深圳写字楼市场报告2025年第二季度

2025年第二季度，深圳甲级写字楼市场呈现租赁压力与需求恢复同步发生的独特阶段。租赁市场持续深度调整，平均有效租金环比下降2.9%至151.8元/平方米/月，连续三年下降。需求端，租赁需求显著释放，带动净吸纳量超过13.5万平方米。尽管平安信用卡中心新增约11.4万平方米供应，但强劲的吸纳能力支撑供需动态平衡，空置率环比下降0.5个百分点至25.2%。

租赁需求主要由三大行业驱动：TMT（38.9%）、专业服务（22.7%）和金融（14.2%）。TMT重新成为主要需求驱动，软件开发、新能源电池和半导体等细分领域活跃；专业服务受律师事务所扩张和直播营销公司战略营销带动表现韧性；金融领域受寿险公司需求支撑。搬迁仍是主导趋势，区内优质化需求（如高新区和前海吸引南山区主要搬迁需求）明显，福田面临租户流失压力，新租赁需求反弹主要由国有能源企业子公司和TMT巨头带动，扩张需求超过收缩活动。

投资市场出现重要交易，爱尔眼科医院集团以6.5亿元人民币收购广深数字科技60%股权，获得广深科技大厦完全控制权，显示非地产企业对核心区位资产吸引力增强。预计2025年第三季度供需失衡将加剧，超30万平方米新供应入市或推高空置率，租金下行趋势不可逆转，环比降幅预计维持在2.9%左右。业主方为应对竞争推出更多租赁激励，如延长免租期和定制化装修方案。

需求结构方面，搬迁占比59.6%，74%的搬迁者升级至更优质楼宇，反映普遍的“优质化”策略；区域流动性分析显示全市中位数区内搬迁率为61.1%，南山区和前海板块偏好区内搬迁。新租赁需求增长主要由国企子公司和TMT巨头分支带动，扩张需求超收缩活动，显示部分租户反周期资产配置策略。工业资本通过股权交易获取资产，实现运营范围拓宽和业务布局多元化，未来自用买家将主导市场，交易焦点从单纯价格转向运营价值、区位优势和功能提升带来的多元收益。