現有房屋中的家居改造與新建房屋中的包容性設計及特定用途長者房屋研究

二〇二五年四月 目錄 行政摘要2研究背景16 第一章現有房屋中的家居改造26第二章新建房屋中的包容性設計38第三章特定用途長者房屋52 社區 第�章物業管理服務提升68第�章社區資源利用優化78第六章長者友善城市空間86 總結96 行政摘要 何謂長者居住環境？為何提升長者居住環境如此重要？ 凸顯完善香港長者居住環境的必要性。在2024/25年度，香 港 特 區 政 府 投 放 於 醫 療 衞 生 的 開 支 達1,279億 港 元，佔整體支出16.26% (HKSARG, 2024a)。隨著本港長者人口持續增加，醫療及社會福利開支料將相應上升。 近 年 香 港 人 口 急 速 老 化， 長 者 生 活 議 題 備 受 關 注。 政 府統 計 處 預 測，65歲 以 上 人 口 比 例 將 由2021年 的20.5%攀 升 至2046年 的36.0% (C&SD, 2023)。 此 群 體 中 逾 八 成傾向「居家安老」，即使健康轉差仍希望居於熟悉社區，而 非 入 住 院 舍(C&SD, 2009; Lum et al., 2016)。 財 政 挑 戰 香 港 政 府 現 行 政 策 明 確 以「 居 家 安 老 為 本， 院 舍 照 顧 為後 援 」 為 目 標 方 向。 此 舉 不 僅 切 合 長 者 意 願， 亦 能 有 效降低家庭與政府的醫療財政負擔(Marek et al., 2012)。惟數據顯 示， 本 港 現 時 仍 有 相 當 比 例 的 長 者 持 續 居 於 院 舍 照 顧環境(SWD, 2023a)。 關於本研究 本研究就提升香港長者居住環境提出多項政策建議。從房屋角度而言，建議涵蓋家居改造、包容性設計及發展私人長者房屋市場；社區層面則包括物業管理服務提升、社區資源利用優化，以及營造長者友善城市空間。 對 不 少 長 者 而 言， 居 家 安 老 並 非 易 事。 參 照 世 界 衞 生組織「長者友善城市」框架評估全港18區長者居住環境，香 港 在 房 屋 及 社 區 支 援、 醫 療 服 務 該 兩 項 評 分 屬 最 低(CUHK Jockey Club Institute of Ageing et al., 2019)。房屋問題包括安全隱患、設計標準參差(尤以私人樓宇為甚)、缺 乏 可 負 擔 長 者 房 屋 等； 社 區 支 援 則 面 臨 長 者 因 缺 乏支 援 而 未 能 滿 足 日 常 需 求、 社 區 服 務 承 載 力 有 限、因 公 共 空 間 缺 乏 長 者 友 善 設 施 令 社 交 連 繫 困 難 等 挑 戰。 報告建議基於29組共57位跨界別持份者訪談所得，涵蓋學界、政府、社福機構、醫護界及商界代表。 有見及此，本報告所構建的理想長者生活環境以居家安老為核心，透過提供安全適居且交通便利的住屋選擇，配套可負擔的醫療及社會支援服務，從而提高長者獨立生活能力及社會參與度。我們預計，若此願景在香港得以實現，到2046年，年度住院開支至少可相比現時水平減少56.7億港元(C&SD,2023; Department of Health, 2018; Stark et al., 2021;Tang et al., 2021; WTW, 2024)。 1.擴展家居改造服務覆蓋面 香港面臨「雙老化」挑戰 ―― 人口老化與樓宇老化並存。拆卸與重建難以趕上建築物老化的速度，亦難以重置大量現 居 於 老 化 樓 宇 中 的 長 者。 在 這 些 挑 戰 下， 樓 宇 復 修，亦即家居改造，便更顯重要(Ling & Lee, 2019)。 家居改造是透過環境介入措施以改善家居效能的方案，既能提升長者的活動能力、減低跌倒風險、促進身心康健，亦可減輕政府的醫療開支負擔。而要提供有效家居改造服務，跨領域團隊協作必不可少(Carnemolla & Bridge, 2014)。 公營房屋住戶可透過香港房屋委員會(房委會)及香港房屋協會(房協)獲取家居改造服務。然而，房委會未有公開服務的評估數據，成效尚待確認，而房協改裝計劃參與率亦 偏 低。 至 於 私 人 樓 宇 住 戶， 相 關 計 劃 寥 寥 可 數， 多 屬短期試驗性質。雖有社福機構、建築設計工程公司及長者家 居 專 營 商 提 供 服 務， 惟 資 訊 散 亂 且 申 請 程 序 繁 複。而 由 於 服 務 分 散， 市 民 在 獲 得 全 面 居 家 改 造 服 務 時 存 在困難。 在需求層面，長者及其照顧者往往因設計師與裝修師傅對長者家居需求缺乏認知，而需耗費大量心力自行搜羅必要卻難以獲取的資訊。為破除資訊隔閡與決策障礙，建議政府加強長者對家居改造及現有可靠改造服務的認知，包括建立一站式家居改造資訊平台，彙整家居改造案例、現行計劃及服務名冊；並可於公共屋邨推行長者家居安全評估，協作設計改造方案及提供跟進轉介，助力長者安心規劃居家環境。 資 金 支 援 匱 乏、 可 信 承 建 商 難 覓、 服 務 質 素 欠 保 障 等問題，亦降低長者的改造意欲(Mo et al., 2023)。政府宜為長者家居改造提供援助，如善用現有的「長者醫療券計劃」，鼓勵長者(尤其身體狀況較佳者)透過職業治療師或物理治療師進行家居安全評估及尋求改造建議；並按年齡及經濟狀況制訂「階梯式共同付費」資助模式，分擔部分改造工程開支。 2.透過包容性設計確保香港房屋適應未來需求 隨「居家安老」需求日增，建構可持續宜居空間愈見迫切。政府推動「通用設計」逾廿載，此理念強調建構全民適用的 居 住 環 境( HKSARG, 2024b; Housing Authority, 2011,2013)，房協與房委會亦已在公營房屋實踐相關原則(HKHS,2021)，惟私人市場仍未廣泛採納。 目 前 本 港 長 者 家 居 改 造 缺 乏 官 方 標 準， 未 能 確 保 質 素。建議政府加強專業指引，編撰《長者家居改造實務手冊》，以建立治療師與設計團隊的共通專業語境，促進服務銜接。 香 港 引 入 通 用 設 計 概 念， 反 映 本 港 在 推 動 房 屋 領 域 共 融方面邁出重要一步。然而核心問題在於：單靠擴大通用設計應用範圍，能否成為應對未來房屋發展挑戰的周全策略？儘管通用設計衍生的創新價值不容忽視，但若採用劃一標準 的 住 宅 設 計 方 案， 未 必 能 切 合 不 同 用 家 多 樣 化 的 實 際所需。 因 此， 本 報 告 倡 議 轉 向「 包 容 性 設 計 」： 若 說 通 用設計追求「全民適用」，包容性設計則著重「多元兼容」。該 設 計 理 念 不 強 求 家 居 環 境 在 初 始 階 段 便 滿 足 所 有 潛 在需求，而是聚焦空間的靈活彈性設計，即易於進行改裝以配合住戶生命階段轉變或新住客的需求變更(Commissionfor Architecture and the Built Environment, 2006; Heylighen,Van der Linden, Van Steenwinkel, 2017)。 為創造可持續兼顧多元群體的居所，政府宜將包容性設計納入主流，提倡住宅安全設計需隨住戶需求變化而調整。為達致此目標，首先可提升現行設計標準以銜接包容性設計原則；並將《設計手冊：暢通無阻的通道》的指導方針由通用設計轉型至包容性設計，透過納入靈活彈性設計原則及增設家居設計專章，全面提升指引的實用性。全球不乏可供香港借鑒的案例，有助本港業界(包括設計師、發展商及承建商)深化對住宅靈活彈性設計原則的理解。以英國推行 的「 終 身 住 宅 標 準」(Lifetime Homes Standards)為 例，該標準旨在讓國民實現居家安老，所訂立的住宅設計規範不僅兼容多元需求，更預留未來可進行簡易且低成本的改裝空間。 在 執 行 層 面，政 府 需 盡 早 與 發 展 商 溝 通， 協 助 業 界 適 應法 例 轉 變。此 外， 政 府 應 關 注 到， 採 納 包 容 性 設 計 或增加建築成本，亦可能因佔用更多可用面積而削減發展商樓面收益，且於市場而言較高的前期投資帶來的潛在長遠效益未必立竿見影。因此，本報告建議政府制定「包容性設計清單」並與綠建環評等評估系統結合，透過給予符合標準項目總樓面面積寬免或地積比率獎勵，鼓勵私人市場採納包容性設計。 此 外， 包 容 性 設 計 不 應 被 視 為 房 屋 設 計 的 可 選 附 加 項，而應成為標準。故此，政府宜檢討並更新《建築物條例》，規定新建房屋項目須遵從現行《設計手冊》中與安全相關的 設 計， 如 基 本 的 走 廊 寬 度 足 以 容 納 至 少 兩 部 輪 椅 並 行通 過、 平 坦 的 出 入 口 等。 而 待《 設 計 手 冊 》 經 過 修 訂 並納 入 包 容 性 設 計 元 素 後， 政 府 亦 應 仔 細 評 估 諸 項 包 容 性設 計 建 議，將 簡 單 且 具 有 經 濟 效 益 的 靈 活 彈 性 設 計 納 入《條例》。 為推動私營界別參與，政府宜借鑒澳洲經驗制訂針對長者需求的房屋政策，確立「長者房屋」及「持續照顧退休社區」的 定 義， 並 向 私 人 開 發 的 長 者 房 屋 項 目 提 供 政 策 支 援。香 港 應 從 宏 觀 政 策 層 面 認 識 到 長 者 房 屋 的 重 要 性， 並 就長者房屋的興建制定清晰指引，包括有關長者房屋項目的入 住 資 格、 房 屋 設 計、 服 務 標 準 等。 政 府 可 考 慮 為 未 來長 者 房 屋 項 目 提 供 階 梯 式 的 總 樓 面 面 積 寬 免 措 施， 吸 引不同規模及能力的發展商參與投資。 3.設有利私營長者房屋發展的市場條件 長 者 房 屋 透 過 提 供 一 個 連 貫 且 持 續 的 照 顧 系 統， 讓 長 者能 夠 隨 著 自 身 需 要 的 變 化 而 從 獨 立 生 活 過 渡 到 輔 助 生 活環境，因而得以留在同一社區內實現無縫過渡的居住安排調整，從而促進居家安老(Ji et al., 2023)。 長者房屋在提升長者生活質素方面扮演著至關重要的角色(Jolanki, 2021)，並有助減輕家庭照顧者的負擔(Rusinovic,Bochove & Sande, 2019)。本港有研究顯示，居於長者房屋中的長者，其身體健康狀況有所改善、對緊急服務的需求減少、心理健康狀況更佳且抑鬱症狀減少，同時生活方式更為豐富，並獲得更強的社會支援(Lum, 2018)。 在 香 港， 長 者 房 屋 項 目 與 一 般 住 宅 發 展 競 逐 土 地 時 面 臨多重掣肘。基於護老服務衍生的較高營運成本，加上欠缺土 地 投 標 優 惠 政 策， 業 界 參 與 意 欲 持 續 低 迷。 為 推 動 市場發展，建議政府增加可用於建設長者房屋的用地供應。作為即時措施，政府毋須為長者房屋創設專屬土地類別，而 是 參 照 新 加 坡 模 式，依 不 同 指 定 地 塊 引 入 限 制 性 土 地契 約， 增 加 長 者 房 屋 項 目 投 地 競 爭 力。在 發 展 長 者 房 屋市場及增加相關土地供應時，招標要求與項目評審準則應建基於相關入住條件、房屋設計及服務標準要求。 房協現時為香港長者房屋項目的主要提供者之一 ，專注於 興 建 同 時 提 供 獨 立 居 住 、 輔 助 居 住 及 安 老 院 舍(RCHEs)的 持 續 照 顧 退 休 社 區(CCRC)。 然 而， 在 市 民需求殷切的趨勢下，依賴房協獨立承擔香港所有長者房屋的發展是不切實際的。因此，香港長者房屋供應的增加離不開私人發展商的參與。然而，發展商認為長者房屋項目相對缺乏盈利能力，香港市場在長者房屋方面的進展遲滯不前，主要基於以下四個原因：政府支援有限、土地供應不足、缺乏機構融資以及長者財務安排欠缺支援(Ji et al., 2023)。 房 地 產 開 發 本 質 上