中央城市工作会议：不能简单理解为棚改信号

Page1/7 事件新华社北京7月15日电中央城市工作会议7月14日至15日在北京举行。中共中 央总书记、国家主席、中央军委主席习近平出席会议并发表重要讲话。本次中央城市工作会议把我国城市化的“下半场”定调为内涵提质与高质量发展。会议强 调，坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，“以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题”，并要求走出一条中国 特色城市现代化新路子。与2015年会议最大的不同在于，本次会议清晰指出，“我国城镇化 正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶 段”，宣示粗放式扩张时代的终结，同时把“城市更新”确立为重要抓手，要求大力推动结构优 化、动能转换和品质提升。1、城镇化下半场：从高速发展进入高质量发展历史上，共有三次中央级别的城市工作会议。回顾1978、2015与2025年三次中央城市工作会议，可以清晰地看到中国城镇化发展的三条脉络：起步于改革开放之初的“从无到有”，迈向“大规模扩张”的黄金十年，再抵达今天“提质增效”的十字路口。1978年的会议更多关注城市在“工业化—现代化”进程中的角色；2015年会议把城镇化升级为“国家战略”，提出以人为本导向的新型城镇化；而2025年的会议，则在房地产周期下行、资产价格螺旋式调 整与人口结构拐点的叠加压力下，对城市工作进行了方向性的再定位。2、城镇集群与产业集群协同，强调“集约高效”本次会议提出七项具体工作方向，整体来看，在新的发展方位下，“集约高效”成为城市 工作的核心范式。所谓集约，不是简单压缩用地或减少投资，而是在充分尊重城市禀赋、人 口流动规律和产业分工的前提下，把资源集中于最具价值的功能节点和产业链环节，通过都 市圈与城市群的网络化联动，放大规模效应与协同效应。政府将更多采用分区、分级的差异化 政策：在超大城市与核心都市圈，推动科技创新与高端服务业集聚；在中小城市和县城，强 化本地制造业配套、生活服务业和农业现代化的功能；在老城区和城中村，通过更新改造激 活存量资产，提升宜居性；在老工业区，则以绿色改造和低碳产业导入实现再生。 Page2/7 3、不能简单理解为新一轮棚改开启的信号2024年10月住建部宣布将在超大、特大城市新增100万套城中村和危旧房改造并允许“货币化安置”，与中央城市工作会议里“稳步推进城中村和危旧房改造”的表述相呼应，容 易联想到上一轮大规模棚改带来的房地产去库存效果。然而，把它简单解读成“新一轮棚改”仍 嫌武断，原因在于规模、投向和资金工具三方面都与2015年前后的高峰期存在本质差异。上一轮棚改的政策脉络始于2014年央行创设的抵押补充贷款（PSL），为国开行等政 策性银行低成本输血棚改专项贷款；2015年6月国务院文件首次把危房改造纳入棚改并明确“积极推进棚改货币化安置”；同年底召开的中央城市工作会议将棚改列入改善民生与去库存 的双重任务。随后出现了四年的“高密度期”——2015至2018年每年新开工都在600万套上下，四年累计2442万套，投资约6万亿元。棚改居民拿到货币补偿后直接流向商品房市 场，三四线城市住宅库存被迅速消化，房价与土地出让收入同步攀升；与此同时，地方政 府隐性债务和居民杠杆率也被推高。自2018年下半年房价明显抬头后，中央开始给这一工具“踩刹车”。2019年棚改开工目标骤降至285万套，仅为前一年的一半；2021年住建部在“城市更新行动”通知中明确提 出防止继续沿用“大拆大建”和过度房地产化的做法。至此，棚改大规模扩张阶段宣告结束，政 策旋即转向老旧小区整治、完整社区建设等更侧重存量提质的方向。从这一历史脉络回看当下，就能发现本轮“城中村改造”与以往棚改的三点不同。其一，规模明 Page3/7 Page4/7显收敛——100万套仅相当于2015—2018年平均水平的六分之一；我们认为，即便 后续有加码，覆盖面也锁定在人口净流入的大城市，而非当年全域推进。其二，功能定位不 同——政策意图更多在于改善高密度城区的人居环境、补足保障性住房，而不是为三四线城 市去库存。其三，融资手段尚未看到“PSL+地方政府专项债”式的大水漫灌迹象，住建部反复 强调要“一项目两方案”严格平衡资金、避免新增隐性债务。市场之所以对“棚改”二字高度敏感，根源在于上一轮经验：棚改货币化曾对地产销售与 上下游产业链形成显著拉动。然而中央已经多次提示要避免重走过度依赖地产的老路。最 新城市工作会议提出的关键词是“城市更新”“内涵式发展”和“安全底线”，而非简单的棚改扩张。在财政压力趋紧、房地产供求错配明显的大背景下，大规模复制上一轮“货币化棚改”并不现 实，更加现实的道路依然是“提质增效”。因此，我们认为以“棚改”为抓手的大规模刺激性 宏观政策难以重现。图表2：本轮与上轮对比资料来源：国务院,五矿证券研究所 风险提示1、下半年经济增速仍然受到海外不确定性挑战；2、财政力度偏弱，稳地产依然是首要工作之一。 请仔细阅读本报告末页声明分析师声明作者在中国证券业协会登记为证券投资咨询(分析师)，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。作者保证：（i）本报告所采用的数据均来自合规渠道；（ii）本报告分析逻辑基于作者的职业理解，并清晰准确地反映了作者的研究观点；（iii）本报告结论不受任何第三方的授意或影响；（iv）不存在任何利益冲突；（v）英文版翻译若与中文版有所歧义，以中文版报告为准；特此声明。投资评级说明投资建议的评级标准报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现，也即：以报告发布日后的6到12个月内的公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：A股市场以沪深300指数为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准。一般声明五矿证券有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会批复的证券投资咨询业务资格。本公司不会因接收人收到本报告即视其为客户，本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。本报告的版权仅为本公司所有，未经本公司书面许可，任何机构和个人不得以任何形式对本研究报告的任何部分以任何方式制作任何形式的翻版、复制或再次分发给任何其他人。如引用须联络五矿证券研究所获得许可后，再注明出处为五矿证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。在刊载或者转发本证券研究报告或者摘要的同时，也应注明本报告的发布人和发布日期及提示使用证券研究报告的风险。若未经授权刊载或者转发本报告的，本公司将保留向其追究法律责任的权利。若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入或将产生波动；在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告；本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告的作者是基于独立、客观、公正和审慎的原则制作本研究报告。本报告的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含信息和建议不发生任何变更。本公司已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断。在任何情况下，报告中的信息或意见不构成对任何人的投资建议，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本公司及作者在自身所知情范围内，与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制、静默措施的利益冲突。五矿证券版权所有。保留一切权利。特别声明在法律许可的情况下，五矿证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。因此，投资者应当考虑到五矿证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。联系我们上海地址：上海市浦东新区陆家嘴街道富城路99号震旦国际大厦30楼邮编：200120 Page6/7评级说明股票评级买入预期个股相对同期相关证券市场代表性指数的回报在20%及以上；增持预期个股相对同期相关证券市场代表性指数的回报介于5%～20%之间；持有预期个股相对同期相关证券市场代表性指数的回报介于-10%～5%之间；卖出预期个股相对同期相关证券市场代表性指数的回报在-10%及以下；无评级预期对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点。行业评级看好预期行业整体回报高于基准指数整体水平10%以上；中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10%～10%之间；看淡预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10%以下。深圳北京地址：深圳市南山区滨海大道3165号五矿金融大厦23层地址：北京市东城区朝阳门北大街3号五矿广场C座3F邮编：518035邮编：100010 Analyst CertificationThe research analyst isprimarily responsible for the content of this report, in w hole or in part. The analyst has the Securities Investment AdvisoryCertification granted by the Securities Association of China. Besides, the analyst independently and objectively issues thisreport holding a diligentattitude. We hereby declare that (1) all the data used herein is gathered fromlegitimate sources; (2) the research is basedon analyst’s professionalunderstanding, and accurately reflects his/her views; (3) the analyst has not been placed under any undue influence or intervention from a thirdparty in compiling this report; (4) there is no conflict of interest; (5) in case of ambiguity due to the translation of thereport, the original version inChinese shall prevail.InvestmentRating DefinitionsThe rating criteria of investmentrecommendationsThe ratings contained herein are classifiedinto company ratings and sector ratings(unless otherwise stated). The ratingcriteria is the relative market performancebetw een 6 and 12 months after the report’sdate of issue, i.e. based on the range