深圳写字楼市场报告2025年第一季度

概述与展望 在日益增长的供应压力和充满挑战的库存去化过程中进行深度调整。 租赁需求展现出显著的结构性差异，专业服务（36.3%）、TMT（24.7%）和金融服务（17.2%）是主要需求驱动因素。在TMT领域，租赁需求集中于互联网平台和软件开发，其中物联网解决方案和医疗软件公司表现尤为强劲。在金融领域，信托机构的空间整合和商业银行的搬迁是主导趋势，而证券和保险公司租赁需求稳定，显示出韧性。按交易类型划分，搬迁继续占据主导地位（占总租赁量的61.1%），超过70%的搬迁发生在同一子市场内部。 2025年第一季度，深圳甲级写字楼市场仍处于深度调整阶段，平均净有效租金连续第11个季度下降，环比（环比跌幅较上季度扩大0.3个百分点）下跌1.7%，至每月每平方米156.4元。在此背景下，供需失衡进一步加剧。例如，一家领先的TMT公司迁至其自建总部，引发高科园和后海等核心商业区出现一波大规模租约终止潮。加上宏观经济复苏乏力，需求持续疲软，导致三年以来首次出现季度净吸纳量负增长（-52,079平方米）。另一方面，包括万和控股总部大楼和前海凯悦中心三期（总计9.5万平方米）在内的新增供应，加上历史遗留库存超过260万平方米，将全市空置率推至25.7%。 以及中高配比办公楼空间。该交易通过债务重组和资产证券化相结合的方式构建，作为风险缓解策略。 展望2025年第二季度，预计将有约10万平方米的新增供应进入市场，而需求基本面疲软的局面可能仍将持续。租金下降预计短期内不会触底，下行压力可能进一步加剧。从中期到长期来看，虽然科技媒体电信（TMT）租户撤出的直接冲击预计将逐渐减弱，净吸纳量或将趋于历史平均水平，但新增供应的持续涌入以及超过260万平方米的现有库存负担将延长当前的供需错配局面。因此，整体办公空置率预计将进一步上升，由于供需错配加剧，市场复苏时间表可能被显著推迟。 在一揽子投资市场中，一个亮点是兴业银行的66亿元人民币收购了南山区恒大深圳湾项目的混合用途资产，包括低楼层零售。 租赁水平 深化价格弹性策略并持续存在租金的结构性压力。 2025年第一季度，深圳甲级写字楼市场持续承压，全市平均租金降至每平方米每月156.4元，录得连续第11个季度下跌。环比租金降幅扩大0.3个百分点至1.7%，反映出供需失衡加剧和去库存挑战上升。 在子市场中，表现差异显著，核心区域的租赁韧性持续减弱。除蛇口外，租金环比稳定的蛇口外，所有其他主要子市场均经历负增长，凸显结构性压力加剧。宝安中央商务区引领下行趋势，租金下降4.7%，受制造业需求萎缩和跨境电商公司选址偏好转移推动。福田中央商务区租金下降2.3%，承租人日益迁往成本敏感的周边区域。前海区域环比租赁下降2.0%，部分房东采取主动定价策略显著降低平均租金，加剧了区域租赁竞争。 该区域。 预计将保持租金下降的趋势。租金稳定的时机可能会进一步推迟，未来几个季度租金下降可能会持续甚至加速。 展望2025年第二季度，预计将有约10万平方米的新供应进入市场，而需求依然疲软。鉴于库存积压不断增加以及供需差距扩大，深圳的甲级写字楼市场 加剧供需失衡 2025年第一季度，深圳甲级写字楼市场供需两端压力加剧。曼湾控股总部大楼和前海 Kerry Centre 第三期项目竣工，为市场新增约9.5万平方米新供应。与此同时，某领先科技传媒企业战略收缩导致其供应链内多点同步退出租赁，致使高科园和后海等核心商圈出现大量空置。宏观经济复苏迟缓进一步抑制租赁需求，市场录得三年内首个净吸纳负增长，总量为-52,079平方米。值得注意的是，历史积压库存超260万平方米的持续挑战，推动全市空置率攀升至周期性高位25.7%。 租赁交易的主要驱动因素，占业务量的61.1%，其中超过70%发生在同一细分市场。这一趋势反映了企业旨在优化成本而不牺牲运营效率的策略，以及努力在可比成本下升级办公环境。例如，前海继续吸引从后海搬迁的租户... 平台和软件开发，特别是在物联网和医疗相关软件企业。金融领域占租赁活动的17.2%，由信托机构和国有商业银行推动，而证券和保险公司在租赁需求上保持稳定，反映了行业的韧性。 需求结构的分析显示出显著的差异。专业服务行业引领租赁活动，占租赁交易的36.3%，主要由物业管理公司和工程设计咨询公司推动。TMT行业以24.7%的份额紧随其后，需求集中在互联网领域。 搬迁继续进行。 9万平米，且现有空置面积超过260万平米，导致市场吸纳周期延长至估计28-30个月。加上新供应的持续流入，当前供需不平衡可能持续存在，或将推高全市空置率，并延长租赁需求与可用供应之间的错配。 高新区，而福田CBD和车公庙则成为区内办公升级的首选目的地。值得注意的是，新成立企业（不包括物业管理公司）的需求仅占4.1%，主要来自大湾区以外地区。此外，受扩张驱动租赁需求显著萎缩，凸显了薄弱 租户对业务扩张的信心。 展望2025年第二季度，该TMT领袖公司离职的即时影响预计将逐渐减弱，可能会使净吸纳量逐步恢复至历史平均水平。然而，考虑到过去三年平均每季度的净吸纳量约为 国有企业重组金融机构资产处置途径以活化资产。 与工商银行合作。在恒大流动性危机后，这些贷款成为不良贷款。深圳一家国有救助平台设立特殊目的载体“深圳安和一号”，承接该资产。工商银行通过设立信托结构（其中工银国际信托持有“深圳安兴一号”98%股权），执行“债转股”置换，最终通过保留核心资产降低风险。该模式缓解了金融机构不良资产对资产负债表的压力，并通过保留位于优质地段的资产实现长期资本增值，与银行业优化资本充足率和修复资产负债表的目标相一致。 具备不良资产处置能力和核心区位资产识别能力的机构正在引领新周期。金融机构正通过其信托和资产管理子公司构建全面能力，涵盖从救助基金和资产重组到所有权和运营的全链路，从而实现从被动贷款人到主动资产管理人的转变。此外，随着消费基础设施REITs扩展至商业地产，办公楼项目预计将通过公募REITs实现退出。资产证券化预计将在大宗交易市场中保持主流趋势，拥有稳定现金流的高质量资产将获得更高的流动性溢价。 2025年第一季度，深圳的办公楼投资市场见证了一笔标志性交易：工银集团以不超过66亿元人民币的价格收购了南山区T208-0054地块项目的底层商铺以及其中高层办公物业的部分产权。该项目最初被指定为恒大集团的深圳湾超级总部项目，其开发计划包括一座82层的总部办公楼、一座12层的商业裙楼以及文化设施，预计将于2029年完工。 这笔交易体现了债务重组和资产证券化的协同机制。恒大此前曾以该地块为抵押，向金融机构关联方融资。 深圳甲级写字楼市场仪表盘 Q1 2025 我们喜欢问题，如果您对我们的研究有任何疑问，或需要房地产方面的建议，我们将非常乐意与您联系。 研究与咨询 深圳办公室战略与解决方案 马丁·王高级总监，研究及顾问部负责人，大中华区 +852 2846 7184 martin.wong@hk.knightfrank.com Regina Yang总监，研究与咨询负责人，上海 & 北京 +86 21 6032 1728 regina.yang@cn.knightfrank.com Ken Kan总经理，华南分公司服务主管，深圳 +86 755 6661 3141 ken.kan@cn.knightfrank.com Henry Chen分析师、研究与咨询，深圳 +86 136 4231 4481 henry.chen@cn.knightfrank.com 近期市场领先的研究出版物 深圳办事处市场报告Q4 2024 广州办事处市场报告Q4 2024北京办公室市场报告 Q4 2024上海办公室市场报告 Q4 2024 Knight Frank 研究院向全球范围内的开发者、投资者、融资机构、企业机构及公共部门等广泛客户提供战略咨询、顾问服务与预测分析。所有客户均认识到，需要获得针对其特定需求的专家独立建议。重要声明：©Knight Frank：本文件及其包含的内容仅为一般信息，如有更改恕不另行通知。所有图片仅供说明。本机构不作任何性质 whatsoever的陈述或保证，亦未暗示任何此类陈述或保证。Knight Frank 对因使用本信息而导致的疏忽或任何直接或间接的后果性损失或损害概不负责。您应自行确保所获取信息或材料的完整性与准确性，并就本文件所含全部信息寻求专业建议。本文件及其包含的内容为 Knight Frank 财产，授予您使用的前提是，该材料及其表达的思想、概念与建议均为 Knight Frank 的知识产权并受版权保护。除非我们另行签订了使用该材料的协议，否则您不得以任何理由（除评估本文件外）使用该材料或其任何部分。本文件在机密状态下提供给您，前提是您仅将其披露给需要评估该文件的本机构员工。