Grainger Plc (GRI) 的 2025 年上半年业绩报告显示，其非投资性收入（NRI）增长 15% 至 6130 万英镑，主要得益于租金增长 4.4%。公司租金收入增长来自新租约（3.1%）和续约（4.9%），其中受首次购房者影响，5% 的租户搬离。公司occupancy 率维持在高水平 96%，其中 89% 的客户属于核心目标群体（22-44 岁）。公司承诺的开发项目总额为 1.66 亿英镑，预计到 2026 年 EPRA 收入将增长至 6000 万英镑，到 2029 年将增长至 1 亿英镑。
公司物业估值上涨，EPRA 净资产价值（NTA）上升 1% 至 300 便士， портфо 价值在 6 个月期间上涨 0.8%。BTR 投资组合的 ERV 增长 1.7%，收益率基本保持不变。区域 PRS 投资组合表现略好于伦敦，ERV 增长 1.9% 对比伦敦的 1.6%。
Jefferies 预计 Grainger 将在 2025 年 10 月转换为 REIT，这将提升总回报率约 50 个基点，并在第一年节省约 1500 万英镑的公司税。公司承诺持续增长股息政策，最低 80% 的 EPRA 收入用于派息，预计 2025 年股息将增长约 15%，并补充免税的投资销售利润。
公司财务状况稳健，资产负债表稳健，无重大再融资计划直到 2029 年，LTV 为 38.5%，kd 为 3.1%，完全对冲，开发项目由监管物业的自偿性收入资助，NIY 为 2%。
Jefferies 维持对 Grainger 的“买入”评级和 280 便士的目标价，主要风险包括开发交付放缓。公司 CEO Helen Gordon 表示，其业务旨在为股东创造价值，公司所在行业具有强劲的结构性增长动力。
投资要点：
- Grainger 正逐步摆脱作为住房市场指标的定位，朝着 REIT 状态发展，净租金收入持续增长。
- 租户销售将继续为公司提供经常性现金流，并重新注入业务。
- 房价可能因可负担性下降而下跌，对租金造成压力。
- 政府可能使私人住房规划流程和可负担住房内容更加困难。
- 房价可能比预期更快地回升，资产收购估值有利，BTR 和其他私人租赁开发项目将以更快的速度收购，主要使用第三方股权，推动现金流和开发利润。
- 经营性 occupancy 恢复，价值增长更多来自租金增长（2024 财年 6.3%），开发租赁继续表现良好。
- Grainger 的投资组合具有流动性和现实的估值记录，DCF 定价目标。
可持续性事项：
- 温室气体排放：越来越多的 REIT 正在实施节能措施，采购清洁能源并实施碳减排目标。
- Grainger 正在将其投资组合多元化到更可持续的市场领域，并积极寻求进一步扩大管道。
- Grainger 从与开发商的强有力契约中受益，开发商承担了建设风险。
- Grainger 参与了最近由政府主导的 PRS 审查，使其处于从英国住房市场结构变化中受益的有利地位。
公司目标：
- 13% 的集团投资组合目前低于英国立法要求在 2030 年底达到 A-B 能效绩效认证（EPC）的最低标准。
- 集团估计相关毛翻修成本为 1000 万英镑，在业务 GAV 的背景下可以忽略不计。
管理问题：
- EPC 翻修成本是否存在上行风险？
- 政府是否可能将绿色建筑基准切换为比 EPC 更严格和昂贵的指标？
- 成本是否可以通过服务费或纳入定期生命周期维护来收回？
- 是否存在投资组合相对表现不佳的风险，直到必要的资本支出部署到位？
