哈德逊太平洋（HPP）通过发行6亿美元股票以稀释股权换取去杠杆化

0.000.120.180.280.390.51344.5386.12026E2027E10.9x8.4x 0.220.60415.62028E7.9x 乔纳森·彼得森* | 股权分析师(212) 284-1705 | jpetersen@jefferies.com凯蒂·埃德尔* | 股权助理+1 (917) 421-1968 | kelders@jefferies.com彼得·阿布拉莫维茨* | 股票分析师(212) 336-7241 | pabramowitz@jefferies.com ESG行业深度解析：房地产投资信托基金(REITs)投资逻辑 / 我们的区别长远视角：哈德森太平洋可持续发展很重要主要材料问题：1）能源管理是房地产投资信托公司（REITs）的一项重要ESG议题，因为节能建筑能吸引具有环保意识租户，这有助于提高租金并推动降低能源消耗。作为业主，房地产投资信托公司处于独特地位，能够帮助租户实现其自身的环保目标，并推广能源管理的最佳实践。2）产品设计与生命周期管理是房地产投资信托公司需要重点考虑的问题，因为其参与范围涵盖从收购、开发到拆除建筑的全过程。房地产投资信托公司需要在收购和发展战略中融入ESG考量。越早这样做，其面临的监管风险就越小。基本情况$2.4, -10%公司目标：1）2025年前实现净零废弃物。2）2025年比2019年减少10%的能源消耗。3）到2030年，比2018年减少50%的温室气体排放。•25/26年 平均办公室占用率76%/80%•'25/'26年负LSD现金租赁利差•2025年工作室NOI 2.7亿美元•DDM派生PT 2.40•我们正在HPP的旁观席上，由于办公室占用率压力不断增大以及工作室业务缺乏动力。我们注意到，我们2025年的预测也略低于街边的预测。管理层问题：1）您在“绿色租赁”中为租户提供哪些激励措施以鼓励节能？2）您计划采取哪些策略来实现您的温室气体减排目标？请参阅本报告第6-11页的重要披露信息。本报告仅供Jefferies客户阅读。禁止未经授权的传播。•HPP是针对西海岸市场的直接布局，特别是在科技和媒体行业。虽然这些垂直领域在疫情之前表现良好，但HPP的市场受到了办公回归放缓的严重冲击。•Hpp的挑战因2023年的一场作家罢工而加剧，这场罢工使他们的工作室业务几乎全年停业，该公司仍在复苏的道路上。 •截至2025年底，入住率回升至高处70年代•正向 LSD-MSD 资金租赁利差•大型科技公司2025年开始实行回归工作制•工作室业务增长速度超出预期，受加利福尼亚州税收抵免立法（将于2025年6月30日到期）的利好影响•DDM派生的PT 5上行情景$5, +87% 催化剂•由科技和媒体行业的利好推动的租金/入住率过度增长•意外租客搬离•增长性收购/开发声明•25/26年办公室占用率低70多岁•租赁利差跌至负双位数•超出预期的恢复工作室业务•债务契约触发•DDM派生的PT $1下行情景$1, -63% .来源：Jefferies，FactSet，Bloomberg展品1 - HPP股利贴现模型(DDM)股利折现模型每股可分配资金支付比率每股股息股利现值终值股利现值之和终值现值每股隐含股权价值12个月每股权益价值估值假设终端年度FAD增长率中期年度渔获量增长率无风险利率贝塔（两年历史调整周与标普500对比）股权风险溢价权益资本成本请参阅本报告第6-11页的重要披露信息。本报告仅供Jefferies客户阅读。禁止未经授权的传播。 .图2 - HPP利润表、FFO调节表及资产负债表利润表（单位：百万美元）2016A 2017A 2018A 2019A 2020A 2021A物业收入物业费用净运营收入NOI 边际G&A其他收入/(支出)EBITDAEBITDA利润率利息费用其他调整经营活动产生的现金流量一次性项目调整归一化FFO分享数FFO/sh标准化FFO/sh同比增长率EPS直线租金租赁/经常性资本支出其他调整AFFOAFFO/sh同比增长率股息/每股同比增长率AFFO派息比率建筑与改良，净施工中地房地产现金其他资产总资产总负债流动负债其他负债总负债少数股东权益股权总负债和权益来源：Jefferies, 公司文件请参阅本报告第6-11页的重要披露信息。本报告仅供Jefferies客户阅读。禁止未经授权的传播。 .图3 - HPP净资产价值（NAV）来源：Jefferies，公司文件，FactSet（单位：百万美元）行项目NOI全资 noi按比例合资企业NOI调整合作伙伴份额核心NOICIP估计收益率CIP NOI模拟报表净运营收入G&A @ 25%CAPEX 储备 @ NOI 的 15%网络盈利预测表资产名义资本回报率经济资本回报率资产的市场价值管理收入管理收益为4倍现金其他资产用于开发的地块总资产价值负债全资债务其他负债按比例合资企业债务优先股更少：合作伙伴的债务份额总负债净资产价值稀释每股收益每股净资产股票价格溢价/折价对净资产隐含名义资本回报率隐含经济资本收益率隐含的净资产增长率应用 $/平方米隐含 $/每平方英尺请参阅本报告第6-11页的重要披露信息。本报告仅供Jefferies客户阅读。禁止未经授权的传播。 哈德逊太平洋公司描述CS - 覆盖暂停。Jefferies 已暂停对该公司的覆盖。估值方法论公司估值/风险分析师认证：杰弗里茨评级说明哈德逊太平洋投资推荐记录《MAR》第3条第(1)款e项和第7条NC - 不在覆盖范围内。Jefferies 不覆盖该公司。买入 - 描述了我们预期在12个月内提供总回报（价格上涨加上收益）达到15%或更高的证券。持有 - 描述了我们预期在12个月内提供总回报（价格上涨加上收益）达到+15%或-10%的证券。表现不佳 - 描述了我们预期在12个月内提供的总回报（价格上涨加上收益）为负10%或更低的证券。对于平均证券价格持续低于10美元的买入评级证券，预期的总回报（价格上涨加上收益）在12个月内为20%或更多，因为这些公司的波动性通常比整体股市更大。对于平均证券价格持续低于10美元的持有评级证券，预期的总回报（价格上涨加上收益）在12个月内为正负20%。对于平均证券价格持续低于10美元的表现不佳评级证券，预期的总回报（价格上涨加上收益）在12个月内为负20%或更低。我，乔纳森·彼得森，证明本研究报告中所表达的所有观点都准确反映了我对所涉证券（或所涉公司）的个人观点。我还证明，我的一部分补偿与本研究报告中所表达的特定建议或观点直接或间接相关。哈德森帕克是一家房地产投资信托公司，其拥有近1900万平方英尺的办公楼和工作室物业组合，其中包括用于开发的地块。该公司专注于西海岸创新、媒体和技术领域的顶级中心，其核心租户包括《财富》500强和领先成长型公司。推荐已发布 推荐已分发NR - 投资评级和目标价格已被暂时暂停。此类暂停符合相关法规和/或Jefferies政策。我，彼得·阿布拉莫维茨，证明本研究报告中所表达的所有观点准确地反映了我就主题证券(和/或)主题公司(和/或)的个人观点。我还证明，我的任何部分薪酬都与本研究报告中所表达的特定建议或观点没有直接或间接的关系。限制 - 描述在Jefferies参与某些交易时，公司政策或适用证券法规禁止某些类型沟通的发行人，包括投资建议。我，凯蒂·埃德尔，证明本研究报告中所表达的所有观点准确地反映了我对主题证券（及）和主题公司（及）的个人观点。我还证明，我的任何部分薪酬都不直接或间接地与本研究报告中表达的具体建议或观点相关。和所有Jefferies员工一样，负责本报告中所述金融工具覆盖的分析师（们）的部分薪酬基于公司的整体业绩，包括投资银行收入。我们力求根据适当情况更新我们的研究，但各种法规可能阻止我们这样做。除了定期发布的某些行业报告外，大部分报告将根据分析师的判断，在不规则的间隔内发布。监控 - 描述公司基本面和财务状况正在被监控的证券，且不提供任何财务预测或对公司投资价值意见。请参阅本报告第6-11页的重要披露信息。本报告仅供Jefferies客户阅读。禁止未经授权的传播。我们的价格目标是基于DDM计算的。下行风险：1) 西海岸办公市场基本面恶化；2) 意外租户搬离；3) 稳定工作室业务出现延迟或运营失误。 2025年6月13日 13时37分2025年6月13日 13时37分 6 06/30/202204/10/202304/14/202301/01/202403/19/202411/12/202411/21/202406/09/2025本报告提及的其他公司• 亨德森太平洋地产公司 (HPP: 2.68 美元, 持平)杰弗里特许经营选择可能阻碍我们实现价格目标的风险持有：$16.007月22日10月22日持有：6.30购买:$12.00持币:$5.00持币：2.20Jefferies 加盟商精选包括我们股权分析师在12个月内提出的最佳股票建议中的股票选择。股票选择基于基本面分析，并可能考虑分析师信心、差异化分析、有利风险/回报比以及Jefferies分析师推荐的投资主题等其它因素。Jefferies 加盟商精选将仅包括买入评级股票，数量可能根据分析师的包含建议而变化。股票将随着新机会的出现而添加，并在包含原因改变、股票达到预期回报、如果不再评级为买入以及/或者触发止损时被移除。标准普尔股票120天波动率处于最低四分之一的股票将继续有15%的止损，其余股票将有20%的止损。加盟商精选并非旨在代表推荐的股票组合，也不是按行业分类的，但我们可以指出我们认为精选股票属于的投资风格，如增长型或价值型。请参阅本报告第6-11页的重要披露信息。本报告仅供Jefferies客户阅读。禁止未经授权的传播。这份报告是为一般传阅准备的，并不提供针对个别投资者的投资建议。因此，本报告中讨论的金融工具可能不适合所有投资者，投资者必须根据自己的具体投资目标和财务状况，并视需要利用自己的财务顾问，做出自己的投资决策。本报告中推荐的金融工具的过往业绩不应被视为对未来结果的指示或保证。本报告中提到的任何金融工具的价格、价值及其收入都可能上涨或下跌，并可能受到经济、金融和政治因素变化的影响。如果某金融工具以投资者本国货币以外的货币计价，汇率的变化可能会对报告中所描述的金融工具的价格、价值或收入产生不利影响。如价格以非美元货币显示，请注意我们的当地货币价格目标是基于使用前一个交易日汇率进行的货币转换（如另有说明）。如果该日期之后汇率发生波动，将影响非美元目标价格，且不应再依赖于此。此外，投资如美国存托凭证等受基础证券货币影响的证券的投资者，实际上承担了货币风险。杰弗里公司的评级分配方法可能包括以下因素：市值、到期日、增长/价值、波动性和未来12个月的预期总回报。目标价格基于多种方法，这些方法可能包括但不限于市场风险分析、增长率、收入流、折现现金流（DCF）、EBITDA、每股收益（EPS）、现金流（CF）、自由现金流（FCF）、EV/EBITDA、市盈率（P/E）、市盈率/增长率、市销率、市净率、溢价（折价）/平均组EV/EBITDA、溢价（折价）/平均组市盈率、资产分拆估值、净资产价值、股息回报和未来12个月的净资产收益率（ROE）。 2015105010/18/202211/22/202201/02/202301/19/202303/22/202305/18/202305/14/202407/15/202408/19/202410/14/202401/02/202501/24/202503/17/202504/10/20257截至2025年06月11日的Hudson Pacific Properties Inc (HPP) 的评级与目标价历史持仓：$10.50持有：11.00持币：$8.00持币:$8.50持币:$6.501月23日4月23日持仓:6.007月23日10月23日持 有：4.55Jan 24 Apr 24 Jul 24 Oct 24 Jan 25 Apr 2507/1