财信发展：2024年年度报告

2024 年年度报告 2025 年 4 月 26 日 2024 年年度报告 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人贾森、主管会计工作负责人闫大光及会计机构负责人（会计主管人员）李建英声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告涉及未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质性承诺，请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 本年度报告已按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产行业的要求进行披露。公司目前面临的主要风险及应对措施，敬请投资者查阅“第三节管理层讨论与分析”中“十一、公司未来发展的展望（三）公司面临的风险和应对措施”部分。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义................................................................................................................................ 2第二节 公司简介和主要财务指标........................................................................................................................... 6第三节 管理层讨论与分析.......................................................................................................................................... 10第四节 公司治理.............................................................................................................................................................. 28第五节 环境和社会责任............................................................................................................................................... 45第六节 重要事项.............................................................................................................................................................. 54第七节 股份变动及股东情况..................................................................................................................................... 68第八节 优先股相关情况............................................................................................................................................... 75第九节 债券相关情况.................................................................................................................................................... 76第十节 财务报告.............................................................................................................................................................. 77 备查文件目录 一、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内在巨潮资讯网公开披露过的所有公司文件正本及公告的原稿。 四、报告期内在《中国证券报》、《上海证券报》和巨潮资讯网公开披露过的所有公司文件正本及公告原稿。 释义 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是否 公司最近一个会计年度经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 适用 □不适用 单位：元 □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求宏观政策： 1、2024 年前三季度全国 GDP 达 949746 亿元，同比增长 4.8%，低于去年增速，其中一季度同比增长 5.3%，二季度增长4.7%，三季度增长 4.6%，环比来看，三季度增长 0.9%，经济持续恢复向好，但经济回升向好基础仍不牢固。2、2024 年全年政策基调持续宽松，实政大于口号，两次降准、三次降息、四个取消、四个降低、两个增加等一系列政策组合拳落地，四季度市场信心回升显现，基调也发生转变，从化解防范风险转向止跌回稳；2025 年定调适度宽松的货币政策，持续用力推动房地产市场止跌回稳，稳住楼市是新一年工作方向。3、2024 年前三季度累计增长 4.8%，全年预计 4.9%，2025 年经济目标 5%。消费、房地产投资等关键动能持续走弱，预计 2025 年房地产投资及市场仍将面临较大的压力。4、土地市场方面总体以提升城市价值为目标，控量提价，房企谨慎储备，央国企为主，平台托底。5、2024 年重庆主城区共成交涉宅土地 20 宗，同比下降 27%，成交土地 135 万方，同比下降 54%，房企暂缓拿地，7 成土地由地方平台公司回购。成交楼面价 6601 元，同比下降 14%，地价回到 2019 年水平，溢价率 1.4%（3 宗土地溢价，占比 15%）。6、重庆区域 2024 年成交土地集中在三大片区（核心区 7 宗，高新区 5 宗，北区近郊 4 宗），14 宗土地由平台公司回购。（数据来自：重庆铭腾） 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）上市公司房地产业务项目经营情况及所在区域发展现状及政策分析 报告期内，公司从事的主要业务为房地产，截止报告期末，公司在 5 个省（市）开展房地产业务，报告期公司房地产签约销售金额主要来自于重庆市、江苏省镇江市、天津市，上述城市本年度的房地产市场情况大体如下： 1、重庆市场分析 （1）宏观层面 2024 年重庆政策持续宽松，推出购房补贴、放宽房产税、住房套数认定标准等政策，首付及购房利率降低、公积金贷款政策持续宽松、契税及增值税进一步优化，同时积极开展春交会、秋交会，刺激部分需求释放，但整体提振效果一般。房地产价格方面出现阶段性小幅反弹，但整体市场持续低迷，供销低位，价格结构性回升（1-12 月整体监管备案 200 万方，剔除后实际成交 922 万方，同比下降 12%）。 （2）市场方面全年供应 380 万方，同比下降 23%，成交 524 万方，同比下降 19%，剔除备案实际成交 474 方，价格14757 元/㎡，同比下降 1%；其中住宅广义库存 4921 万方，其中有效广义库存 2782 万方，占比 56.5%，去化周期 4.7 年（按近三年年均 591 万方计算），市场依旧长期面临严峻的竞争压力，去库存仍然是未来市场的主旋律。2024 年住宅新房及二手房共成交 1624 万方，同比下降 10%，二手房占比上涨 4 个百分点，达到 68%，其中二手房成交 1100 万方，同比下降 4%，价格均有一定下滑，一二手房价差 3585 元/㎡，扩大 1349 元/㎡。 2、镇江市场分析 （1）宏观层面市场整体下行，镇江表现相对平稳。2024 年镇江楼市呈现“政策驱动、区域分化、土地提质”的特征。政策组合拳有效缓解市场下行压力，但居民收入预期和房价调整预期仍制约全面回暖。政策层面多维发力提振需求，政府陆续出台“三降”政策，即降低首付比例、房贷利率及购房门槛，吸引刚需和改善型购房者入场。以旧换新与拆迁重启：鼓励房企收旧换新，中介优先销售二手房，叠加拆迁政策释放购房需求，推动市场流动性。2025 年初取消价格备 案制度，开发商自主定价权扩大。金融政策方面，央行新政下调公积金贷款利率、取消首套及二套商贷利率下限，直接降低购房成本。 （2）市场方面，2024 年镇江新房住宅网签量达 10,470 套，虽供应量减少导致成交量同比下滑，但相较于江苏省其他城市（除南通外），镇江是唯一成交呈现正增长的城市。全年新房成交均价微涨，但区域分化明显。得益于政策刺激（如降利率、存量房贷利率下调等），市场在年底出现短暂回暖。土地供应方面重点为总量控制与区域优化。2024 年镇江市区计划供应住宅用地 2,300 亩，全部为商品住房用地，重点保障中心城区需求，兼顾区域平衡。全年首场土拍成交楼面价 4,800 元/㎡，低容积率地块（≤1.1）占比提升，未来将开发叠墅等低密产品，改善供给结构。土地成交楼面均价溢价率保持低位（0.04%），显示房企拿地理性，但核心区域地块竞争激烈。 （3）2024 年镇江市中心城区去化周期约为 9 个月，需求集中且政策倾斜；外围区域因供应缩减，去化周期有所拉长。 3、天津市场分析 （1）天津市住房和城乡建设委员会 4 月 30 日发布消息，《关于进一步优化房地产调控