世邦魏理仕 2025年季度报告

☒ 根据1934年证券交易法第13条或第15（d）条的季度报告，截至2025年3月31日的季度报告 特拉华州 指示通过勾选标记，注册人（1）是否在上一个12个月内（或注册人必须提交此类报告的较短期限内）提交了《1934年证券交易法》第13条或第15（d）条所要求的所有报告，以及（2）在过去90天里是否受到了此类提交要求。是 ☒否 ☐ 请勾选，是否注册人在过去12个月（或注册人被要求提交此类文件的较短期限）内向S-T规则405（本章节第232.405节）所要求的每一份互动数据文件已提交电子版。是 ☒ 否 ☐ 请通过勾选标记来指示注册人是大型加速报告人、加速报告人、非加速报告人、小型报告公司还是新兴增长公司。请参见《交易所法案》第12b-2条中的“大型加速报告人”、“加速报告人”、“小型报告公司”和“新兴增长公司”的定义。 如果一个新兴成长公司，通过勾选标记说明注册公司是否选择不使用根据《证券交易所法案》第13(a)节提供的延长过渡期来遵守任何新或修订的财务会计准则。☐ 请勾选，是否该注册人为空壳公司（如交易所法案第12b-2条所定义）。是 ☐ 否 ☒ 截至2025年4月21日，A级普通股的流通股本为298,104,853股。 目录 目录 第一部分 - 财务信息页面项目1。财务报表（未经审计）2025年3月31日和2024年12月31日的合并资产负债表1第31日止3个月的合并经营情况表22024年综合收益表，截至三个月结束32025年3月31日及2024年度三个月末及2025年3月31日合并现金流量表42024年3月31日结束的三个个月份的合并资产负债表以及2024年5合并财务报表附注6管理层对财务状况及经营成果的讨论与分析项目2。27运营第3项。关于市场风险的定量和定性披露47第四项。规章制度49第二部分 – 其他信息项目1。法律程序50项目1A。风险因素50项目2。未注册的股权证券销售及所得款项用途50第五项。其他信息51项目6。展览品54签名55 目录 5 目录 CBRE GROUP, INC. 财务报表合并注释(未审计) 1. 展示基础 读者在阅读本10-Q季度报告时，应参阅CBRE集团，一家特拉华州公司（在这些财务报表中可能被称作“CBRE”，“公司”，“我们”，“我们”和“我们的”）截至2024年12月31日年度经审计的财务报表和合并财务报表附注，这些文件包含在我们的2024 年度报告（10-K 表格年度报告）, 已向美国证券交易委员会（SEC）提交并也可在我们的网站上找到（www.cbre.com），鉴于我们从本季度报告中省略了某些脚注披露信息，这些信息将与所包含的经审计财务报表中的信息实质性重复。您还应参考第2号——重大会计政策，位于我们合并财务报表附注中。2024年度报告关于进一步讨论我们重要的会计政策和估计。 财务报表编制 随附的合并财务报表是根据适用于10-Q表格季度报告的规则编制的，其中包括了财务报表展示所必需的所有信息和脚注，但不包括美国通用会计准则（U.S. Generally Accepted Accounting Principles，简称GAAP）或一般公认会计原则（Generally Accepted Accounting Principles，简称GAAP）下年度财务报表所需的所有披露。我们的合并财务报表是根据公认会计原则编制的。 美国，要求管理层对未来事件进行估算和假设。这些估算和潜在假设影响我们在合并财务报表及其附注中报告的金额，并基于我们最佳判断。我们持续使用历史经验和包括考虑当前经济环境在内的其他因素来评估我们的估算和假设，并在事实和情况需要时调整这些估算和假设。实际结果可能与这些估算和假设不同。 某些前一年数额已被重新分类，以符合2025财政年度的编制要求。 2.新的会计准则 近期待实施的会计准则公告 2023年12月，财务会计准则委员会（FASB）发布了会计准则更新（ASU）2023-09，对所得税披露的改进。本会计准则要求提供关于报告实体的有效税率调整的细分信息，以及已缴纳的所得税信息，并将在2024年12月15日之后的年度期间生效。新的要求应按预期基础应用，并可选择追溯应用。提前采用是被允许的。我们正在评估会计准则2023-09对我们合并财务报表及相关披露的影响。 2024年11月，美国财务会计准则委员会（FASB）发布了会计准则更新（ASU）2024-03，“损益表——综合收益的披露——费用分解披露（主题220-40）：损益表费用的分解。这项会计准则要求公共商业实体在财务报表的附注中披露特定费用类别在定期和年度报告期间额外信息。本指南自2026年12月15日之后的财政年开始生效，以及自2027年12月15日之后的财政年度内的中期报告期间，允许提前采用。这些要求应基于前瞻性应用，并可选择追溯性应用。我们正在评估ASU 2024-03对我们合并财务报表披露的影响。6 目录 CBRE GROUP, INC. 合并财务报表附注（续）(未审计) 3. 收购 勤奋的 2025年1月16日，我们收购了Industrious National Management Company LLC（Industrious）剩余60%的股权利益，Industrious是一家领先的灵活办公空间解决方案提供商，从而使我们的所有权增至100%。Industrious成为我们建筑运营与体验（BOE）部门的一部分。 勤奋的收购被视为按照美国财务会计准则委员会（FASB）会计准则编码（ASC）第805项“企业合并”的业务合并。企业合并并且使用收购会计方法进行核算。我们通过（i）现有商业票据计划下的借款；（ii）手头现金来融资收购。 以下总结了Industrious收购结束时转移的考虑因素（单位：百万美元）： 关于勤勉公司收购的初步购买会计调整已记录在随附的合并财务报表中。超出收购净资产的公允价值的额外购买价格已计入商誉。来自勤勉公司收购的商誉主要来自于灵活办公解决方案领域相关的协同效应和机遇。在产生的商誉中，大约3.95亿美元可抵扣税前费用。 所收购的Industrious资产和承担的负债均按照其估计的公允价值进行记录。业务合并的初步购买价格分配主要针对所收购的无形资产，并在各自的计量期间内进行调整，该期间不会超过自收购日期起的一年内。计量期间的调整将在确定调整金额的报告期内予以确认。此类任何调整均可能具有重大影响。 以下表格总结了在2025年1月16日收购日分配给已识别的资产和承担的负债的初步公允价值（百万美元）： CBRE GROUP, INC. 合并财务报表附注（续）(未审计) 关于勤奋收购，以下为分配给收购无形资产的概要（以百万美元为单位）： 客户关系和管理协议的公允价值是通过使用多期超额收益法（MPEEM），一种收入方法的形式确定的。MPEEM是贴现现金流法的一种具体应用。MPEEM的原理是，无形资产的价值等于归因于该无形资产的增量现金流现值。这一估算使用了某些不可观测的关键输入，如预测现金流的时间、增长率、预期合同续签概率、折现率以及对使用寿命的评估。 商标名称的公允价值是通过使用收入法的一种形式——特许权使用费减免法来确定的，并依赖于关键不可观察的输入，例如预测现金流的时间、增长率以及特许权使用费率。特许权使用费减免法的基本原则是，如果没有对相关无形资产的所有权，使用该无形资产的主体将不得不向资产所有者支付一系列的款项，以换取使用该资产的权利。通过获取无形资产，使用主体可以避免这些支付。 补充反映勤奋收购影响的预测信息未提供，因为该收购没有对公司经营业绩产生重大影响。 Turner & Townsend 2025年1月初，我们完成了将我们的项目管理业务与我们的Turner & Townsend子公司合并的交易，其中我们以CBRE的项目管理业务作为交换，获得了合并项目管理业务（以下简称“合并项目管理业务”）额外的10%所有权股份。交易完成后，CBRE持有合并项目管理业务的70%控制股份。 作为合并协议的一部分，CBRE授予Turner & Townsend合伙人一项要求CBRE购买联合项目管理业务额外股份的期权，该期权可在2027年1月1日至2030年3月31日（“卖出期权”）期间行使。转给Turner & Townsend合伙人的金额将是行使卖出期权当天股份的公允价值。由于行使卖出期权并不完全在公司控制之下，与卖出期权相关的联合项目管理业务的利益已被归类为我们资产负债表上的中间权益，按照ASC 480-10-S99“区分负债与权益——SEC材料”。受卖出期权影响的联合项目管理业务中的股份截至2025年3月31日的估值为3.71亿美元，基于该业务的折现预测现金流进行估算。我们已经选择在发生时通过调整可赎回股份到每个期末的赎回价值来确认赎回价值的变化。8 目录 CBRE GROUP, INC. 合并财务报表附注（续）(未审计) 4. 仓储应收账款及仓储信用额度 我们全资子公司CBRE Capital Markets, Inc.（CBRE Capital Markets）是联邦住房贷款抵押公司（Freddie Mac）批准的多户住宅项目卖家/服务提供商，同时也是联邦全国抵押协会（Fannie Mae）批准的集合和协商交易卖家/服务提供商。此外，CBRE Capital Markets的全资子公司CBRE Multifamily Capital, Inc.（CBRE MCI）是经批准的Fannie Mae委托承保和服务的（DUS）卖家/服务提供商，而CBRE Capital Markets的全资子公司CBRE HMF, Inc.（CBRE HMF）是美国住房和城市发展部（HUD）批准的非监督联邦住房管理局（FHA）第二号权利抵押权人、经批准的多户住宅加速处理（MAP）贷款机构和经批准的政府全国抵押协会（Ginnie Mae）支持的抵押证券（MBS）发行商。在这些安排下，在通过仓库信贷额度资金发放贷款之前，我们要么从Freddie Mac或Fannie Mae获得一项合同性贷款购买承诺，要么获得一项确认的远期交易承诺，用于发行和购买将以贷款担保的Fannie Mae或Ginnie Mae MBS。当Freddie Mac或FannieMae购买这些贷款或Fannie Mae结算时，仓库信贷额度通常在一个月内偿还。 梅或吉尼梅MBS，我们保留了服务权。贷款以现行市场利率提供资金。我们为所有仓库应收账款选择了公允价值选项。截至2025年3月31日和2024年12月31日，附带的合并资产负债表中的所有仓库应收账款要么已承诺由房利美购买，要么已确认有关发行和购买将由底层贷款担保的房利美或吉尼梅MBS的远期交易承诺。 目录 CBRE GROUP, INC. 合并财务报表附注（续）(未审计) (3)自2024年7月31日起，该设施以最高累计本金总额3亿美元进行续约，包括未使用的3亿美元临时信贷额度，以及2025年7月15日的到期日。SOFR利率调整为1.25%。在延期期间，SOFR调整率保持在0.10%。自2024年10月30日起，利用可伸缩期权将信贷额度临时增加至6亿美元，直至2025年1月28日。到期后，可伸缩期权未进行续约。 自2024年5月22日起，本设施续签至2025年5月21日，并在续签时SOFR利率及SOFR调整率均未发生变化。 在截至2025年3月31日的三个月内，我们最高达到12亿美元的仓库信贷额度本金未偿还。 5. 可变利益实体（VIEs） 我们对我们房地产投资（REI）部门中某些VIE持有可变利益，这些VIE未纳入合并报表，因为经确定我们并非主要受益人。我们与这些实体的参与形式为股权合资投资和费用安排。截至2025年3月31日和2024年12月31日，我们对未纳入合并报表的VIE的潜在损失最大敞口如下（单位：百万美元）： 6. 商誉 我们每年10月1日对每个报告单位进行商誉