REIT 周报：市场情绪不佳，指数深蹲后小幅修复

目录1.REITs市场行情总结.......................................................................................31.1.一级发行情况............................................................................................31.2.二级行情回顾............................................................................................32.风险提示........................................................................................................10 请务必阅读正文之后的免责条款部分2of11 1.REITs市场行情总结1.1.一级发行情况过去一周（2025.7.18-2025.7.25，下同）有1只REITs更新发行状态。中航天虹消费首发项目已申报。截至2025年7月25日，国内REITs市场共上市69只，总市值2047亿元，流通市值974亿元。数据来源：Wind，上交所，深交所，国泰海通证券研究1.2.二级行情回顾过去一周REITs指数整体下行，产业园和仓储类REITs跌幅相对较浅。过去一周在“反内卷”与“大基建”叙事下，商品与权益市场表现强势，中证REIT全收益指数整体下行，周度下跌1.56%收于1087.36，其中7月23日市场恐慌情绪集中释放，指数一度深蹲至1081.11，单日最大跌幅达1.1%。从底层资产来看，过去一周各板块普跌，其中产业园和仓储类REITs跌幅相对较浅，市政环保和保障房类REITs表现一般。具体来看，涨幅由高到低分别为：产业园（-0.70%）、仓储（-1.08%）、交通（-1.42%）、消费（-1.98%）、能源（-2.94%）、市政环保（-2.98%）、保障房（-3.22%）。过去一周REIT二季度财报密集发布，各板块整体经营情况基本延续预期趋势。保障房、消费、市政环保板块方面，绝大多数项目经营表现维持稳健，部分消费项目披露租金边际下降可能与商场营业额季节性回落下租金抽成减少有关；仓储板块整体出租率边际上升，但租金仍承压；产业园基本延续前期经营走势，工业厂房类项目出租率和租金相对稳定，研发办公类项目多数面临“以价换量”和“量价齐跌”的情况；高速与能源板块内部分化，前者波动主要源于网路改扩建、假期与天气，后者波动主要源于区域风光水资源变化与电价波动。尽管二季度报的经营情况确实影响部分个股股价，但整体市场行情仍主要受宏观大类资产轮动影响。与一季度报披露后由弱经营表现的板块领跌不同，过去一周由经营表现较稳健的保障房与市政环保领跌，主要可能有三方面原因：①经一季度报冲击后市场对于弱经营项目预期下调且已反应在股价中，尽管本次经营走弱但基本已在预期内；②偏债类项目受无风险利率上行，通资产类型508096.SH中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施扩募508058.SH中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房扩募508021.SH国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施扩募508088.SH国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施扩募508077.SH华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房扩募中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金消费基础设施首发中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金消费基础设施首发华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流首发华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金消费基础设施首发华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施首发创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施首发508016.SH华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施首发508060.SH南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金IDC首发180901.SZ南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金IDC首发508090.SH中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流首发华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金消费基础设施首发中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施首发华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流首发建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房首发建信金风新能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施首发 申报类型项目状态更新日期上市交易所已反馈2025-07-18上海证券交易所已反馈2025-06-10上海证券交易所通过2025-05-30上海证券交易所已反馈2025-04-24上海证券交易所已反馈2024-12-23上海证券交易所已申报2025-07-22深圳证券交易所已反馈2025-07-18上海证券交易所已反馈2025-07-17深圳证券交易所已反馈2025-07-15深圳证券交易所已反馈2025-07-09上海证券交易所已反馈2025-07-02上海证券交易所已发售待上市2025-06-19上海证券交易所已发售待上市2025-06-18上海证券交易所已发售待上市2025-06-18深圳证券交易所已发售待上市2025-05-30上海证券交易所已反馈2025-05-12上海证券交易所已反馈2024-12-12上海证券交易所已问询2024-04-15深圳证券交易所已反馈2024-04-15上海证券交易所已问询2023-10-22深圳证券交易所 胀预期的影响相对更大；③偏股类项目受益于权益市场情绪传导。后续行情修复需关注权益市场情绪边际变化与增量政策配套与加码情况。当前通缩资产在“反内卷”与“大基建”叙事影响下表现一般，对于REIT而言，分子端的“弱现实”能否搭上权益市场的“强预期”尚且存疑，而债市整体承压下，REIT资产过去一段时间由分母端带动的涨幅自然也将回吐一部分。从过去一周REIT行情深蹲修复来看，市场投资者仍有一定配置需求，后续REIT行情能否反弹需关注权益市场情绪变化，以及相关政策配套与加码情况，政治局会议或是重要观察节点。注：除中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益）以外，其他指数为团队自算 请务必阅读正文之后的免责条款部分数据来源：Wind，国泰海通证券研究图3：分经营类型REITs指数走势数据来源：Wind，国泰海通证券研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分数据来源：Wind，国泰海通证券研究图5：过去两周REITs板块与大类资产收益率走势数据来源：Wind，国泰海通证券研究2025-07-252025-07-24 2025-07-23 2025-07-22 2025-07-21 2025-07-18 2025-07-17 2025-07-16 2025-07-15 2025-07-14中证REITs全收益0.0%0.0%沪深300指数-0.5%0.7%中证红利指数-0.7%0.4%中债10年期国债指数0.0%-0.2%产权类0.0%0.1%特许经营权类-0.2%-0.1%仓储物流0.3%0.5%园区基础设施0.1%0.4%交通基础设施0.0%0.0%市政设施-0.2%-0.4%能源-0.4%-0.3%保障性租赁住房-0.3%-0.5%消费基础设施-0.3%-0.2% 请务必阅读正文之后的免责条款部分数据来源：Wind，国泰海通证券研究 过去一周REITs市场交易额边际上行，产业园和市政环保板块换手率较高。整体来看，过去一周REITs周度交易额33.48亿元，剔除新上市影响后29.17亿元，皆较前一周边际上行。分经营模式来看周度日均换手率，产业园和市政环保类REITs周度日均换手率相对较高，分别为0.94%和0.80%，交通和仓储类REITs周度日均换手率相对较低，为0.42%和0.55%。 2.风险提示超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。免责声明本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。评级说明投资建议的比较标准投资评级分为股票评级和行业评级。以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。股票投资评级行业投资评级国泰海通证券研究所地址上海市黄浦区中山南路888号邮编200011 评级说明增持相对沪深300指数涨幅15%以上谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%～5%减持相对沪深300指数下跌5%以上增持明显强于沪深300指数中性基本与沪深300指数持平减持明显弱于沪深300指数电话（021）38676666