房地产市场动态

房地产亮点 贸易战：关税与商业地产 2025年4月 •建筑材料成本：对钢材、铝、木材和原木等基本建筑材料征收25%的关税，导致美国住宅和商业地产的建造成本上涨，并助长了人们对通货膨胀重燃的预期。 更高的建筑成本 •项目延误和取消因此，开发者和建造者们正在调整预算和承保以应对这些不断上涨的成本，这往往导致项目超支、推迟或取消，尤其是对于那些在多年高通胀下已经处于紧绷利润边缘的项目。 供应链中断 •进口限制：来自贸易伙伴的商品关税限制了关键建筑材料的使用，进一步延迟了项目、开工和完工。 •物流挑战：进口设备和材料的成本增加会加剧承包商和供应商之间货物流动的紧张状况，进一步推高项目成本并导致延误。 •购房者：国家住宅建造商协会报告称，建筑材料关税将显著降低新住房的购买力。自2020年12月以来，材料成本已飙升34%，远超同期商品和服务16%的通货膨胀率。 对住房市场可负担性的影响 •租客：由关税驱动的不断上涨的建筑成本将导致商业地产的租金率上升。开发商和业主将这些增加的成本转嫁给租户。这一趋势正在给租金带来上涨压力，尤其是在需求仍然强劲且新供应面临限制和延误的领域。 跨境投资 •贸易紧张局势和关税不确定性正影响跨境商业地产投资。美国贸易政策的不确定性，包括最近的关税，正促使全球投资者在评估这些关税对市场状况和回报的短期和长期影响时，重新考虑或进一步推迟在美国房地产的投资。 房地产市场的关键影响 随着特朗普总统返回白宫，全球经济正经历美国贸易政策的转变和波动。 进出口关税历来引发广泛的经济影响，房地产行业也不例外。它们的影响遍及房地产的多个方面，影响着建造成本、房产价值、租金可负担性和借贷成本。 虽然关税旨在通过保护国内产业来优先“美国优先”，但它们对投资者和消费者来说的长期影响可能重大。2025年2月4日，特朗普总统正式宣布了备受期待的关税，包括对来自加拿大的非能源进口征收25%关税，对加拿大能源和钾矿征收10%关税，对来自墨西哥的进口征收25%关税，以及对来自中国的进口征收10%关税。宣布后，关税最初被推迟，然后分阶段实施，其中对中国的某些关税翻倍至20%，在正在进行的贸易谈判中一些关税被暂时取消。 来源：USAToday、PBMares、NBCNews、208Properties 、ColliersCanada、InvestinginCRE、NationalAssociationofHomeBuilders、NationalAssociationofRealtors、APNews、Trepp、Costar、WSJRealEstate、TaxFoundation、YahooFinance。 2 工业和物流 供应链中断 更高的运营成本，和转移租户 需求。 零售 商品成本更高，降低消费者 支出，以及租户斗争。 办公室 公司投资 不确定性需求偏移量。 多户型住宅 快速发展 成本,可负担性挑战，以及转变租客需求。 酒店业 旅行费用，国外旅游业，酒店业开发。 •关税可能会损害制造商和分销商，因为他们的生产成本会更高，利润率会降低。价格上涨。然而，供应链瓶颈可能会导致需求转向国内 生产，刺激了制造和仓储的需求。 •拥有强劲港口活动（例如洛杉矶、休斯敦和萨凡纳）的市场可能会看到较低的租户随着贸易路线的调整，占用量。 -结果：达拉斯-沃斯堡、印第安纳波利斯和亚特兰大等内陆分销中心可能会受益公司寻求替代供应链解决方案，而依赖全球贸易的港口城市可能面临 临时减速。 •对进口消费品征收更高的关税通常会提高价格，可能导致零售销售额下降以及可能的门店关闭。 •利润较低（如折扣店）的零售商面临挑战，而奢侈品牌可能不太受影响的。 •购物中心、商场以及其他依赖国际品牌的实体零售商可能会看到缩小扩张活动。 -结果：拥有强大美国供应链的国内制造商和零售商可能会受益而依赖进口外国商品的百货商店和连锁店可能会面临困境 更高的成本和更低的消费者需求。 •由于关税导致成本增加而面临困境的公司可能会放缓招聘或缩减办公场所规模，进一步阻碍写字楼板块，才刚刚开始显现从COVID-19影响中恢复的迹象。 •依赖全球贸易和外国投资的市场（例如，波士顿、旧金山、芝加哥）可能会看到租赁活动放缓。 •供应链中断影响建筑可能会延误办公室开发和改造。 -结果：拥有强大国内企业基础的阳光地带城市和其他非门户市场将影响较小。然而，拥有大量国际租户的主要门户市场可能会看到租赁放缓。 •钢材、木材和其他材料的关税增加建筑成本，使得新公寓开发成本更高。 •更高的建造成本可能会推高租金，因为开发商会将增加的成本转嫁给租户并搁置现有或新项目。 •如果关税减缓经济增长，失业可能导致对新房租赁的需求减少。 -结果：在需求量大的市场中，现有公寓房主将受益于新供应放缓，而面临更高成本的开发者可能难以完成当前项目并推出新项目。 •进口商品关税增加酒店建设和翻修的成本，尤其是对房产 改进计划，该计划在COVID-19期间被豁免，但通常每10年需要一次。 •贸易紧张局势可能会阻碍国际旅游，影响主要目的地如酒店的需求纽约，洛杉矶和迈阿密。 •企业差旅可能会下降，如果企业因贸易相关的不确定性而削减成本。 -结果：以国内为重点的酒店品牌和更经济实惠的酒店可能受到的影响较小与依赖国际且奢华的酒店相比，这些酒店的入住率可能会较低。 对房地产市场的关键影响(cont.) 特定行业效应 供应链中断和运营成本上升正在给关键房地产领域带来新的挑战和机遇。随着关税和不断变化的贸易动态继续重塑格局，各行业正适应不断变化的租户需求和经济状况。 来源：USAToday、PBMares、NBCNews、208Properties 、ColliersCanada、InvestinginCRE、NationalAssociationofHomeBuilders、NationalAssociationofRealtors、APNews、Trepp、Costar、WSJRealEstate、TaxFoundation、YahooFinance。 3 •通胀压力：关税可能会加剧已经存在的高通胀环境，这可能导致美联储进一步暂停降息，甚至再次考虑加息。因此，利率可能会维持更长时间的高位，增加开发商和投资者的借贷成本以及经济衰 利率与投资趋势 退的可能性。 •资本市场不确定性：商业地产投资者可能会再次推迟交易，就在2024年末和2025年初活动开始升温的时候。由关税变动活动引发的经济不确定性并未在资本市场中带来安慰。 •对收益的影响: 由于供应链延误导致更高的开发成本和更长的建设周期，可能会降低现有项目的预期IRR和ROI，并由于市场不确定性增加而提高未来开发所需的回报。 对收益和估值的影响 -Slowerrentgrowthcoupledwithhigherrisksofvacancy(duetotenantsstrugglingtopayhigherrents)mayleadtofurtherrentconcessionsandabatements,resultinginlowernetoperatingincome. -租金增长放缓加上空置风险增加（由于租户难以支付更高的租金），可能导致进一步租金让步-增和加减的免借，贷从成而本导和致扩净展运的营资收本入化降率低使。融资和再融资更加困难，新的交易也更难计算。 •对估值的影响: -更高的开发成本可能会限制某些市场和行业的供应，从而支撑供应受限市场的更高房地产估值 。 -来自关税的加剧不确定性可能导致资本化率扩张，从而降低房地产价值。当与由于通货膨胀导致的更高费用相结合时，对某些人的影响可能很大。 房地产市场的关键影响(cont.) 通货膨胀压力和资本市场不确定性过去几年一直影响着房地产市场，导致利率波动，并影响借贷成本和投资活动。随着关税的引入 ，持续的经济不确定性仍然存在，从而影响不同市场和行业的商业地产回报和估值。 制造头条 •特朗普总统宣布2025年4月2日为“解放日”。•市场对“解放日”将如何发展感到不确定，并正在为影响做好准备。•特朗普最近宣布，相互关税将针对所有国家，但他可能会对某些国家给予减免。•特朗普还重新提出了对所有人都征收20%关税的想法，这是一个他在竞选期间大力宣传的想法。•特朗普表示，某些相互关税将在他的整个总统任期内保持不变。 来源：USAToday、PBMares、NBCNews、208Properties 、ColliersCanada、InvestinginCRE、NationalAssociationofHomeBuilders、NationalAssociationofRealtors、APNews、Trepp、Costar、WSJRealEstate、TaxFoundation、YahooFinance。 4 -在通货膨胀环境下，房东可能会优先考虑稳定性而非长期租金增长。因此，拥有长期、优质信用租户的房产应该能够保持价值和稳定性，并更好地应对关税的影响。 前瞻性观察 减轻施工 成本增加 随着关税影响供应链，工业和 物流属性。开发者可以专注于替代、国产 采用RCA、回收钢材和CLT等材料来源来管理成本增加。此外，囤积建筑材料、电器和其他关键进口 商品将帮助制造商、供应商和开发者抵消任何额外成本 以及导入约束。 关注 低资本支出属性 锁定收益长期 租赁条款 通过关注那些只需要最少翻新的物业，投资者可以保护回报并降低市场不确定性的风险。随着波动性材料成本，许多投资者正避开需要大量资本的资产 近期支出。 为应对不断上涨的成本，房东和租户都可能从签订长期合同中受益。通过长期租赁来避免因成本增加对租赁产生的影响。 投资机遇 在波动中 随着关税情况变化，投资者可以优先考虑在稳定资产所在的地区不易受关税波动影响。具体而言，工业和物流部门可以 展现吸引人的机遇，因为有转向国内生产的转变在接下来的几年里。 领导力 杰弗里·安德鲁斯，MAI，MRICS 导演 房地产估价与咨询总监jandrews@hl.com +1310.788.5364 尼克·韦，注册会计师 导演 房地产估价与咨询NWay@HL.com +1650.619.0430 亚历克斯·莱勒 副总统 房地产估价与咨询alerer@hl.com +1201.681.3278 联系我们 请联系我们的团队成员，讨论本季度的市场更新，或探讨我们如何能满足您的业务需求。 贡献者：VidhatriShetty 5 来源：今日美国、PBMares、NBC新闻、208Properties、加拿大科尔尼、CRE投资、全国建房者协会、全国房地产经纪人协会、美联社新闻、Trepp、Costar华尔街日报房地产，税收基金会，雅虎财经。 免责声明 ©2025HoulihanLokey.保留所有权利。未经HoulihanLokey的事先书面许可，不得以任何形式复制或重新分发本材料。 HoulihanLokey是HoulihanLokey,Inc.及其子公司和附属公司的商品名称，其包括以下获得许可（或在新加坡的情况下，获得豁免）的实体：在（i）美国：Houlihan）和SIPC（www.sipc.org)(投资洛基资本公司、霍尔利安·洛基顾问公司以及沃尔尔·赫尔姆斯证券公司，每家都是美国证券交易委员会注册的证券商和金融业监管局（FINRA）的成员（www.finra.org bankingservices);(ii)Europe:HoulihanLokeyUKLimited(FRN792919),authorizedandregulatedbytheU.K.FinancialConductAuthority;HoulihanLokey(Europe)GmbH,authorizedandregulated