百分比差，包括指示时的预测股息收益率。随后的12个月（对于被分类为“挥发性”的股票，则为10个百分点）。对于归类为“减持”的股票，预计该股票在接下来的12个月中表现将低于其要求的回报至少5个百分点（对于归类为“易失” *的股票则为10个百分点）。这些波段之间的股票被分类为“中性”。*如果一只股票的历史波动率超过40％，该股票上市不到12个月（除非该股票在波动率较低的行业或行业中）或分析师预计会大幅波动，则将其归类为波动性股票。但是，我们认为没有波动的股票实际上也可能以这种方式表现。历史波动率定义为过去365天每日平均移动波动率的平均值。但是，为了避免误导频繁的评级变化，波动率必须在任一方向上超出40％基准2.5个百分点，才能使股票的状态发生变化。 资质●雷姆2017年5月11日4长期投资机会的评级分布截至2017年5月11日，汇丰银行发布的所有独立评级的分布如下：购买45%（其中25％提供了投资银行服务）保持40%（其中26％提供了投资银行服务）卖15%（其中16％提供了投资银行服务）为了进行上述分配，在从先前评级模型转换为当前评级模型的过程中，将使用以下映射结构：在我们先前的模型下，超重=买入，中性=持有，减持=卖出；在我们当前的模型下，买入=买入，持有=持有和减少=卖出。有关两种模型下的评级定义，请参阅上面的“股票评级和财务分析基础”。有关汇丰银行发布的非独立评级的分布，请访问http://www.hsbcnet.com/gbm/financial-r