Broadstone Net Lease Inc 2025年季度报告

BROADSTONE NET LEASE, INC.目录 第一部分 - 财务信息1第一项。财务报表1浓缩合并资产负债表（未经审计）1精简合并利润表及综合 income (未经审计)2精简合并股东权益变动表（未经审计）3精简合并现金流量表（未经审计）5对简明合并财务报表的注释（未经审计）6第二项。管理层对财务状况和经营结果的讨论与分析27关于前瞻性陈述的警告27信息披露27解释说明和某些定义术语28概述28房地产投资组合信息32运营结果39流动性及资本资源43衍生工具和套期保值活动47现金流量47非公认计量指标48关键会计政策和估计52近期会计准则的影响52第3项。关于市场风险的定量和定性披露53第四项。控制和程序53第二部分 - 其他信息54第一项。诉讼程序54第一项A。风险因素54第二项。未注册的股权证券销售及所得款项的使用54第3项。高级证券违约54第四项。矿山安全披露54第5项。其他信息54第六项。附件55 Broadstone Net Lease, Inc.及其子公司简要合并财务报表附注（未经审计） 1. 业务描述 Broadstone Net Lease公司（以下简称“公司”）是一家于2007年10月18日成立的马里兰州公司，该公司自2008年12月31日止的纳税年度起选择按房地产投资信托（“REIT”）方式纳税。Broadstone Net Lease有限责任公司（公司的运营公司，或“运营公司”）是公司开展业务并拥有（直接或通过子公司）公司所有房地产的实体。公司是运营公司的唯一管理合伙人。公司未拥有的会员单位被称为“运营公司份额”，并在简化的合并财务报表中记录为非控制权益。由于公司几乎全部通过运营公司开展业务，因此其结构为伞形合伙房地产投资信托（“UPREIT”）。公司的普通股在纽约证券交易所以“BNL”的股票代码上市。公司、运营公司及其合并子公司统称为“公司”。 该公司是一家以工业为重点的多元化净租赁房地产投资信托基金(REIT)，专注于投资产生收入的单一租户净租赁商业地产，主要在美国。该公司主要通过长期租赁协议租赁工业和零售商业地产。截至2025年6月30日，该公司拥有一个多元化的766个独立商业地产的投资组合，其中759个位于美国44个州，七个位于加拿大四个省份。 2. 重要会计政策摘要 临时信息 随附的简明合并财务报表是根据美国一般接受的会计原则（“GAAP”）为中期财务信息编制的（会计准则编目（“ASC”）270，中期报告)和证券交易委员会（“SEC”）的S-X规则第10条。因此，公司省略了某些脚注披露，这些披露与2024年12月31日止年度合并财务报表中包含的内容基本重复，该报表包含在公司于2025年2月20日向SEC提交的10-K表格年度报告中。因此，本季度报告的读者应参考那些经过审计的合并财务报表，具体为注释2，重要会计政策摘要，以便对重要的会计政策和估计进行进一步讨论。公司相信，为了公允列报而必要的所有调整都已包含在这些中期合并资产负债表中（其中仅包含正常重复调整）。 会计基础 合并资产负债表已按照公认会计原则编制。 合并原则 合并资产负债表和合并利润表包括公司的账户和业务。合并过程中已消除所有公司间余额和交易。 当公司在一个实体中获得经济利益时，该实体将被评估以确定是否应被视为可变利益实体（“VIE”），如果是，公司是否是主要受益人，因此需要合并该实体。针对可变利益实体合并的会计准则适用于某些实体，这些实体的权益投资者不具备控制性财务利益的特征，或没有足够的权益风险来为实体融资其活动，而无需其他方的额外附属财务支持。贷款或合资协议中的某些决策权可能会让我们将一个实体视为VIE。合伙协议或其他相关合同中的合同安排被审查，以确定该实体是否为VIE，以及公司是否对VIE拥有可变利益。然后，公司将公司的可变利益与其他可变利益持有人的利益进行比较，以确定哪个方是VIE的主要受益人。主要受益人：(i)拥有指导对VIE经济绩效影响最显著的活动的权力，以及(ii)有义务承担VIE的损失或有权获得可能对VIE产生重大影响的VIE利益。当特定事件发生时，公司重新评估实体是否为VIE的初始评估，并根据当前的事实和情况持续重新评估VIE的主要受益人认定。在 extent 公司对未按VIE模型评估的实体拥有可变利益，公司使用股权利益实体模型评估其利益。 公司对OP的日常管理、决策权和控制权负有完全责任。根据合并指引，公司已认定OP为VIE，因为OP的成员不具备踢出权或实质性参与权。因此，公司合并其持有OP的权益。然而，由于公司持有OP的多数投票权并且满足其他特定条件，其符合豁免提供与VIE投资相关的某些披露要求的资格。 不时，公司根据美国税法第1031条，采用反向同类资产交换结构购置资产（“反向1031交换”），因此，在反向1031交换完成前，相关资产由交易便利化股权持有人（“EAT”）持有。EAT被归类为可变利益实体（VIE），因其为“资本薄弱”实体。公司合并EAT，因其为主要受益人，具备控制对EAT经济绩效产生重大影响的活动的能力，并可自行决定解散反向1031交换结构。EAT的资产主要由租赁物业构成（净房地产投资于出租物业和租赁无形资产）。 合并实体中公司未拥有的部分，截至所列期间，均以少数股东权益列示。 在截至2025年6月30日的三个月和六个月内，公司投资了2230万美元，以换取对一家VIE的95.0%的股权。在截至2024年6月30日的三个月和六个月内，公司投资了5220万美元，以换取对一家VIE的98.1%的股权。公司是这些VIE的主要受益人，因为它：(i)有权指导对VIE的经济绩效有重大影响的活动，以及(ii)有义务承担VIE的损失并获得VIE的收益权，因此合并了VIE。 以下表格展示了纳入合并资产负债表的 selected financial data of the consolidated VIEs 的汇总情况： 估计的使用 按照公允会计准则编制合并财务报表需要管理层作出某些估计和假设，这些估计和假设会影响合并财务报表日资产和负债的列报金额以及或有负债的披露，并会影响报告期间收入和费用的列报金额。因此，实际结果可能与这些估计存在差异。 开发中房地产投资 为开发而购置的土地以及与开发新地产相关的建设与改善成本被资本化，并记录在随附的简要合并资产负债表中，直至建设完成。此类资本化成本包括与规划、开发及建设相关的所有直接和间接成本，包括建设期间发生的利息、房地产税和其他杂项成本。一旦基本完成，在建工程被投入运营并开始计提折旧。以下表格总结了公司对在建工程的投资： 长期资产减值 公司对拟持有并使用的长期资产进行复核，以判断其可能发生减值，当事件或情况发生变化表明其账面价值可能无法收回时。如果，并且当，这些事件或情况存在时，长期资产或资产组的账面价值 超过使用长期资产或资产组及其最终处置后预计产生的未折现现金流量的总和。此类现金流量包括根据趋势和前景进行调整的预期未来经营收入，以及需求、竞争和其他因素的影响。减值损失按长期资产或资产组的账面价值超过其公允价值的金额计量。确定是否以及何时应计提减值需要作出重大判断。截至2025年6月30日和2024年，该公司对减值的评估基于公司可获取的最新信息。该公司某些财产的公允价值可能低于其账面价值。但是，根据该公司针对每项财产的计划，该公司认为其账面价值可以收回，因此，除了下文所述的减值费用外，未确认其他减值费用。如果上述经营状况恶化，或者公司对资产的预期持有期限发生变化，未来的减值测试可能导致额外的减值费用。 用于确定减值房地产公允价值的输入通常属于公允价值层次结构中的第三层级，其特点是需要作出重大判断，因为可能没有多少或没有当前市场活动可供验证。用于确定输入分类的主要指标是当前市场状况，这些状况是通过使用已发布的商业房地产市场信息和从经纪人及其他第三方来源获得的信息得出的。该公司使用普遍接受的评估技术来确定减值资产的评估价值，包括现金流量折现分析、收益资本化、近期可比销售交易分析、实际销售谈判以及从第三方收到的真实购买报价。在估计其房地产的公允价值时，管理层可能会考虑单一评估技术或多种评估技术，视情况而定。 截至2025年6月30日的三个月和六个月内，公司分别确认了11.9百万美元和28.1百万美元的减值损失，这是由于公司对个别物业的长期持有策略发生变化所致。截至2025年6月30日的六个月的减值损失基于个别物业的实际和预期销售价格，主要包括两处医疗物业的1.46百万美元的减值费用。截至2024年6月30日的三个月和六个月内，公司分别确认了3.9百万美元和30.3百万美元的减值损失。截至2024年6月30日的六个月的减值损失基于个别物业的实际和预期销售价格，主要包括两处医疗物业的1.81百万美元的减值费用，以及作为一笔收益为5.91百万美元的投资组合的一部分出售的11处医疗物业的1.12百万美元的减值费用，不包括任何减值。 受限现金 受限现金通常包括公司根据某些抵押、租赁协议以及根据1986年《美国税法典》第1031节（经修订）（以下简称“税法典”）下未分配的房产销售收入而持有的托管资金，并在合并简要资产负债表中报告为“预付费用及其他资产”。受限现金包括以下内容： 预收租金表示承租人于合同到期日前收到的租金，包括在简化的合并资产负债表中的应付账款和其他负债中。预收租金包括以下内容： 预收租金 分部报告 该公司目前在一个报告业务板块内运营，该板块包括净租赁物业的收购、租赁和所有权。公司的首席运营决策者（“CODM”）是公司的高级领导团队，包括首席执行官、总裁、首席运营官、首席财务官和财务主管以及公司的高级副总裁。CODM基于简化的合并利润表和综合收益表上报告的合并收入、费用和净收益，在整体投资组合的合并层面评估、衡量和审查运营和财务结果。该公司不根据地域、规模或物业类型评估运营结果。 公允价值计量 周期性公允价值计量 在公允价值基础上按持续基础度量的金融工具的账面余额如下（见注释9）： 利率互换，资产 长期负债– 公司债务的公允价值是根据公司2031年高级无担保公共票据的二级市场交易（见注释7）、近期可比融资交易、近期可比质量贷款的市场风险溢价、 secured overnight financing rate (“SOFR”)、加拿大隔夜回购利率平均值 (“CORRA”)、美国国债利率，以及按此类债务未来需支付的折现估计现金流进行计算的。估计的折现率反映了公司对具有相似到期日的贷款或贷款组合的大致当前贷款利率的判断，并假设该债务直至到期。使用可获得的市场信息或现值技术来估计所需披露的金额。由于此类金额是基于有限可用的可比交易市场信息进行的估计，并未承认特定贷款可能存在的转让或其他还款限制，因此，任何此类债务的估计公允价值很可能无法通过立即履行义务来实现。 下表总结了在简明合并资产负债表中报告的账面价值和公司对无担保循环信贷额度、抵押贷款、无担保定期贷款和高级无担保票据的公允价值估计，这反映了利率互换的公允价值： 公司在2025年6月30日和2024年12月31日的非经常性公允价值计量中，包括使用第三级输入确定的受损房地产资产的公允价值。 使用权资产和租赁负债 本公司是根据不可撤销的运营租赁和融资租赁承租其企业总部和其他办公空间以及土地租赁（“地上权租赁”），本公司记录与这些租赁相关的使用权资产和租赁负债。租赁负债等于根据可观察的市场因素估算的折现的未来偿付额的净现值。使用权资产通常等于租赁负债加上与租赁相关的初始直接成本。本公司基于租赁开始时的实际情况和具体情况，在确认使用权资产和租赁负债时，包括那些合理确定会被行使的续租期。与百分比租金条款相关金额被视为可变租赁成本，不包括在使用权资产或租赁负债的初始计量中。本公司已作出会计政策选择，适用于所有资产类型，在分配与运营租赁相关的合同对价时，不将租赁与非租赁部分分开。 使用权资产和与经营租赁和融资租赁相关的租赁负债已包括在