农村土地经营权流转十问十答

2025年6月25日 2挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。4、流转方式有哪些？承包方可以采取出租（转包）、入股或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转土地经营权。出租（转包），是指承包方将部分或者全部土地经营权，租赁给他人从事农业生产经营。入股，是指承包方将部分或者全部土地经营权作价出资，成为公司、合作经济组织等股东或者成员，并用于农业生产经营。5、流转合同的签订？承包方流转土地经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同，并向发包方备案。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。土地经营权流转合同示范文本由农业农村部制定。流转期限不得超过承包期的剩余期限。耕地的承包期为三十年，届满后再延长三十年。6、是否需要登记？土地经营权流转期限为五年以上的，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。未经登记，不得对抗善意第三人。7、资产如何计量和入账？由于流转合同一般包括流转的期限、流转价款以及支付方式和支付时间等内容，在实践中可以将其类比为租赁或包含租赁，受让方作为承租人进行会计处理，确认使用权资产和租赁负债，并在租赁期内分别确认折旧费用和利息费用。在租赁期开始日，使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括租赁负债的初始计量金额，在租赁期开始日或之前支付的已扣除租赁激励的租赁付款额，初始直接费用等。除计入使用权资产外，在实践中也有将流转的土地经营权计入无形资产、其他非流动资产等科目的情况。8、资产如何使用？开展农业生产经营：根据合同约定自主开展农业生产经营并取得收益。同时，在实践中，受让方通常会在流转完成后对土地进行高标准农田建设。再流转：受让方将流转取得的土地经营权再流转，以获取相应价款。融资担保：受让方通过流转取得的土地经营权，可以向金融机构融资担保。担保物权自融资担保合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。受让方再流转土地经营权以及利用土地经营权融资担保的，应当事先取得承包方书面同意、向发包方备案并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。9、相关案例？（1）冠农股份开展农业土地流转工作根据《新疆冠农股份有限公司关于农业土地流转工作的进展公告》（2023年8月12日）， 3新疆冠农股份有限公司（证券代码600251，以下简称“冠农股份”）的全资子公司新疆红果农业开发有限公司（以下简称“乙方”）分别与轮台县4个乡镇的村委会（以下简称“甲方”）签订了《农村土地经营权出租合同》，合同主要内容包括“面积：甲方将共计43,300亩土地经营权出租给乙方，乙方根据现有设施情况进行高标准农田建设，机井使用权及水指标跟着该流转土地流转乙方享有。用途：农业种植。租赁期限：15年，期限届满，若政策不发生根本改变，乙方有权在同等条件下优先承租。交付日期：2023年9月30日前。租金及支付方式：按照当地社会化资本投资建设高标准农田的使用年限和经营权补偿后的地价执行，交纳面积以高标准农田完成后的实际种植面积为准，根据当地土地流转价格，每五年调整一次，乙方每年年初支付次年租金”等，流转的土地将作为冠农股份在轮台县建设番茄制品加工项目等的原料基地。会计处理：根据冠农股份披露的2023年9月末财务报表与2023年审计报告，2023年末较2023年9月末，冠农股份使用权资产与租赁负债同时增加，其中使用权资产由48.77万元增至2,366.68万元，租赁负债由20.06万元增至2,304.73万元，且使用权资产新增均来自“土地使用权-新增租赁”。结合上述公告信息合理推测，冠农股份将签订的《农村土地经营权出租合同》类比为租赁或包含租赁进行会计处理，流转获得的土地经营权则计入了使用权资产科目。（2）新疆水发农业集团有限公司主要业务板块包括土地流转和联合种植新疆水发农业集团有限公司（以下简称“水发农业”）主要从事土地流转、皮棉及棉副产品加工、皮棉贸易、果蔬业务、农资业务等，2023年实现土地租金收入及其他6.31亿元。土地流转是水发农业稳定棉花生产和延伸产业链条的基石，水发农业通过土地出资、经营权流转和租赁等方式取得土地并开展高标准农田建设，然后租赁给农户等进行联合种植。截至2023年末，水发农业流转土地面积合计约65.26万亩。会计处理：根据水发农业披露的2023年审计报告，2023年末，水发农业使用权资产为4.11亿元，均为流转土地；无形资产为64.34亿元，其中土地经营权60.99亿元。水发农业将流转获得的土地经营权少量计入使用权资产科目，大部分计入无形资产科目。（3）江苏宜宸产业投资有限公司利用农村土地经营权充实资产规模根据江苏宜宸产业投资有限公司（以下简称“宜宸产投”）提供的模拟审计报告，2023年末，宜宸产投总资产183.56亿元，其中其他非流动资产为53.38亿元，其他非流动资产中包括农村土地经营权和水域经营权31.68亿元，系根据深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司出具的《江苏宜宸产业投资有限公司以财务报告为目的所涉及的水面及农用地经营权市场价值追溯性评估项目资产评估报告》（鹏信资估报字【2024】第F476号）入账，评估方法为基准地价修正系数法。宜宸产投的农村土地经营权和水域经营权中，归属于下属子公司江苏宜兴隆实业有限公司和江苏宝氾达实业发展有限公司的部分评估价值合计为29.83亿元，系由当地政府无偿划拨而来。 10、相关风险点？（1）缺少统一的权利认证针对土地承包经营权，《承包法》规定了“国家对耕地、林地和草地等实行统一登记，登记机构应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权”。而对于流转获得的土地经营权，目前《管理办法》所规定的形式要件仅为流转合同，没有相应的产权证书。（2）流转管理要求较多，核查存在一定困难根据《管理办法》，书面流转合同应向发包方备案；五年以上的流转可以向登记机构申请土地经营权登记，未经登记，不得对抗善意第三人；受让方再流转土地经营权以及利用土地经营权融资担保的，应当事先取得承包方书面同意、向发包方备案并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。在实践中，对土地经营权的流转、再流转及利用土地经营权融资担保是否履行了上述要求进行核查，可能存在一定困难。（3）没有统一的会计处理标准不管是《承包法》、《管理办法》还是现行的企业会计准则，对于土地经营权作为一项资产如何进行会计处理均无相关规定，导致在实践中存在多种会计处理方式，没有统一的标准可供参照执行，企业对该项资产进行价值评估和会计入账时存在一定的操作空间。报告声明本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公国际，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 4