福星股份：2024年年度报告

2024年年度报告 2025年4月 2024年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人谭少群、主管会计工作负责人冯俊秀及会计机构负责人（会计主管人员）刘慧芳声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 公司已在本年度报告“管理层讨论与分析”一节中，详细描述所存在主要风险，敬请投资者关注相关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义.......................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标...................................................................................................6第三节管理层讨论与分析...............................................................................................................10第四节公司治理................................................................................................................................30第五节环境和社会责任...................................................................................................................42第六节重要事项................................................................................................................................45第七节股份变动及股东情况...........................................................................................................57第八节优先股相关情况...................................................................................................................65第九节债券相关情况.......................................................................................................................66第十节财务报告................................................................................................................................67 备查文件目录 （一）载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。（三）报告期内在中国证监会指定报刊上公开披露过的所有公司文件正本及公告原稿。（四）载有公司董事长签名并加盖公章的2024年年度报告文本原件。以上备查文件的备置地点：本公司证券与投资者关系管理部 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是否 公司最近一个会计年度经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值是□否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）报告期内公司所属行业情况说明 自2023年我国明确房地产市场“供求关系发生重大变化”之后，2024年房地产市场销售和投资增速均持续下跌，仍处于下行周期，对此,国家政策密集出台，止跌回稳成为政策目标，特别是“5.17”、“9.26”新政后，全国各地出台约800条政策，稳地产信号明显，随着政策的不断释放，市场逐渐企稳。12月，中央政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，2025年3月，住建部根据政府工作报告部署积极实施城市老旧小区和城中村改造，未来各部委对应更多稳地产政策也抓紧加快落实。 根据国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发情况：开发投资10万亿元，下降10.6%，其中住宅投资7.6万亿元，下降10.5%。开发企业房屋施工面积73.32亿平方米，下降12.7%，其中住宅施工面积51.33亿平方米，下降13.1%，新开工面积7.39亿平方米，下降23%，其中住宅新开工面积5.37亿平方米，下降23%。房地产销售待售情况：全国新建商品房销售面积9.74亿平方米，下降12.9%、销售额9.68万亿元，下降17.1%、待售面积7.53亿平方米，增长10.6%。 （二）报告期内公司发展和经营情况 公司始终秉承稳健经营的发展理念，面对房地产行业发展压力的加剧，坚持在项目开发过程中控成本，在积极盘活存量上寻去化，在市场销售端抓速度，在运营管理上要效益的经营思路。在项目保交付、在建项目开发、销售策略制定、存量项目盘活、财务稳健等方面工作进展如下： 保交付方面，公司实行交房领导小组跟踪督办机制，认真倒排施工计划节点，科学制定工程方案，严格规范现场管理，其中月亮湾二期、星誉国际、咸宁福星城等项目执行均按计划顺利交付。 项目开发方面，公司形成周例会和重点事项督办兑现会议管理制度，从严把控时间节点，提前做好项目定位、产品设计、报批报建等前期工作，强化工程标准化规范化管理，在每季度末对所有开发项目进行质量安全综合大检查，保障了公司在建项目进展顺利。 项目销售方面，营销负责人下沉一线，面对密集调控新政，紧贴市场前沿及时调整销售策略，多个项目案场销售平稳；存量房去化上，通过实施一品一策的差异化营销方案，深入挖掘潜在客户及定向客户，大大提升了去化效率。 财务状况方面，公司把财务稳健放在首位，充分利用政策窗口期，加快在售项目的销售资金回流，科学盘活存量资产，确保现金流安全稳定，同时合理做好统筹支付安排，切实提高资金使用效率。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内，公司专注于房地产和金属制品两大业务板块，主要业务包括房地产开发与销售，以及金属制品的研发、生产与销售。 公司房地产业务立足武汉核心区域，以做好“城市更新与幸福生活服务商”为己任，紧紧抓住国家城市更新、产城融合等重大战略机遇，持续把握房地产行业发展脉络，不断提升品牌影响力与竞争优势，积极探索房地产发展新模式。开发产品以住宅地产为主，商业地产为辅，主要通过“城中村改造”和“危旧房改造”等城市更新开发模式展开。 公司金属制品业务主要涉及子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等金属丝绳制品的研发、生产和销售。产品以子午轮胎钢帘线为主，主要应用于轮胎行业，其他的钢丝、钢丝绳及钢绞线产品广泛应用于高速公路及桥梁的预应力工程以及运输、通讯、航空、航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等领域，系中国金属丝绳制品主要制造基地之一。 □适用不适用 （一）房地产行业格局与趋势 2025年全国房地产市场趋势展望 2025年的政府工作报告明确提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”目标，计划2025年安排地方政府专项债券4.4万亿元重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款；因城施策调减限制性措施，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，加力实施城中村和危旧房改造，计划全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务；优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应；盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。同时，实施适度宽松的货币政策，适时降准降息，保持流动性充裕，更大力度促进楼市健康发展。 未来，随着政策端持续发力，进一步推动房地产市场止跌回稳。 （二）公司发展战略 公司的房地产业务要以经营目标为中心，以创新发展为引领，以品质品牌为根本，以效益效率为主线，以团队建设为保障，作为湖北省的“三旧”改造和城市更新标杆企业，公司将抓住武汉城市圈发展机遇，借力武汉明确为“国家中心城市”和中部崛起的战略支点，推动相关产业持续发展，致力成为中国优秀的“城市更新与幸福生活服务商”；公司的金属制品业务要以“创新发展，效益优先”为主线，致力于“三个转变”，由制造向创造转变、速度向质量转变、产品向品牌转变。实现公司与城市的长久协同发展，为股东、客户、员工和社会不断创造价值。 （三）未来一年经营计划 1、业务开发计划 公司房地产业目前主要从事“城中村改造”和“旧城改造”项目开发，将继续加强对宏观政策的跟踪研究，依据政策导向和市场状况，优化并提升产品结构。 在土地储备上，公司将坚持差异化发展路线，以稳健拓展为原则，将现有的城中村和旧城改造核心优势结合起来，进一步强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、可控风险拿地模式，结合公司发展分阶段有序推进土地储备工作。 在产品开发上，公司将持续推进产品换代升级，提升产品的适用性、特色性，打造标杆产品，增强溢价能力，践行品牌房企的社会责任。在产品设计、建设上，以幸福生活为目标，将人文融入产品，做好功能区的精细划分。遵循环保措施，以绿色、智能、品质为发展方向，精研绿色地产，提高产品健康宜居标准。在功能配置上，推进优质品牌学校