鲁商服务2024年报

LushangLifeServicesCo.,Ltd. 鲁商生活服务股份有限公司 （于中华人民共和国注册成立的股份有限公司） 股份代号：2376 2024 年报 目录 2公司资料 4释义 9主席报告 12管理层讨论及分析 22董事、监事及高级管理层 33企业管治报告 48董事会报告 72监事会报告 74审计报告 80合并资产负债表 82合并利润表 84合并现金流量表 86合并股东权益变动表 88财务报表附注 185五年财务摘要 鲁商生活服务股份有限公司2024年年报2 公司资料 董事会 执行董事 王忠武先生（董事长） 宁道举先生（于2024年11月22日获委任）邵萌先生 非执行董事 李璐女士（于2024年11月22日辞任）罗晔女士 李涵女士 独立非执行董事 梁碧珊女士陈晓静女士马涛先生 董事委员会 审核委员会 梁碧珊女士（主席）李涵女士 陈晓静女士 薪酬委员会 马涛先生（主席）王忠武先生 陈晓静女士 提名委员会 陈晓静女士（主席）宁道举先生 马涛先生 战略与ESG委员会 王忠武先生（主席）邵萌先生 陈晓静女士 监事会 监事 王洪涛先生（主席）张向干先生 潘萌女士 联席公司秘书 杨振先生黄伟超先生 授权代表 王忠武先生黄伟超先生 3鲁商生活服务股份有限公司！！2024年年报 公司资料 中国注册办事处 中国山东省济南市历下区 经十路9777号 鲁商国奥城2号楼202室 中国总部 中国山东省济南市历下区 经十路9777号 鲁商国奥城2号楼202室 香港主要营业地点 香港 湾仔皇后大道东248号大新金融中心40楼 H股股份过户登记处 卓佳证券登记有限公司 香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 法律顾问 有关香港法例 麦家荣律师行 有关中国法律 通商律师事务所 主要往来银行 中信银行济南历下支行中国农业银行开元支行 公司网站 www.lushangfuwu.com 股份代号 2376 鲁商生活服务股份有限公司2024年年报4 释义 于本年报内，除文义另有所指外，下列词汇具有以下涵义： 2024年股东周年大会 指 本公司将于2024年6月27日召开及举行的2024年股东周年大会 收购事项 指 如收购事项公告所述，收购达安通的股权 收购事项公告 指 本公司日期为2024年2月27日的公告，内容有关（其中包括）收购事项及股权转让协议 组织章程细则 指 本公司组织章程细则 联系人 指 具有上市规则赋予该词之涵义 审核委员会 指 本公司审核委员会 董事会 指 董事会 董事会多元化政策 指 本公司董事会多元化政策 中国企业会计准则 指 中国企业会计准则 中指院 指 中国指数研究院 中国 指 中华人民共和国 商业财务 指 山东省商业集团财务有限公司 本公司 指 鲁商生活服务股份有限公司（前称山东鲁商物业服务有限公司），一家于 2006年3月24日于中国成立的有限责任公司，并于2021年3月12日转制为股份有限公司，其H股于联交所上市（股份代号：2376） 控股股东 指 具有上市规则赋予该词之涵义 企业管治守则 指 上市规则附录C1所载的企业管治守则 5鲁商生活服务股份有限公司|！2024年年报 释义 达安通 指 达安通（山东）机电设备工程有限责任公司，原山东鲁健产业管理有限公司，一家于中国成立的有限公司，于收购事项公告日期由鲁商福瑞达拥有其100%股权 董事 指 本公司董事 内资股 指 本公司每股面值人民币1.00元的已发行普通股，相关股份乃以人民币认购及缴足 股权转让协议 指 如收购事项公告所述，内容有关（其中包括）收购事项的股权转让协议 股权出售协议 指 本公司、山东省城乡发展集团有限公司与城发装饰就本公司出售城发装饰的100%股权订立的日期为2024年2月27日的股权转让协议 建筑面积 指 建筑面积 绿色发展 指 山东省城乡绿色产业发展投资有限公司（前称山东鲁商创新发展有限公司） 本集团或我们 指 本公司及其附属公司 哈尔滨鲁商 指 哈尔滨鲁商置业有限公司 港元 指 香港法定货币港元 香港 指 中国香港特别行政区 H股 指 本公司股本中每股面值人民币1.00元之普通股，其于联交所主板上市并以港元认购及买卖 国际财务报告准则 指 国际财务报告准则 上市 指 H股于主板上市 上市日期 指 上市日期，即2022年7月8日 鲁商生活服务股份有限公司2024年年报6 释义 上市规则指香港联合交易所有限公司证券上市规则 鲁商设计指山东省鲁商建筑设计有限公司，本公司的全资子公司 鲁商福瑞达指鲁商福瑞达医药股份有限公司（前称鲁商健康产业发展股份有限公司），一家于1993年4月21日在中国成立的股份有限公司，其股份于上海证券交易所上市（股票代码：600223）并为本公司的控股股东 鲁商福瑞达联系人指鲁商福瑞达的联系人 鲁商福瑞达集团指鲁商福瑞达及其附属公司，就本年报而言，除文义另有所指外，不包括本 集团 2023年至2025年存款服务总协议 指本公司与商业财务于2023年6月9日订立的存款服务总协议 2024年至2025年设计服务总协议 指本公司与山东商业于2023年11月20日订立的设计服务总协议 2024年至2025年工程服务总协议 指本公司与山东商业于2023年11月20日订立的工程服务总协议 2024年至2025年停车场委托管理服务总协议 指本公司与山东商业于2023年11月20日订立的停车场委托管理服务总协议 2024年至2025年物业代理服务总协议 指本公司与山东商业于2023年11月20日订立的物业代理服务总协议 2024年至2025年物业管理及相关服务总协议 指本公司与山东商业于2023年11月20日订立的物业管理及相关服务总协议 主板 指 联交所主板 标准守则 指 上市规则附录C3所载上市发行人董事进行证券交易的标准守则 7鲁商生活服务股份有限公司|！2024年年报 释义 所得款项净额 指 上市所得款项净额约138百万港元 提名委员会 指 本公司提名委员会 招股章程 指 本公司日期为2022年6月27日的招股章程 薪酬委员会 指 本公司薪酬委员会 人民币 指 中国法定货币人民币 国家税务总局 指 中华人民共和国国家税务总局 证券及期货条例 指 香港法例第571章证券及期货条例 山东商业 指 山东省商业集团有限公司（前称山东省商业集团总公司），一家于1992年11月26日在中国成立的有限公司，由山东省人民政府国有资产监督管理委员会控制，并为本公司的控股股东 山东商业联系人 指 山东商业的联系人（不包括鲁商福瑞达联系人） 山东商业集团 指 山东商业及其附属公司，就本年报而言，除文义另有所指外，不包括本集团 股东 指 本公司股东 信永中和 指 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙），本公司核数师 平方米 指 平方米 联交所 指 香港联合交易所有限公司 战略与ESG委员会 指 本公司战略与ESG委员会 鲁商生活服务股份有限公司2024年年报8 释义 监事 指 本公司监事 库存股份 指 具有上市规则赋予该词之涵义 城发装饰 指 山东省城乡发展集团装饰有限公司，原山东省汇邦达装饰工程有限公司，一家于中国注册成立的有限公司，于本年报日期及紧接本公司根据股权出售协议完成出售其100%股权前，为本公司全资附属公司 本年度 指 截至2024年12月31日止年度 9鲁商生活服务股份有限公司|！2024年年报 主席报告 回顾2024 2024年，本公司锚定“提速提质提效”工作目标，以“品牌建设年”为抓手，全力以赴提品质、抓配套、强特色、谋发展，实现“内外协同”一体化、“软硬服务”双提升，多项工作取得新成效、新突破，成功迈出了坚实的发展步伐。 2024年本公司相继获评“山东省诚信企业”、“山东省物业管理协会2023年度最佳会员单位”称号、“2024山东省物业服务市场地位领先企业第二名”、山东省“技能兴鲁”职业技能大赛第五届山东省物业管理行业职业技能大赛“优秀组织奖”、济南市物业服务综合实力领先企业、营业收入领先企业、履行社会责任领先企业以及管理面积领先企业等荣誉。本公司管理的济南银座花园项目被中国中央电视台财经频道《经济半小时》等媒体专题报道，成为全国一刻钟便民生活圈的标杆项目。2024年本公司在新场景搭建、业态创新、品牌建设等方面取得全新突破。 坚持用心“焕新”，新场景不断涌现 一是搭建分级服务场景，修订标准化、差异化服务制度，推广落位大管家服务试点。针对住宅业态，围绕归家动线、休闲动线，提升触点服务；针对商写业态，落位楼宇更新、场景布置、绿植补种等提升举措；针对高校业态，积极参与“三全育人”，创建鲁商服务高校特色服务模式。 二是构建全龄友好场景，开展银发活动、童趣嘉年华、萌宠生活节等。三是打造社区消费场景，生活日用品、时令水果、家居产品等增值业务。 鲁商生活服务股份有限公司2024年年报10 主席报告 坚持落实“三抢”，新业态加速聚集 一是抢占市场份额，中标多个国央企物业服务项目。 二是抢揽客户资源，构建“物业+”生态圈，收购达安通机电公司，承接电梯安装及维修维保业务；发力餐饮服务，新开门店4家、续签门店1家、打造智慧餐厅2个，服务约7,500人，营收同比增长101%。 三是抢抓市场机遇，紧盯政策红利，获得政府补助人民币952.38万元。 坚持模式创新，新潜能持续释放 一是聚焦模式创新，高标准打造一刻钟便民生活圈，共建鲁商特色标准、模式，多个试点项目通过济南市验收，银座花园项目获评优秀，亮相CCTV2《经济半小时》栏目；深入研究HCH营养健康服务模式，与山东农业工程学院签订 “医院－社区－家庭”（HCH）试点合作协议。 二是聚焦科技创新，加大与鲁商生活平台的业务协同， 三是聚焦文化创新，加强全域媒体矩阵打造，搭建视频主题板块，被省市媒体、行业协会等推送；开展“短视频+直播”带货活动。 展望未来 在未来发展中，本公司将秉持“服务美好、幸福与共”的企业使命，深度拓展“一体两翼”业务架构，精准践行“品质深耕、区域深耕、特色发展”三大行动策略，全力锤炼“服务创索尼、团队协同力、数字驱动力、品质管控力”四大核心竞争力，矢志秉持“真心、热心、安心、放心、舒心”的五心服务准则，始终以客户需求为中心，以服务品质进阶为靶向，倾尽全力为消费者构筑高品质生活场景，奋楫成为区域领衔的综合物业标杆企业与城市服务典范品牌。 11鲁商生活服务股份有限公司|！2024年年报 主席报告 致谢 在过去的2024年，通过全体员工的辛勤工作和无私奉献，本集团各项工作开展井然有序，各项成绩得到了社会各界的肯定。我谨代表公司董事会，向过去一年付出巨大努力的全体员工、股东、投资者、客户、合作伙伴等致以衷心的感谢，谢谢大家一年来的支持与信任！ 2025年，本公司将紧抓品质提升与管理升级关键环节，以“品质跃升年”为战略主轴，强管理、优服务、拓市场、增效益，达成公司“管理精益、服务卓越、品质一流、有一定文化特色”的全新突破，全速驱动公司迈向高质量发展新巅峰，持续为广大客户、股东、投资者、员工、合作伙伴以及全社会创造更多价值。 鲁商生活服务股份有限公司2024年年报12 管理层讨论及分析 业务回顾 概览 我们是一家在山东省具有领先市场地位并拥有快速增长良好往绩记录的综合性物业管理服务提供商。于本年度，本集团收入为人民币608.9百万元，较2023年同期人民币621.0百万元减少1.9%。于本年度，本公司的净利润为人民币45.1百万元，较2023年同期的人民币40.3百万元增加12.1%。截至2024年12月31日，本集团在管项目97个，在管总建筑面积23.6百万平方米（2023年12月31日：23.1百万平方米），增长2.3%。其亦有合约项目97个，总合约面积26.6百万平方米（2023年12月31日：26.5百万平方米），与2023年同期基本一致。我们的总部位于山东省济南市，自2006年成立以来，经过18年的发展，我们的业务范围已覆盖山东省几乎所有地级市以及北京和哈尔滨。我们深深植根于山东省，根据中指院的资料，