南国置业：2024年年度报告

2024年年度报告 2025年4月 2024年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人李明轩、主管会计工作负责人鄢浩文及会计机构负责人（会计主管人员）李冬尧声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带持续经营重大不确定性段落的无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，敬请投资者注意阅读。 本年度报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述属于计划性事项，该计划不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义....................................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标................................................................................................................6第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................................10第四节公司治理................................................................................................................................................25第五节环境和社会责任..................................................................................................................................40第六节重要事项................................................................................................................................................42第七节股份变动及股东情况.........................................................................................................................54第八节优先股相关情况..................................................................................................................................60第九节债券相关情况.......................................................................................................................................60第十节财务报告................................................................................................................................................61 备查文件目录 一、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的会计报表； 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 以上文件置备于公司上市法规中心，地址为武汉市江汉区江汉北路3号。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是□否 公司最近一个会计年度经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求2024年，中国GDP首次突破130万亿元，同比增长5.0%，经济增长目标顺利实现。总的来看，国民经济运行总体平稳、稳中有进，高质量发展扎实推进。 在房地产开发方面，国家统计局数据显示，2024年全年全国房地产开发投资同比下降10.6%，住宅投资下降10.5%；商品房销售面积下降12.9%，销售额下降17.1%。9月26日中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，在政策刺激下，四季度销售环比回升0.2%。12月，中央政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。 在商业地产方面，2024年商业地产新增供应量持续增加，但消费增速放缓导致部分城市库存积压，大宗交易金额回落，市场短期仍需消化库存。商业地产运营商更加注重精准定位与运营创新，例如结合体验式消费、文化IP等业态提升吸引力。一线城市核心商圈仍保持较高出租率，而新兴区域则通过差异化主题（如亲子娱乐、夜间经济）吸引客流。同时，绿色低碳理念加速渗透，节能改造和智慧管理系统成为商业综合体升级的重点。 在城市运营方面，城市发展的核心动能从传统的生产力驱动转向以智慧治理、资产盘活和服务优化为核心的综合性运营模式。其中，高新技术园区、物流园区等细分领域表现活跃。2024年，高技术产业投资同比增长8.0%，带动工业地产需求向专业化、集约化方向转型。传统工业区因环保要求提升逐渐退出，而新兴园区聚焦新能源、智能制造等产业，配套服务更加完善。在城市更新领域，2024年全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元，在推动城市结构优化、功能完善和品质提升等方面综合性成效逐步显露。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 公司作为中央企业控股的上市商业地产公司，以“电建集团运营类资产的保值增值平台，电建地产城市运营业务的主要承载平台”为战略定位，聚焦电建集团发展战略中“城”的运营，成为落实电建集团“投建营”战略“营”字环节的实施载体，聚焦商业运营服务、城市综合运营业务两项核心工作，主要业务范围包含商业运营、城市运营等板块。公司借助股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，已经从区域型逐步成长为全国型，成功实现了跨越式发展，业务布局已覆盖北京、上海、深圳、广州、杭州、武汉、重庆、成都、南京、长沙等全国多个重点核心。 在商业运营板块，公司报告期内运营项目19个，运营面积116万平方米，打造了泛悦mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条产品线，并拥有丰富的商业运营经验及优秀成熟的团队，品牌形象较好，具有较高知名度。2024年，公司商业运营业务稳中向好：一是招商工作持续发力，积极拓展市场优质品牌，全年签约300余家；二是运营质效持续提升，通过提升成本集采覆盖率，实现采购成本整体压降，通过合同信息化管理，实现成本数据实时可视化管理，为公司日常经营提供有力数据支撑及合同溯源，有效提升运营效率；三是品牌声量及市场影响力持续扩大，年内共计斩获“ESG新秀企业奖”“商业地产年度影响力企业”“商业地产优秀运营商奖项”等19项行业大奖，“商业地产百强名单”排名上升至第38位。 在城市运营板块，公司运营项目12个，运营面积25万平方米，涵盖产业园、酒店、写字楼、长租公寓等业态，依托控股股东与实际控制人资源优势，通过积极与各地方国资平台合作，公司城市运营市场化拓展业务取得了显著的进步。2024年，公司与随州市城投产业投资有限公司合作的城市公共活动中心综合体项目，打开了公司城市场馆运营业务新领 域。在长租公寓业务方面，新增上海、武汉两地项目开业运营。产业服务力赋能提升方面，倾力打造了“星火BOX”（集楼宇配套与共享服务于一体的特色服务空间）、“力学咖啡”（品牌运营及门店拓展）等赋能产品线，为服务产业客户搭建了新场景，丰富了新内容。 新增土地储备项目 无。 土地一级开发情况 □适用不适用 截至2024年12月31日，本公司及相关下属公司为购买本公司商品房的客户提供购房按揭贷款的担保余额为0.27亿元，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。按揭贷款担保风险可控，因此该项担保对公司的财务状况无重大影响。 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）□适用不适用 三、核心竞争力分析 报告期内，公司继承和发展了多年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的企业文化和核心竞争优势，为公司实现持续、稳健发展奠定了基础。 持续提升的价值创造能力 经过多年商业地产开发运营实践和积累，公司已经成长为区域有影响力的商业地产开发商和运营商，公司加快了跨区域发展步伐，在商业地产“空间”和“内容”的规划及有效编织商户组合等方面具备了较强的能力，商业开发运营管理团队经验丰富。 成熟的运营模式及丰富的产品线 经过多年的耕耘，公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式，四条主要产品线的开发运营能力及品牌影响力不断提升，并已具备快速复制的能力及条件。 南国置业控股股东为电建地产，电建地产承诺，将利用自身资源和资本优势，积极推动南国置业业务的发展，并在可能与南国置业存在竞争的业务领域中出现新的业务发展机会时，给予南国置业相应优先选择权。电建地产成为南国置业的控股股东进一步提升了南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力。 商业能力和商户资源 公司成熟的商业模式及开发运营能力有助于公司商业地产项目的成功，实现公司、业主和商户多方共赢。公司在商业领域起步较早，有一定的先发优势与品牌影响力，经过长