沙夫茨伯里资本（SHC LN）股票研究：巴黎市场营销与目标价上调

207.52.73%2025E32.5x0.7x 222.3233.53.00%3.54%2026E2027E29.6x26.3x0.7x0.6x 迈克·普雷* | 股权分析师44 (0) 20 7029 8422 | mprew@jefferies.comSarim Chaudhry* | 股票分析师+44 (0)20 7029 8423 | schaudhry1@jefferies.com 请参阅本报告第4至9页的重要披露信息。投资逻辑 / 我们有何不同链接到ESG行业报告 - 链接可持续性很重要长远视角：夏夫茨伯里资本本报告仅供Jefferies客户使用。禁止未经授权的传播。•国内和国际游客的复苏支持当前租金恢复到疫情前的ERV水平。•债券市场在6-12个月内将复苏之前导致适度的资本化率扩张。•基本情况假设租金增长率为4%，年收益率年增长可以忽略不计。•在关键的SHC区域（苏豪区、考文特花园、唐人街）的客流量仍然强劲。•SHC继续扩产以实现成本管理协同效应•DCF估值法基础上的PT定价。•恢复主要零售价值，稳定的租金增长和扩张前景。管理层提问：1) 与建造成本通货膨胀相关的EPC翻新成本是否存在上行风险？；2) 政府是否会将绿色建筑基准切换为一个比EPC更严格、更昂贵的指标？；3) 成本能否通过服务费用收租，或计入定期生命周期维护？；4) 在必要的资本支出部署完成前，是否存在相对投资组合表现不佳的风险？公司目标：租金和资本价值已被重新校准，SHC已成为伦敦西区领先的混合用途房地产投资信托基金，其大部分为独特时期的建筑，其中列入名录的建筑到2030年将豁免EPC要求，投资组合的78%位于A-C绿色区间。主要材料问题：温室气体排放-越来越多的房地产投资信托基金正在实施能效措施、采购清洁能源和实施碳减排目标。尽管会增加额外成本，但房东可以通过提高这些措施的渗透率来增强定价能力。•我们根据现金流量表对公司的现金红利覆盖比率持正面评价，有进一步增长该覆盖/红利的机会，但这仍然为股票提供很少的收入支持。基本情况171p，+17% 上行情景194页，+32%•租金清单的进展比预期更快，降低了绅士化时间尺度，有利于投资组合估值和收益压缩下降率。•这是一个在每周七天的交易环境中，面向国内外多元化顾客的世界级主要文化旅游景点抽奖活动。 催化剂•由于餐馆和零售业供过于求，租金增长放缓，租金下降。•较低的旅游业流量加上英国消费者支出的紧缩，降低了零售商支付租金的能力。下行情景95p，-35%•科芬园及周边村庄的估值增长速度低于预期。•派息增长前景因收入增长而改善 2 ..图6 - SHC - DCF假设请参阅本报告第4至9页的重要披露信息。图4 - SHC - 简要预测和估计利润表摘要年末：十二月净租金收入其他收入（合资企业管理费）管理费用EBITDA已付利息净额（含财务收入）重复的PBT（包括合资企业/关联公司重复的PBT）重估收益/(亏损)IFRS PBT税IFRS PAT每股收益（p）DPS (p)每股收益增长率加权股份数量 (m)分紅率(每股收益/每股股息)(x)派息比率 (%)简要资产负债表年末：十二月投资性房地产其他资产（不含现金）现金总债务调整后净资产EPRA NAV每股（p）adj NAV中%增长率标的投资组合价值变动百分比期末股數(百萬)净生命周期价值(%)比率分析EBITDA利润率(%)净负债/EBITDA管理成本租账百分比EBITDA / 利息费用来源：公司数据，杰弗里斯公司来源：Refinitiv，Jefferies本报告仅供Jefferies客户使用。禁止未经授权的传播。 (《马拉喀什协定》第3条第1款e项和第7条)分析师认证：买入 - 描述我们在12个月内预期提供总回报（价格上涨加上收益）达到15%或更多的证券。杰弗里国际有限公司担任shaftesbury资本的企业经纪。在过去12个月中，Jefferies金融集团股份有限公司及其附属公司或子公司已从投资银行服务中获得了报酬。沙夫茨伯里资本杰斐逊评级解释公司特定披露公司描述DCF估值法基础上的PT。风险包括住宅价值上涨。Jefferies Financial Group Inc.及其关联公司或子公司在Shaftesbury Capital的证券或ADR上做市。公司估值/风险投资建议记录沙夫茨伯里资本沙夫茨伯里资本。建议已发布2025年6月11日 中午12点29分推荐分布式2025年6月11日 中午12点29分我，迈克·普雷，证明本研究报告中所表达的所有观点准确地反映了我对相关证券和相关公司的个人观点。我还证明，我的任何补偿部分，现在或将来，都与本研究报告中所表达的特定建议或观点没有直接或间接的关系。沙夫茨伯里资本是一家专注于伦敦西区房地产公司，交易免税房地产投资信托基金，专注于以考文特花园为中心的优质零售、休闲、办公和住宅资产，以及包括卡纳比街、中国城和苏豪区在内的周边村庄。我，萨里姆·乔杜里，证明本研究报告中所表达的所有观点准确反映了我就相关证券和公司所持有的个人观点。我还证明我任何部分的报酬从未直接或间接地与本研究报告中表达的具体建议或观点相关。持有 - 描述了我们预计在12个月期内提供总回报（价格上涨加上收益）为正15%或负10%的证券。表现不佳 - 描述了我们预计在12个月期内提供总回报（价格上涨加上收益）为负10%或以下的证券。对于平均证券价格持续低于10美元的买入评级证券，我们预计在12个月期内提供总回报（价格上涨加上收益）为20%或更多，因为这些公司通常比整体股市更具波动性。对于平均证券价格持续低于10美元的持有评级证券，我们预计在12个月期内提供总回报（价格上涨加上收益）为正或负20%。对于平均证券价格持续低于10美元的表现不佳评级证券，我们预计在12个月期内提供总回报（价格上涨加上收益）为负20%或以下。在过去十二个月内，Shaftesbury Capital一直是Jefferies Financial Group Inc.及其关联公司或子公司的客户，投资银行业务正在或已经提供。非美国分析师的注册：Sarim Chaudhry受雇于Jefferies International Limited，Jefferies LLC的非美国附属公司，并未在FINRA注册/获得研究分析师的资格。该分析师可能不是Jefferies LLC（FINRA会员公司）的关联人士，因此可能不受FINRA规则2241和限制与目标公司沟通、公开露面以及研究分析师持有的交易证券的约束。杰斐逊国际有限公司、其关联公司或子公司在过去12个月内曾与夏夫茨伯里资本达成过提供投资服务的协议。请参阅本报告第4至9页的重要披露信息。本报告仅供Jefferies客户使用。禁止未经授权的传播。杰弗里斯金融集团股份有限公司、其关联公司或子公司预计将在未来三个月内从夏夫茨伯里资本获得或寻求投资银行服务的报酬。和所有Jefferies员工一样，负责覆盖本报告中所述金融工具的分析师（s）的报酬部分基于公司的整体表现，包括投资银行收入。我们力求根据需要更新我们的研究，但各种法规可能阻止我们这样做。除了定期发布的某些行业报告外，绝大多数报告将根据分析师的判断在适当的时间以不定期间隔发布。非美国分析师的注册：Mike Prew受雇于Jefferies International Limited，Jefferies LLC的非美国附属公司，并且未在FINRA注册/具备研究分析师资格。该分析师可能不是Jefferies LLC（FINRA会员公司）的关联方，因此可能不适用FINRA规则2241以及与目标公司沟通、公开露面和研究分析师持有的证券交易等方面的限制。 4 03/06/202302/13/202403/20/2025杰弗里特许经营权选择可能阻碍我们价格目标实现的風險• 夏佛茨伯里资本 (SHC LN：p146.70，买入)CS - 覆盖暂停。Jefferies已暂停对该公司的覆盖。NR - 投资评级和目标价已被暂时暂停。此类暂停符合相关法规和/或估值方法论请参阅本报告第4至9页的重要披露信息。本报告中提到的其他公司杰弗里政策。NC - 未覆盖。Jefferies 不覆盖该公司。买入：166.00p1月23日10月22日买入：155.00p本报告仅供Jefferies客户使用。禁止未经授权的传播。监控股 - 描述其公司基本面和财务状况正在被监控的证券，且不提供财务预测或对公司投资价值的看法。本报告为一般分发而准备，并不提供针对个别投资者的具体投资建议。因此，本报告中讨论的金融工具可能不适合所有投资者，投资者必须根据自己的具体投资目标和财务状况，并视需要利用自己的财务顾问，做出自己的投资决策。本报告中推荐的金融工具的过往业绩不应被视为未来结果的指示或保证。本报告中提到的任何金融工具的价格、价值以及收入可能会上涨也可能下跌，并可能受到经济、金融和政治因素变化的影响。如果一项金融工具以投资者本国货币以外的货币计价，汇率的变动可能会对报告中所描述的金融工具的价格、价值或收入产生不利影响。如果价格以非美元货币显示，请注意我们的本地货币价格目标是基于上一个交易日（除非另有注明）的汇率进行货币转换得出的。如果在此日期后汇率发生波动，这将影响非美元目标价格，并且不应再依赖于此。此外，投资ADRs等其价值受基础证券货币影响的证券的投资者，实际上承担了货币风险。杰弗里斯特许经营权精选包括我们股票分析师在12个月内提出的最佳股票建议中的股票选择。股票选择基于基本面分析，并可能考虑分析师信心、差异化分析、有利的风险/回报比以及杰弗里斯分析师建议的投资主题等因素。杰弗里斯特许经营权精选将仅包括买入评级的股票，数量可能会根据分析师的纳入建议而变化。随着新机会的出现，股票将被添加；当纳入原因改变、股票达到预期回报、不再获得买入评级和/或触发止损时，股票将被移除。标准普尔股票120天波动率在最低四分位区的股票将继续维持15%的止损位，其余股票将维持20%的止损位。特许经营权精选并非旨在代表推荐的股票组合，也不是基于行业，但我们可能会指出我们认为精选属于哪种投资风格，如增长型或价值型。杰弗里斯分配评级的 methodology 可能包括以下因素：市值、到期日、成长/价值、波动率以及未来 12 个月的预期总回报。目标价位基于多种 methodology，可能包括但不限于市场风险分析、增长率、收入流、折现现金流（DCF）、EBITDA、EPS、现金流（CF）、自由现金流（FCF）、EV/EBITDA、P/E、PE/增长率、P/CF、P/FCF、溢价（折价）/平均组 EV/EBITDA、溢价（折价）/平均组 P/E、资产拆分、净资产价值、股息回报以及未来 12 个月的净资产收益率（ROE）。限制 - 描述发行人，在与杰富瑞参与某些交易的同时，公司政策或适用的证券法规禁止某些类型的沟通，包括投资建议。 04/12/2024截至2025年06月09日的Shaftesbury Capital（SHC LN）评级及目标价历史记录买入：175.00p买入：167.00p4月23日7月23日10月23日 05/15/202411/12/2024买入：174.00p买入：165.00p1月24日4月24日7月24日10月24日 1601501401301201101009001/20/2025买入：160.00p1月25日4月25日7月22日 5 对公司的评级或目标价格进行了变更，或终止了对公司的覆盖率。请参阅本报告第4至9页的重要披露信息。注意：上述评级和目标价格历史图表中的每个框框表示在过去三年中，分析师对一家公司发起了行动。图例：评分分布买入持表现不佳本报告仅供Jefferies客户使用。禁止未经授权的传播。I：启动覆盖D：掉线覆盖B：买入H：持有UP：表现不佳 210660.47%373122635.20%1111514.34%4计数百分比IB服务/过去12个月。计数 * * *20, 60马丁广场，悉尼