新城控股交流纪要

不会为冲规模冲排名拿项目。商管会持续做，目前有200座广场，重资产拓展因公司未拿地相对放缓，轻资产公司内部希望每年拓十个左右，若REITs能上市，重资产拓展会更灵活。关于10年后，目前难以看清，但会关注商业里品牌的投资机会，考虑和品牌做投资合作或品牌孵化。Q：公司是否考虑卖资产，有无险资接触？A：新城作为民营企业，以开放态度对待卖资产，如果有人愿意谈且价格合适，公司不排斥，但目前没有折价出售的项目落地。目前没有险资接触，在公司出险时和国央企谈过，19年也有国企来谈过，但最终在价格层面没谈拢。现金流Q：新城控股在现金流管理上采取了哪些措施，开发和商管业务的现金流情况如何？A：新城控股这两年一直在做分税制。一是总部和区域分税制，总部管融资性现金流用于保公开市场债务到期兑付，区域管经营性现金流用于保交付；二是开发和商管分税制。去年公司经营净现金流正15亿，商管贡献净现金流约60亿，倒算开发业务现金流为负。Q：新城控股开发业务资金与工程款支付是怎样的平衡关系？A：理论上开发业务较难做到完全现金流平衡，处于动态紧平衡状态。若开发资金有富余会支付工程款，目前账面上应付工程款400多亿，其中达到合同节点未付100亿左右，300亿左右是按形象进度预估未来需支付的，100亿欠款不一定全用现金支付，可能现金支付匹配工抵房。美元债发行&融资Q：美元债的相关情况？A：额度申请与发行计划：公司已申请新发美元债额度，但新不新发或何时发尚不确定。上周管理层境外路演主要是与境外投资者恢复沟通，后续会看市场情况，若有机会且成本合适，会积极把握。目前新城发展和新城控股存量美元债今年加明年共10亿美金。发行考虑因素：核心是看存量债二级市场的到期收益率和公司对融资成本的预期是否匹配。前期做好申请额度和与境外投资者交流等准备工作，若有窗口期且成本合适会考虑发行，若成本太高则没必要。目前规划以境内融资偿还为主，若境外有发行机会则属于锦上添花。Q：美元债目前的偿还计划是怎样的？A：偿还计划整体按年初排的计划推进，资金来源主要分两块。一是以融资性现金流作为核心资金来源，通过抵押吾悦广场融资。吾悦广场还有账面价值180-190亿左右未抵押的投资性房地产，按去年平均抵押率50%可释放80-90亿左右增量资金；还可通过存量抵押类融资提升LTV，若将去年底平均抵押率43%对应的提款资金440亿都提高到50%抵押率，可释放60-70亿左右增量资金。具体到产品，包括中债增担保的票据，公司申请了150多亿额度正在推进；经营性物业贷，今年1-4月做了十几个亿资金；其他各类融资也在积极关注。此外，上周管理层境外路演是先恢复和境外投资者联系，后续若美元债有合适机会（考虑收益率、融资成本等市场情况），公司再择机发行。 Q：如果要发美元债，融资成本是否会比6.5%更高？A：美元债融资成本肯定比6.5%高，因为美元债更多看二级市场的到期收益率，年初绿城发的是8.5%，会比公司整体平均融资成本5.9%高。但考虑到保留美元债额度以及境内资金出境成本等因素，若比6.5%高一点也是可以接受的，但目前市场不一定给这个机会。Q：美元债若按借新还旧要求，是否必须在明年发出来？A：如果依然按照现在借新还旧的要求，必须在明年发出来。Q：境外机构对公司新债重启的态度如何？A：海外融资机构比较期待，因为他们目前没有好的投资标的，但核心是他们预期的收益率和公司对融资成本的要求能否达成一致。Q：若明年落地一期美债，境内信用类融资是否可以开启？A：公司希望可以开启。Q：七月份到期的3亿美金那笔美元债资金准备情况如何？A：七月份这笔目前都在正常的排布过程中，中债增最开始的计划及反馈都有明确时间安排，目前都在正常规划中。Q：公开债大概什么时候发出来？A：现在不太好说，之前说可能在六月偏下旬，但时间掌控权不在公司手里，公司会积极沟通，理论上新城与中债增沟通比较顺畅，中债增对新城帮扶力度较大。Q：中债增担保中票对公司资产的LTV和底层资产有什么要求？A：中债增担保中票的LTV比公司自己和银行做金融借贷更高，之前能做到70%左右，底层资产和一般类融资区别不大，都是吾悦广场。Q：中债增担保中票是否需要白名单的物业保障，要求的物业水平如何？A：做中债增担保中票预期发个十几二十亿的产品，对应的可能是三座吾悦广场，不一定是最优质的，基本是平均水平，因为以前好的吾悦广场有些已抵押掉了。Q：REITs的情况如何，消费类REITs的进度以及卡在什么环节？A：REITs情况会比之前好，但不会好太多，市场水平有限，需控制预期。消费类REITs要和监管保持沟通交流，目前可能卡在对民营房企主体的担忧上，但监管一直在推进加强民营企业的相关支持政策，后续可能会有进展。Q：境内有资产抵押的融资主要依靠什么，开发贷情况如何？A：境内有资产抵押的融资主要依靠经营性物业贷和中债增担保的中票，这两类都是抵押吾悦广场。开发贷方面，由于开发存量项目越来越少，这几年开发贷处于净偿还状态，到去年底开发贷规模只有39亿，而吾悦广场的抵押类融资有440多亿。 Q：公司在常态化之后有怎样的融资规划？A：从去年开始公司杠杆相对稳定，今年希望稳定住现在约500亿的有息负债水平，核心是做债务结构调整，包括债务期限和融资成本的调整，重点看融资成本能否下降，若融资成本下降，后续业务保持一定回报率，那么融资还是可行的。开发业务Q：昆明晋宁项目能8折收储的原因是什么，未来收储能否保持这样的折扣？A：公司部分项目规划是和政府沟通收储，因为开发某些项目对公司现金流可能有负面影响。给政府收储的价格整体大概在7折到原价区间，其中8-9折的折扣率较多。目前成功推进收储的体量大概几个亿，正在沟通的还有十几二十个亿。政府收储后要求资金留在当地，用于其他项目保交付、吾悦广场在当地保开业或后续抵税。Q：2025年工抵房的情况如何，价格是怎样的？A：2025年工抵房全年规划占比会比去年高一点。工抵房价格比日常销售均价高一些，溢价率大概在10%左右，比如日常卖10000的，工抵房按11000抵。Q：在建未售和未开工土储在公司内部资产负债表中的情况是怎样的？A：公司存货是混在一起的，但有区分。存货里未开工土地对应的金额是28亿，1600万方是全口径，存货是并表口径，公司并表比例约百分之七八十，影响不大。另外，项目代表是偏运营口径，财务报表是财务口径，若项目分三期开发，动工一期后，剩下二三期未动工的，在项目代表中会放在未开发土地（1600万方里），但在存货中会放在开发成本里。内部测算1600万方对应期初拿地价约1160亿。Q：公司应付工程款相对其他几家较高，在一季度有还款压力，公司是如何考虑的？A：目前确实形成欠款约100亿，剩下三百多亿是根据形象进度预估未来需支付的工程款，这是财务层面的预估，并非当时形成价值的款项。与未暴雷的国企相比，新城支付进度稍慢。对于民企而言，资金压力一直存在。公司内部将公开市场债务到期兑付优先级置于供应商支付之前，今年已偿还两笔美元债，后续会陆续支付供应商款项。Q：现房政策影响？A：个别城市已出台相应政策。新城存货不多，横向对比，现管政策对公司影响相对较小。许多原先房地产开发类企业的投资者，因对现房政策的担忧，反而更关注商业地产这一块。Q：1-4月份住宅板块现金流情况如何，公司整体经营现金流处于什么状态？A：1到4月份住宅板块的现金流需要商业板块去反哺。公司过去七年经营性现金流都是正的，但去年盈利较少，仅15亿。商管板块去年净现金流约60亿，单看开发业务难以打平，整体经营现金流处于动态紧平衡状态，单看开发业务实现平衡有一定压力。Q：从去年9月初到现在，公司位于三线城市的项目整体销售和房价走势有明显变化吗？A：项目会跟随大盘感受到一定变化。去年8月以后公司回收折扣，前期平均折扣力度在8到9折，之后8折回收到9折，9折回收到95折，价格上涨后销量会下降。公司基于市场 情况做企业端综合考虑，一方面考虑销售价格和保利润，另一方面有不少工抵房以保持一定的量，所以每月销售体量比较稳定。Q：未开发且觉得比较难开发出来的土地大概有多大？A：目前未开工的土地从面积层面来讲大概还有1600万方，对应拿地价的土地总价大概是在160亿左右。Q：新城控股开发业务是否亏损，如何理解其盈利情况？A：从最终结算层面可能是亏的，但去年当期销售净利率持平微赚（内部运营口径），财务结算口径理论上比运营口径稍好，前期对亏损项目可能已计提。明后年结算当期管理费用和营销费用会因体量缩小比2024年低，2023年销售项目不赚钱。商管业务：Q：商场128亿收入中，物管、商管和租金的比例分别是多少？A：128亿收入里，租金占比50%-60%左右，管理费占35%左右，剩下5%-10%左右是停车场多经这类收入。不过具体项目会因成熟期不同而有一定区别，从内部管控角度，会把租金和管理费放在一起作为对商管考核的指标，因为管理费基于租金收取，只是税率不同，部分企业会在中间做调整。Q：具体项目有区别，指的是什么？A：项目成熟期不一样，比重会不一样，一般按合同约定涨租涨的是租金那一块。Q：公司自持商场中经营较差的大概有几个，内部评判不好的标准是什么？A：经营较差的商场约10座。内部评判不好的标准主要基于周围竞争对手情况，目前已开业的170座广场中，周围有强劲竞争对手的共30座，这10座就是这30座里面比较弱的，是内部按一定标准排名后的最后十名。Q：吾悦广场招商困难度较高，公司如何解决招商问题？A：新项目开业时，由总部和区域共同完成招商动作。总部匹配战略合作品牌，如盒马、名创优品；区域招偏地方性品牌。公司对招商人员的考核，除招商数量外，还考核品牌，会对应不同绩效打分，促使招商人员招到更好品牌。同时要针对当地做品牌合理化匹配，结合当地消费能力和消费者购物习惯。Q：公司在全国范围内地域分布广，总部是如何管控这么多项目的？A：首先，全国化布局是公司轻资产拓展的优势，符合公司标准的轻资产项目都能做，这是未来的发展空间。其次，现阶段公司在商管方面面临的管理挑战比之前小很多。管理挑战最大的时候是从0到100多个项目的阶段，当时行业快速发展，有竞争对手挖人，且公司在小基数基础上快速增长，出现项目组储备不足的情况，公司通过项目总经理裂变的方式搭建团队，即项目副总去其他地方做项目总。现在吾悦广场开业数量减少，行业竞争不像之前激烈，目前项目总基本以裂变出来的或老员工为主，配套的招商或项目副总匹配当地人员。Q：投资性房产的价值是按原价记还是公允价值计量，公允价值每年是否变化，如何评估？ A：按公允价值计量，且每年变化。由戴德梁行评估，审计师审计，大部分企业都是这种处理方式。公司账面1200亿的投资性房地产，对应基础投入1100亿，多年来150-160座重资产广场整体增值100亿。Q：不同企业在投资性房产增值处理上为何差异较大？A：这是各家对财务处理态度不同，有激进和保守之分。A股处理比较保守，如新城在2019年上半年还收到上交所问询，被要求针对吾悦广场增值做出说明，上交所监管严格，格外保护中小投资者，当时公司拉了戴德梁行的数据证明处理方式和大家一样，且新城增值尤其少。像去年公司8座重资产广场开业，当年增值只增了7000万，而一些港股企业可能利润靠增值获得。Q：广场建设时与住宅一起拿地，成本如何划分？A：土地成本均摊，建设成本各看各的，吾悦广场的建安成本比住宅高。Q：未来两年新开业广场的数量和类型是怎样的？A：今年大概有五个出头的新开业广场，明年数量稍多一些，但整体这两年新开业数量在10座以内。类型方面，可能会有1-2个重资产，其余为轻资产。Q：商场拿地拓展情况如何？A：重资产拿地目前暂时没有。重资产拿地主要考虑两方面，一是公司系统性重启拿地，要先还完今年7月份和10月份的两笔美元债后再考虑合适的拿地机会；二是新城的消费类REITs何时能上市，有更多资金做商业拓展时可能会拿重资产。轻资产这几年一直在拿，希望每年拓展十个左右，去年实际拓展了八个。Q：今年公司主要投资支出情况如何，商业板块有哪些支出？A：今年主要投资支出是住宅板块的建安。商业板块方面，吾悦广场资本支