豪宅热销非必然，天时地利是关键

豪宅热销非必然，天时地利是关键 项目表现：“富人区”板块大户型改善产品，3年仅卖出20套，去化缓慢 今天，洞察君要介绍的项目位于杨浦新江湾板块。2012年7月，一家新加坡集团公司以6.1亿元竞得新江湾城D5地块。该地块面积不大，约4万平米，容积率1.2，规划了18栋6层叠加别墅，共101套。其中，下叠一复二，面积311-325平，中叠三复四337-362平，上叠五复六357-362平。别墅整体呈倾斜镜像排列，远观形似集装箱。为保障业主私密性，项目采用客厅、阳台交替设计，且每户配备独立电梯入户。 尽管该项目在2012年7月就拿地，但实际到了2023年1月才开盘，单价约12万元/㎡，总价在3800-5400万，截至2025年7月底，共售出20套，去化率5%。 项目诊断：项目客户分流压力大，项目找房热度低，与竞品比，综合竞争力较低 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；1总体而言，当前在售新房项目的竞品，主要集中在杨浦、黄浦、静安及浦东新区。其中，杨浦区有3个竞品项目，占比达30%。与本项目客户重合度最高的，是杨浦东外滩板块的缦云上海项目，客户重叠率高达27%，即关注本项目的客户中，有27%也 在关注缦云上海。与竞品相比，本项目综合竞争力明显低于竞品平均水平，排名靠后。从雷达图分析，主要因客户分流，导致项目找房热度偏低。找房热度反映客户找房需求，热度低意味着项目受关注度或需求较低。 找房热度：项目找房热度表现不佳，热度值35以下，体感为凉 就项目本身找房热度来看，2025年1月以来，项目热度基本上维持在35以下，平均为30，最低为16.7，基本上属于凉的状态。项目所在的杨浦区热度同样表现平平，1-7月找房热度月均值54，在16个区域中排第13位。从2022年1月以来的热度走势来看，热度回落趋势明显，2025年月均找房热度较2022年同比下降30%。当前，在杨浦区各板块中，东外滩板块找房热度最高，1-7月找房热度指数均值71.4，领跑全区，高出本项目所在的新江湾城板块34.2。 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 板块分析：板块轮动，项目错过板块发展的“黄金时期”，与时间错位 新江湾城板块找房热度回落，主要还是受板块项目供应影响，2015年后，该板块土地供应大幅减少。新江湾城什么地方，那可是继古北、联洋、碧云社区后的第三代国际社区。它原来是江湾军用机场，后发展为北上海唯一的纯豪宅板块。这里曾涌现众多地王项目，诞生了华润橡树湾、九龙仓玺园、仁恒怡庭、上海院子、嘉誉湾等豪宅标杆。板块目前均价稳居10万，早在2006年，其住宅单价就已超6万/平方米，用《大腕》里的台词形容就是——就一个字，“贵”。 从板块供应情况而言，2015年之前杨浦最火的板块当属新江湾城，彼时豪宅项目接连入市且迅速被市场消化，一个个地产传奇在此不断上演。不过，2015年之后，新江湾城板块住宅供应锐减。5年后，杨浦的东外滩板块接过“接力棒”，续写传奇，特别是在2022-2024年，呈现出爆发式增长态势。由此可见，2006-2015年堪称新江湾城板块的“黄金十年”。 聚焦项目本身，它于2012年拿地，直到2023年才开盘。从土地价值增值情况看，项目收获了高额回报，当年楼面价仅1.2万/平方米，如今入市售价达12万/平方米，几乎翻了10倍。作为对比，2025年板块新出让的E1-08A地块和G1-06地块，楼面价分别为5.89万/平方米和5.42万/平方米，近乎是该项目的5倍。不过，该项目也错 过了新江湾城板块的“黄金时期”，许多客户在“黄金时期”已经被消化，其成交表现也印证了这一点，即便是第三代国际社区的高端改善低密项目，去化情况仍不理想。 产品分析：300㎡以上产品前期被消化，目前板块内供大于求，与需求错位 项目于2023年推出300-400㎡的三房叠墅产品，然而从新江湾城板块该面积段产品成交情况来看，其需求在2015、2016年达峰值后大量减少。这主要有两方面原因，一是市场激烈竞争使板块内该类需求被大量消化；二是2015年后板块住宅供应大幅减少。我们进一步从不同面积段产品的供需验证，2023年1月至2025年7月，板块内产品供应和需求主要集中在90-110㎡，而300-350㎡产品明显供过于求。由此可见，项目的大户型改善产品与当前市场需求错位，这是导致项目找房热度和成交均不理想的主要原因之一。 客户分流：总价4000万以上项目，购房者选择空间更为充裕 客户分流压力指标以项目间的客户重叠度来衡量，该指标反映项目受其他竞品项目的潜在分流压力程度，数值越大，潜在分流压力就越大。与竞品相比，本盘分流压力显著高于竞品均值，表明项目面临的竞品竞争十分激烈。此外，新房分流占比超95%，说明该项目主要受新房项目竞争，且新房分流压力明显高于其他竞品项目。 从单价来看，本盘单价为12万，高于板块约10万的均价水平。项目主打大面积户型产品，总价较高，如310-350㎡的三房，总价在3700-4600万之间。目前，预算在4000万左右的购房者可以选择的空间还是蛮大的，在杨浦新兴的东外滩板块能买五房，够一够甚至可入手板块内的联排、独栋产品；也能买到地段更优的静安区联排别墅；还能选择当下热门的前滩板块四房产品。 说明：客户分流压力=∑新房客户重叠度+∑二手房客户重叠度；新房分流占比=∑新房客户重叠度/项目客户重叠度，反映新房竞品对项目的分流程度，值越大，意味着项目受新房分流影响越大，通常：50%以上意味着新房分流占主导，50%以下意味着二手房分流影响占主导。 资料来源：网上房地产，安居客研究院整理 小结： 项目拿地时间早且位于“豪宅板块”，先天具备天时地利的优势，但开发周期过长，既错过板块发展黄金阶段，也错失大户型改善产品需求高峰期，随着大量新房项目入市，相同总价预算下购房者选择增多。 不过，从杨浦区2035发展规划看，新江湾城、五角场是杨浦西部核心板块，新江湾城作为第三代国际社区，城市界面新、小区品质优良、房龄较新，还拥有杨浦区优质教育上音实验学校，板块先天优势显著且规划持续受重视。2025年其有两宗地块成功出让，楼面价分别为5.4万/平方米和5.6万/平方米，预计未来单价将超10万，这会带动区域内热度在板块间轮动，为项目去化带来新契机。 市场进入时机很重要，有时候购房者不一定是热情退却，也可能是等而不得，移情别恋。即使上好的荔枝也不能“日日鲜”，需要及时把准“市场动态的脉，客户需求的脉，产品缺口的脉“，练就“三脉神剑”，项目最终才能好卖。 【想知道你的项目是否“更胜一筹”，立即扫码，让数据告诉你答案】