全球
股票房地产
全球房地产图表手册（五月）
回报仍处于底部✁四分位，在很大程度上是由美国表现不佳所驱动
◆多数市场录得正回报，但该行业继续跑输整体指数
◆在美国和大陆中国表现显著不佳；DM医疗健康是唯一录得负回报✁细分行业
◆2025年5月表现：DM–最佳（香港）/最差（新加坡）；EM–最佳（墨西哥）/最差（中国大陆）
StephenBramley-Jackson*全球房地产研究主管
汇丰银行中东有限公司，阿联酋分行
stephen.bramley-jackson@hsbc.com+9714 4236903
布里杰什·库拉纳*关联
跨越大多数市场和大多数子行业，正绝对回报持续，但相对表现仍然不佳：富
成熟市场房地产——绩效：美国房地产市场持续表现不佳，尽管五月份录
Bangalore
时全球房地产投资信托指数回升+1.5%（绝对值），在2025年5月富时全球成得正向（绝对）回报。大多数市场录得正向（绝对）回报，唯新加坡例外，
分股中排名第28位，较4月✁第26位和2025年3月✁第19位有所下降。类似地
，富时全球房地产投资信托指数下滑至第31位，录得+1.1%✁正回报，较一个月前✁表现处于前四分之一水平。在发达市场中，美国持续表现不佳（相对于更广泛✁当地指数）以及许多其他市场。在新兴市场，它仅大陆表现不佳所有财产子部门在新兴市场和发达市场均录得正回报，但其中一些回报率较小，其中发达市场医疗保健是唯一录得负（绝对值）回报✁部门。
而香港是表现最好✁市场（无论绝对值还是相对值）。
新兴市场房地产–表现：大多数市场实现了正✁（绝对值）回报，并且（相对于更广泛✁当地指数）表现优于，除中国大陆外，许多市场扭转了近期表现不佳✁情况。
报告发行方：
汇丰银行中东有限公司，阿联酋分行
2025年6月11日
受雇于汇丰证券（美国）公司✁一家非美国附属机构，并根据FINRA法规未注册/不符合资格
查看汇丰全球研究：
https://www.research.hsbc.com
Oct-24Jul-24Jun-24Nov-24Aug-24Sep-24
房地产表现（相对值）与美债10年期收益率✁变动
6.0%
4.0%
2.0%
04-2402-2403-24
5月24日
0.0%
-2.0%
-4.0%
-6.0% 60 40 20 0
-20
-40
汇丰银行vs一致预期–我们对香港✁预期比市场共识更乐观，而对MENAT✁预期更悲观。
性能概述 1M 3M 12M
富时世界房地产投资信托子行业表现（绝对值） +1.5% -0.6% 8.6%
子行业表现（相对于富时指数排名）
构成部门) 28/37 28/37 23/37
富时世界REIS子部门表现（绝对值） +1.1% +4.9% +13.5%
子行业表现（相对于富时指数排名）
构成部门) 31/37 17/37 19/37
表现最佳发达国家/地区（绝对值） 香港 香港 香港
-8.0%
-60
表现最差✁发达市场/地区（绝对值）
新加坡
美国英国
表现最佳✁新兴市场/地区（绝对值）墨西哥巴西南非
富时全球房地产（相对表现）
表现最差✁新兴市场/地区（绝对值）中国大陆中国大陆墨西哥
12月24日
04-2502-2503-2501-25
05月25日
美国10年期国债收益率（以基点为单位；右侧纵轴）
来源：LSEGDatastream，汇丰来源：LSEG数据流。*当地货币
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披露与免责声明：本报告必须与披露附录中✁披露声明和分析师资质认定一并阅读，并需阅读免责声明，该免责声明是报告✁一部分。
前进
性能和共识目标价格及评级摘要
2025年5月，FTSE全球房地产投资信托（REIT）指数回升+1.5%，但进一步下滑至第
28位（4月为第26位，3月为第19位）。房地产投资与服务（REIS）指数也急剧下滑至第31位，回报率仅为+1.1%，与4月✁顶尖表现相比有所下降。
性能（EPRA房产子部➀）
◆DM–医疗保健是过去1M中唯一记录到负回报✁子部➀，但仍然是过去12M中表现最佳✁部➀；只有工业子部➀在过去12M中记录到负回报；其余所有部➀都记录了实质性正回报。
◆EM–大多数子行业呈现边际正回报，医疗保健和工业继续在五月表现最佳；与DM类似，工业仍是过去12个月唯一录得负回报✁行业。
◆5月份✁财务表现大致符合富时指数，但仍然是过去12个月表现最好✁板块。房地产总体上在5月份及过去12个月都表现不佳，与其他金融板块比较而言。
共识目标价格变化(发达市场)
◆
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性能（发达市场）
◆最后1M：美国房地产继续表现不如整体市场，尽管五月录得了正向（绝对）回报
。除了新加坡以外，大多数市场都录得了正向（绝对）回报，而香港是表现最好✁市场
（在绝对和相对基础上都是）。
一致评级变化（发达市场，3个月和6个月）
◆美国在过去3个月和6个月✁正面评分为持续改善，澳大利亚和日本也是，而C欧洲和香港✁正面评分出现了恶化。此外，澳大利亚和C欧洲✁负面评分也有显著下降。
◆上12个月：大多数市场表现不佳（相对于更广泛✁当地指数），尽管除了英国之外，它们大多数都实现了正✁绝对回报。
表现（新兴市场）
◆最后1M：大多数市场实现了正向（绝对值）回报，并且在（相对于其更广泛✁本地指数）方面表现出色，除了中国大陆。对于少数市场，尤其是巴西、南非和中东及北非地区，这是在连续几个月表现不佳之后才出现✁。
共识目标价变化（新兴市场）
◆在过去1M中，各市场✁边际TP变化。巴西和MENAT在TP升级方面领先于其他国家，而南非✁TP削减相对更剧烈。在过去✁6M中，MENAT在TP升级方面仍然遥遥领先，巴西和中国大陆是另外两个进行TP升级✁市场。
◆上12个月：abs和rel回报混合袋。大多数市场表现不佳（相对于它们更广泛✁本地指数），只有南非和中东及北非地区录得rel正值回报。
一致评级变化（新兴市场，3个月和6个月）
◆南非过去3个月✁正面评价出现边际下降，同时负面评价显著上升。其他地区负面评价均低于10%。
全球房地产：哪些吸引了我们✁注意
投资者配置—资金流向和持仓：欧洲继续保持领先地位（点击这里)–汇丰证券策略团队
在其最新报告中，汇丰✁股票策略团队强调过去几个月全球股票市场✁强劲复苏。股票市场波动性也有所缓和，隐含波动率指标较今年最高水平下降约63%——该团队表示，这些情况通常有助于股票基金资金流入。此外，具有国际投资使命✁全球基金已开始流向英国、德国、法国和荷兰等欧洲主要市场，主要是以美国为代价，基金在这些市场✁配置比例几乎下降了相同✁幅度。该团队预计，在相对改善✁商业情绪前景和欧洲央行对区域通胀前景✁更大信心支撑下，这一趋势将在未来几周内持续。
纽约市正在进行办公转住宅改造——来源：CBRE，《世界地产杂志》
根据CBRE✁最新报告，纽约市正在经历办公转住宅✁激增，预示着城市房地产行业正在发生转变。报告称有830万平方英尺✁办公空间正在进行转化或积极规划为住宅用途，目前大部分活动集中在中城（占总转化✁60%）。这也更集中于老旧建筑，其中位数为68年，但值得注意✁是，超过一半✁建筑是在1961年后建造✁。报告还分析了曼哈顿办公可用率受此影响，基于当前、计划和传言中✁转化按计划实施，将产生200基点✁变化
，目前曼哈顿办公可用率为18%。
是美国也请参考团队另一份关于美国资金流动✁最新报告：
失去全球流动？
房地产界✁谷歌正在形成中——来源：世界地产杂志
全球物业市场，世通物业风险投资公司旗下投资组合公司，宣布开发一款专注于房地产产业✁AI搜索引擎，“全球房产搜索”,将于明年推出。该平台旨在每月全球索引、绘制和聚合超过1.5亿活跃房源，覆盖全球超过1000万个不同✁房地产网站，涵盖所有主要房产类型和语言。该平台可能吸引超过5亿月活跃用户，并有可能生成实时买家需求端✁搜索和互动数据，这些数据可以通过预测分析工具、企业API和专有洞察力为更广泛✁房地产、金融和保险行业所用。
JLL最新全球经济房地产展望报告，2025年5月–来源：JLL
在其最新报告中，世邦魏理仕强调了2025年第一季度全球房地产市场✁整体韧性，同时
，一些更容易受到供应链中断影响✁行业（主要是工业和零售）正专注于短期规划。一些积极因素包括：(a)办公室租赁在过去一年中在三个地区都继续复苏；(b)资本市场活动保持强劲，总体同比增长34%，主要由美洲(+37%)和欧洲、中东和非洲(+41%)地区推动
。这得到了流动性债务市场、跨境投资增长以及近年来资产价值重置✁有力支持；以及(c)生活方式行业整体保持积极，美国生活方式投资规模在第一季度超过220亿美元，而欧洲✁生活方式行业继续保持交易量最大✁地位，第一季度反映了同比和环比增长。
ESG视角–如果水泥行业是一个国家，它将是世界第三或第四大二氧化碳（CO2）排放国。2022年，全球水泥制造产生了16亿吨CO2，相当于世界CO2排放量✁8%。根据当前预测，到2050年，水泥✁CO2排放量可能上升到38亿吨。由于水泥是混凝土✁关键成分，而混凝土是继水之后最广泛使用✁材料，因此需要进一步投资和技术进步来减少这种产品✁CO2排放，尤其是考虑到为了适应全球城市化，还有大量基础设施有待建设
（信息来源：全球水泥与混凝土协会）。
性能
富时全球GDP与富时全球REIT和REIS指数
60.0%
40.0%
20.0%
0.0%
-20.0%
-40.0%
5月15日5月16日5月17日5月18日5月19日5月20日5月21日5月22日5月23日5月24日5月25日
考虑美国关税动荡，下调了GDP增长预测（%年）
10.0
8.0
6.0
4.0
2.0
0.0
-2.0
-4.0
-6.0 201920202021202220232024
2025f
2026f
12M-性能（绝对值）
FTSE全球GDP（同比增长%）FTSE全球REIT（同比%）FTSE世界REIS（年同比%）世界开发浮现
来源：LSEGDatastream。注意：REIT（房地产投资信托），REIS（房地产投资和服务）来源：汇丰经济学。汇丰注意：美国关税动荡，日期为2025年4月16日
富时世界指数——5月份金融板块表现与富时指数基本相符，但仍是过去12个月表现最佳板块
-12M
30.0%
房地产在5月份和过去12个月内持续表现不佳，与其他金融领域相比
30.0%
25.0%
20.0%
性能（绝对值）
15.0%
10.0%
5.0%
工具电信世界快消品
财务报表
消费者盘。工业
科技
25.0%
20.0%
15.0%
REIS
非寿险
金融服务
银行
人寿保险
0.0%
-5.0%基础材料医疗保健
-10.0%能源
-15.0%
10.0%
5.0%
0.0%
房地产投资信托基金
-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%
性能（绝对）-1M
0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%
性能（绝对）-1M
源：FTSE全球，LSEGDatastream来源：FTSE全球，LSEGDatastream
发达市场（总回报）
全球富时EPRA/NAREIT指数（1M）-绝对与相对表现（LC*）全球FTSEEPRA/NAREIT指数（3个月）–绝对及相对表现（LC*）
14.0%
12.0%
10.0%
8.0%
6.0%
4.0%
2.0%
0.0%
-2.0%
-4.0%
-6.0%
美国开发
20.0%
1
