来自全美房地产投资信托协会（NAREIT）的推文（2025年6月）：不确定性是既定事实，机会亦有可能

Jan Aygul * | 股权助理+1 (917) 344-1839 | jaygul@jefferies.com阿赫梅德·梅赫里* | 股权助理+1 (212) 778-8456 | amehri@jefferies.com大卫·卡茨* | 股票分析师(212) 323-3355 | dkatz@jefferies.com乔·迪克斯坦 * | 股票分析师+1 (212) 778-8771 | jdickstein1@jefferies.com在6月9日星期一，加入我们的每周REIT盘点网络研讨会，我们将介绍我们的NAREIT收获。注册.琳达·蔡* | 股票分析师1 (212) 778-8011 | ltsai@jefferies.com布兰登·卡特勒* | 股权助理+1 (332) 236-6839 | bcutler@jefferies.com丽塔·陈* | 股权助理(212) 336-6693 | rita.chen@jefferies.com马修·罗伯茨 * | 股权助理+1 (212) 778-8524 | mroberts1@jefferies.com凯蒂·埃尔德斯* | 股权助理+1 (917) 421-1968 | kelders@jefferies.com彼得·阿布拉莫维茨* | 股权分析师(212) 336-7241 | pabramowitz@jefferies.com乔纳森·彼得森* | 股权分析师(212) 284-1705 | jpetersen@jefferies.com 子区域要点此外，博彩和体验式NNN REITs受益于其商业模式固定性和可见性，这些模式强调总股东回报。公司继续积极寻求通过资本部署的传统博彩以外的增长机会。公寓宏观不确定性 & 供应粘性影响了五月份的新租赁率，但续租保持稳定，因为租户没有搬家。支出呈下降趋势，得益于较低的保险费用。搬出去买房仍然保持历史低位，尽管某些市场的库存量上升。医疗保健养老住房在2025年及以后持续拥有最强的需求动力。然而，人口老龄化也为门诊医疗和专科护理物业类型带来益处。投资管道在整个养老生活空间中都在增长。住宿和娱乐：住宿公司对其指导方针和趋势表示信心，随着该行业今年向有限增长稳定发展。国际出境旅游的放缓，考虑到住宿REITs的国内敞口，成为其顺风。然而，一些公司由于国际入境旅游减少而受到负面影响，尤其是来自加拿大的影响。除工资以外的费用保持稳定或略有上升，而工资增长处于个位数中段（4.5-6%），这是基于去年的劳动力发展情况。保险成本成为意外的积极因素。购物中心露天多年度展望得益于新供应缺乏及无法进行新建项目，这吸引了私人资本流向露天零售。虽然健康零售商正计划在'26/'27年开设新店，但我们专注于零售商节假日期间的库存可用性以及更多关于消费者韧性的数据点。自助仓储需求已稳定，而供应预计在未来12-24个月内将显著减速，这表明市场基本面可能正接近拐点。PSA最为乐观，NSA最为谨慎。净租零售资本回报率保持相对稳定，被10年期国债收益率波动所抵消。这些市场变化会使定价过时，导致买卖双方价格脱节，几天内就会显现。对O、NTST和NNN来说，逐步积极。由于基本面较弱，承保方面仍缺乏信心，这持续影响交易活动，尤其是规模在5000万美元至2亿美元之间的交易。酒店房地产投资信托基金正专注于投资组合的资本配置，因为与收购相比，这些投资提供了更具吸引力的回报，加上股票回购。酒店房地产投资信托基金日益意识到缺乏公开估值支持，导致考虑私有化的选择。工业关税持续延缓工业租赁、交易和发展的决策。对关税税率的更清晰了解可能会支持更自信的租赁决策；然而，工业需求的核心驱动力仍然是消费者活动，因此较高的关税可能会对净吸纳量产生压力。与此同时，库存水平预计将逐步在全国范围内上升，我们继续青睐制造业实力雄厚的市场。请参阅本报告第14至27页的重要披露信息。本报告仅供Jefferies客户阅读。禁止未经授权的传播。数据中心：数据中心需求保持强劲，随着企业加速数据中心部署用于云计算和人工智能用例，需求应进一步加强。我们相信，随着推理工作负载的增长，机柜托管正成为人工智能故事中更重要的驱动力，我们预计机柜托调和互联将成为EQIX和DLR长期SS NOI增长的动力。 公寓ESS（买入）AVB（保持）IRT（买入）NXRT（保持）EQR（持有）•新的租赁利率增长有显著改善，4月份为-0.59%，5月份为-1.29%，而2025年第一季度为-4.73%。•看到强劲的再租赁率增长，以6.5%至7%的速度发出，预计将达到~5%•更新增长。波士顿起步缓慢，但在五月加速，目前市场•符合预期。4月份D.C.市场表现强劲，空置率为97.4%，EQR决定在5月前两周触及阻力位前加大租金力度，随后短暂回调。但随后又加大油门（YTD租赁同比下滑）。•BLS就业数据相对于疫情前不那么可靠，由于调查回复率较低（42% vs•~60%的疫情前水平）。加州湾区地区的共识得到了租金仅比疫情前水平高~5%的支持•同期收入增长超过20%。续订率低至4%，成交率在3%中高区间，ESS市场内资本回报率在4%中高区间。•费用呈下降趋势。财产险续保费用比去年降低了20%，而去年降低了5%。•预期的增长。由于更高的留存率，客户流失成本较低。新租赁利率增长的轨迹在全年仍然是正向的，每月都有改善，但并不像最初预期的那样强劲，里士满、夏洛特和丹佛表现出更强的粘性•供应。预计到2028年，IRT次级市场的总人口和就业增长都将高于全国平均水平。•截至5月底的今年第二季度至期收入同比增长+3.0%，高于预期35个基点•当原始2025财年指导方针在2024年第四季度之后提供时。AVB认为，当这些资产被添加到其平台时，它们会带来+30至+40个基点的提升。•2025年第二季度唯一的变动是在哥伦比亚特区（DC）和弗吉尼亚北部地区略微提高让步（小——提供约500美元的让步），管理层更倾向于入住率而非租金。塔楼： 一些塔站的合设活动正在上升，管理团队注意到在新市场中塔站部署的增加（部分由监管要求推动）。塔站开始出现增加密集化活动的迹象，如果其实现，可能会为塔站收入提供增长空间。单户出租AMH和INVH都将租赁到期加权至1H，有利于长期利率增长。SFR运营商希望看到一个改善的住房市场，因为这有助于房价进一步上涨。请参阅本报告第14至27页的重要披露信息。本报告仅供Jefferies客户阅读。禁止未经授权的传播。 数据中心游戏与住宿PK（按住）dlr (买入)EQIX（买入）UDR（持有）•考虑到未使用的信贷额度以及期限到期的担保债务，回购股票是有利的•比偿还债务更有意义，并且NXRT认为任何高于6.5%的隐含资本化率都是有吸引力的。NXRT在4月份实现了有利可图的保险续签，为-13%，而与+10%的预期相比。总的来说，我们在会后持逐步看涨态度。•5月份的混合租金增长率较4月份加速增长(+2.6%)，预计为+/- 3%•在未来几个月内。D.C.的当年至今业绩一开始就很强劲，但UDR继续密切监控市场并启动•地上说更多的人在谈判续租，并且签租约的时间更长。旧金山和西雅图是目前UDR最好的两个市场，湾区混合租约增长率在5% +/-。•将资产出售所得的资金进行再投资，用于投资组合再投资和股票回购：四项转型（基韦斯特、圣芭芭拉和2X邦尼溪）在接近3.6亿美元的投资上产生了超过5000万美元的增量EBITDA。与此同时，该公司•回购了3850万股股票，占总流通股的20%，自2022年以来。2025年5月的初步结果显示RevPAR同比下降4.4%，预计2025年第二季度RevPAR将持平：4月份RevPAR同比上升1.8%。5月的结果包括皇家棕榈楼翻新（175 bps）带来的430 bps影响，以及夏威夷村罢工后持续的影响。•人工智能的企业采用阶段即将开始，并将从这里加速；EQIX表现良好•配置以捕获延迟敏感的人工智能推理工作负载。云是扩展新应用的最简单方式，但也最昂贵。EQIX估计，在EQIX数据中心的企业自有服务器上部署的IT约为60%•比完全的云端部署更便宜。EQIX继续专注于一级城市，并且不寻求扩展到偏远市场，这在管理层看来拥有潜在租户数量有限。•dlr优先考虑能为生态系统带来更多用户的租户，这将有助于机柜和互联收入。目前，管理层尚不确定新云如何融入该生态系统，因此对大于1兆瓦的租赁的偏好在于大型云超大规模计算服务商。•能够与DLR的企业客户互连。DLR的资产负债表上的资本性支出从2025年的水平可能只会适度增长，基金和合资企业的资本将对资本性支出需求做出更大贡献。这将使DLR的每股收益•要在2026年实现更高的调峰能力。电力限制仍在继续，DLR正在继续探索所有解决方案，包括在现场建设天然气发电作为过渡，直到电网连接成为可能。请参阅本报告第14至27页的重要披露信息。本报告仅供Jefferies客户阅读。禁止未经授权的传播。 SHO (Hold)RHP（买入）XHR（Hold）HST (持有)•自上次财报电话会议以来，趋势仍在持续，并有一些积极的更新：管理层未观察到太多恶化，指出对政府或国际入境的敞口有限。•而阵亡将士纪念日周末表现强劲。2025年第二半年度，除斯科茨代尔外，团队步伐加快了20%：全年将表现强劲至中劲，考虑到由于城市范围曝光度较低，去年的团队表现较弱。•约定。低供应水平推动RevPAR增长：除了定价，公司还有入住率增长的余地，这将是今年的主要驱动力（在相同店铺基础上落后于疫情前水平HSD单位）。•该公司看好奥兰多、迈阿密、基韦斯特和圣芭芭拉。EPIC公园的开放推动了奥兰多和佛罗里达州的Brightline发展。纽约表现强劲，而夏威夷将在未来6-9个月内快速扩张，第四季度将有轻松的业绩增长。另一方面，圣何塞和华盛顿特区则波动不定。•在Andaz的节奏中可见性：管理层预计全年EBITDA贡献将达到600万-700万美元•在第四季度进行权衡，第二季度亏损，第三季度盈亏平衡。实际EBITDA稳定在~3300万美元：安达仕酒店的开业（今年6000万-7000万美元）和长滩的改造（接近9000万美元）是今年的主要增长动力（中期为2475万美元），包括毛伊岛的复苏、旧金山和波特兰的复苏，以及安达仕和酒庄的稳定。•国家最终推动形式上稳定的EBITDA约为3300万美元。由于支出增加和国际入境旅行，存在一些不利因素：圣地亚哥的工资增加今年将是不利因素，将在2026年缓解。加拿大游客占8-9%，影响HI和FL。•预订趋势总体稳定：管理层指出所有未来预订的ADR增长了6%，这意味着收入速度提高了9-13%，而政府相关团体仅占总量的•该集团预订的2%。JW沙漠峰峦的收购为公司客户保留和获取提供了机会：管理层预计最终有20-30%的集团客户会在Gaylord和JW万豪品牌之间转换，以100美元的价差，并享有坚实的业绩记录。•JW Hill Country 收购。最终的 OEG 分拆将提供更高的估值，并由公共估值（2022年为14亿美元）支持：该事件将允许酒店和娱乐板块进行多次扩张，而 IPO 的选择权可能以较少的 REIT 收入限制约束，提供最大的价值创造。请参阅本报告第14至27页的重要披露信息。本报告仅供Jefferies客户阅读。禁止未经授权的传播。•尚未出现影响指导假设的重大趋势。豪华高端市场呈现稳健的STR趋势，国际出境不平衡状况改善以及毛伊岛为利好因素。•尽管第三季度房间夜数减少了1K。3.3%的年支出增长率得到控制：工资增长了6%，同时考虑到•一半的费用，这意味着其他费用呈平稳趋势。投资组合正在推进中，还有更多机会：喜达屋转型资本计划按计划执行，D.C.翻新将在今年晚些时候恢复。管理层指出，与万豪合作还有一个第二档位较小项目的更多机会。 医疗保健VICI（买入）GLPI (买入)EPR (NC)ahr (买入)CTRE（买入）•通过 Care REIT交易进入英国市场，为CTRE提供了一个现有平台、增加了多元化，并带来了未来的投资机会