土地市场“腾笼换鸟”，收储助力市场止跌回稳

2025年一季度，土地市场呈现“腾笼换鸟”格局，供应结构发生显著变化。一方面，新增商品房用地集中于核心城市优质区域，产品导向转向“好房子”，改善市场供给；另一方面，存量土地收储在全国迅速铺开，助力去库存和优化存量结构。

一、土地供应新变化：聚焦优质地块，改善市场供给结构

• 全国重点65城涉宅用地市场止跌企稳，成交规模同比回升26%，成交楼面价同比上涨12.7%，出让金规模同比上涨42.2%。
• 城市间差异显著：核心热点城市（北京、上海、杭州、成都、苏州）频繁刷新“地王”记录，溢价率高；多数城市以价换量，底价成交为主。
• 核心城市溢价率逐月环比上升，3月一线城市和二线城市溢价率均超20%。例如，北京海淀区树村地块刷新北京单价记录，杭州西湖区蒋村文新单元地块溢价率高达115.39%。

二、土地收储：自上而下，全力推进落地

1. 中央“一揽子”举措支持收储

• 2025年“两会”定调收储为稳地产关键发力点，住建部部署加大存量商品房和土地收储力度。
• 中央提供资金支持：央行提供保障性住房再贷款（比例从60%提高到100%），财政部通过税收政策、专项债券等方式加大财政支持。
• 扩大收储范围，降低门槛：除处置存量商品房外，盘活存量用地和商办用房，地方可统筹安排专项债用于土地储备和收购存量商品房。

2. 土地收储落地进度有望加速

• 截至2025年4月上旬，全国各省市发布专项债收储土地计划约1766宗，涉及金额2193亿，广东、四川等地已落地发行相关专项债券。
• 落地进度受政策堵点、资金问题及主体协调等因素影响，但预计未来将加速。

3. 土地收储将有效改善市场存量结构

• 自然资源部明确优先收回企业无力开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地，以及其他低效用地。
• 收回土地再供应要求：原则上当年不再供应用于房地产开发，确有需求需严控规模并落实“五类调控”，供应面积不超过当年收回收购总面积的50%。

小结：2025年一季度土地市场呈现“量缩质升”特点，结构性分化中局部回暖。土地供给端结构改善将成为今年市场最大亮点，对房地产市场止跌回稳起到重要支撑作用。