世邦魏理仕 2025年季度报告

☒季度报告，根据1934年证券交易法第13节或第15(d)节要求，截至2025年3月31日的季度报告 ___________________________________________________________（注册人名称，如章程中指定） 特拉华州 75201（邮政编码） 根据《证券交易所法案》第13(a)节提供的新或修订的财务会计准则。如果是一家新兴增长公司，请通过勾选标记来注明登记人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守任何 请在括号内用勾号标注注册人是否为空壳公司（根据《证券交易所法案》第12b-2条定义）。是 ☐ 否 ☒ 截至2025年4月21日，A类普通股的流通股数为2,981,048,533股。 目录 第一部分 - 财务信息 项目1。财务报表（未经审计）2025年3月31日及2024年12月31日合并资产负债表12025年3月31日和2024年3月31日止三个月的合并经营报表2综合收益表（截至2025年3月31日和2024年）32025年3月31日和2024年3月31日至的三个月现金流量表合并4合并资产负债表——截至2025年3月31日和2024年的三个月5注释：合并财务报表6项目2。管理层对财务状况及经营成果的讨论与分析27项目3。关于市场风险的定量和定性披露47项目4。控件和程序49第二部分 - 其他信息项目1。法律程序50项目1A。风险因素50项目2。未登记的股权证券销售和所得款项的使用50项目5。其他信息51第6项展览品54签名55 目录表 第一部分 - 财务信息项目1. 财务报表 CBRE集团，合并资产负债表（未经审计）（美元，单位：百万，除非注明为股份数据） CBRE集团，股份有限公司现金流量合并表(未审计) (以百万美元计) CBRE集团股份有限公司 合并财务报表注释（未经审计） 1. 展示基础 读者应参阅CBRE集团，一家特拉华州公司（在本财务报表中可能被称为“CBRE”、“公司”、“我们”、“我们”和“我们的”），截至2024年12月31日的经审计财务报表和合并财务报表附注，这些报表已包含在我们的季度10-Q报告（季度报告）中。2024年10-K表格年度报告（2024年度报告），已向美国证券交易委员会（SEC）提交，并可在我们的网站上查阅（www.cbre.com），因为我们已从本季度报告中省略了某些脚注披露，这些披露与所附审计财务报表中的内容实质上重复。您还应参阅第2项——重要会计政策，在合并财务报表附注中。2024年度报告关于我们重要的会计政策和估计的进一步讨论。 财务报表编制 随附的合并财务报表是根据适用于10-Q表格季度报告的规则编制的，包含了临时财务报表展示所需的所有信息和注释，但不包括根据美国普遍接受的会计准则（GAAP）或美国会计原则要求的所有披露信息。我们的合并财务报表是根据美国普遍接受的会计原则编制的，这要求管理层对未来事件进行估计和假设。这些估计和相关的假设影响了我们在合并财务报表和附注中报告的金额，并且基于我们的最佳判断。我们持续利用历史经验和包括当前经济环境在内的其他因素评估我们的估计和假设，并在事实和情况需要时调整这些估计和假设。实际结果可能与这些估计和假设不同。 某些以前年度的金额已重新分类，以符合2025财年的报告格式。 2. 新会计公告 近期会计准则待批准 在2023年12月，财务会计准则委员会（FASB）发布了会计准则更新（ASU）2023-09，改进收入税披露此准则要求提供关于报告实体的有效税率调节的细分信息以及已缴纳的所得税信息，并将适用于2024年12月15日后开始的年度期间。新要求应具有前瞻性，并可选择追溯适用。鼓励提前采用。我们正在评估ASU 2023-09对我们合并财务报表和相关披露的影响。 在2024年11月，FASB发布了ASU 2024-03，“利润表——报告综合收益——费用分解披露（子主题220-40）：利润表费用分解。这项ASU要求公开商业实体在财务报表的附注中披露特定费用类别在季报和年报期间的额外信息。本指南自2026年12月15日后开始的财政年度和2027年12月15日后开始的财政年度内的中期报告期间生效，并允许提前采用。这些要求应按预期适用，并可选择追溯适用。我们正在评估ASU 2024-03对我们合并财务报表披露的影响。 目录表 CBRE集团股份有限公司合并财务报表附注（续）（未经审计） 3. 收购 勤奋的 2025年1月16日，我们收购了Industrious National Management Company LLC（Industrious）剩余60%的股权，该公司是一家领先的灵活办公空间解决方案提供商，我们的股权占比由此增加至100%。Industrious构成了我们建筑运营与体验（BOE）部门的一部分。 勤奋的收购被按照FASB会计准则编码（ASC）第805主题，“视为一项商业合并。Business Combinations并且使用会计的收购方法进行了核算。我们使用（i）现有商业票据计划下的借款；（ii）手头现金来融资收购。 以下总结了Industrious收购交易中的转让考虑因素（单位：百万美元）： 以下表示购买净资产的公允价值以上的超额购买价格（金额以美元计）。 百万）： 购买价格 较少：估计取得的净资产的公允价值 超出购买价格估计的净资产公允价值 初步购买会计调整与勤奋收购相关，已记录在附带的合并财务报表中。超过收购净资产的公允价值的购买价格已记录为商誉。由勤奋收购产生的商誉主要来自于灵活办公解决方案领域的协同效应和机遇。在产生的商誉中，大约3.95亿美元可抵扣税款。 勤劳公司所获得资产和承担的负债均按其估计的公允价值进行记录。业务合并的初步购买价格分配主要用于所获得的无形资产，且在相应的计量期间内可进行调整，但不超过收购日期起一年。计量期间调整将在确定调整金额的报告中予以确认。此类调整可能具有重大影响。 以下表格总结了在2025年1月16日收购日分配给已识别的资产和承担的负债的初步公允价值（单位：百万美元）： 目录表 CBRE集团股份有限公司合并财务报表附注（续）（未经审计） 关于勤劳收购，以下是分配给获得的无形资产的价值概要（单位：百万美元）： 客户关系和管理协议的公允价值是通过多期超额收益法（MPEEM）确定的，这是一种收益法的形式。MPEEM是折现现金流法的一种具体应用。MPEEM背后的原则是，无形资产的价值等于仅归因于该无形资产的增量现金流现值。这种估计使用了某些不可观察的关键输入，如预计现金流的时机、增长率、预期合同续签概率、折现率和使用寿命评估。 该商标名称的公允价值是通过使用“减免版税法”，这是一种收益方法的变体来确定的，并依赖于关键不可观察输入，如预测现金流量时间、增长率和版税率。减免版税法的基本原则是：如果不拥有该无形资产的所有权，使用该无形资产的方将不得不支付一系列款项给该资产的所有者以换取使用该资产的权利。通过购买无形资产，使用者可以避免这些款项支付。 补充反映勤奋收购影响的格式化信息未提供，因为该收购对公司经营业绩没有重大影响。 Turner & Townsend 2025年1月初，我们完成了与我们Turner & Townsend子公司的项目管理业务整合，我们以此换取了对整合后的项目管理业务的额外10%股权利益（以下简称“整合项目管理业务”）。交易完成后，CBRE持有整合项目管理业务的70%控制股权。 作为合并协议的一部分，CBRE授予Turner & Townsend合伙人一项权利，要求CBRE购买联合项目管理业务的额外股份，该权利可在2027年1月1日至2030年3月31日期间行使（以下简称“卖出期权”）。向Turner & Townsend合伙人支付的价款将是行使卖出期权时股份的公允价值。由于行使卖出期权不完全在公司控制之下，与卖出期权相关的联合项目管理业务的权益已被按照ASC 480-10-S99“区分负债与权益——美国证券交易委员会资料”分类为夹层股权。至2025年3月31日，受卖出期权影响的联合项目管理业务股份估值约为3.71亿美元，基于对业务的折现预测现金流进行估计。我们已经选择按照出现变化时，通过调整可赎回股份的数量到每期的赎回价值，来确认赎回价值的变动。 CBRE集团股份有限公司合并财务报表附注（续）（未经审计） 4. 仓库应收账款与仓库信用额度 我们全资子公司CBRE资本市场，Inc.（CBRE资本市场）是联邦住房贷款抵押公司（Freddie Mac）批准的多户住宅计划+卖家/服务提供商，以及联邦全国抵押贷款协会（Fannie Mae）批准的集合和谈判交易卖家/服务提供商。此外，CBRE资本市场的全资子公司CBRE多户住宅资本，Inc.（CBRE MCI）是批准的Fannie Mae委托承保和服务的（DUS）卖家/服务提供商，而CBRE资本市场全资子公司CBRE HMF，Inc.（CBRE HMF）是美国住房和城市发展部（HUD）批准的非监管联邦住房管理局（FHA）第二标题抵押权人，批准的多户住宅加速处理（MAP）贷款机构和批准的政府全国抵押贷款协会（Ginnie Mae）抵押支持证券（MBS）发行人。在这些安排下，在通过仓库信贷额度所得收益发放贷款之前，我们获得Freddie Mac或Fannie Mae的合同贷款购买承诺，或者确认了发行和购买将用贷款作为担保的Fannie Mae或Ginnie Mae MBS的远期交易承诺。仓库信贷额度通常在Freddie Mac或Fannie Mae购买贷款或Fannie Mae或Ginnie Mae MBS结算时在一个月内偿还，而我们保留服务权。贷款以现行市场利率融资。我们对所有仓库应收账款选择了公允价值选项。截至2025年3月31日和2024年12月31日，附带的合并资产负债表中包含的所有仓库应收账款要么是Freddie Mac购买承诺下的购买，要么是确认了发行和购买将用基础贷款作为担保的Fannie Mae或Ginnie Mae MBS的远期交易承诺。 目录表 CBRE集团股份有限公司合并财务报表附注（续）（未经审计） (3)自2024年7月31日起，该设施续签，最高累计本金总额为3亿美元，包括未承诺的3亿美元临时信贷额度，到期日为2025年7月15日。SOFR利率调整为1.25%。续签后，SOFR调整率维持在0.10%。自2024年10月30日起，使用可伸缩选项临时将信贷额度从3亿美元增加到6亿美元，至2025年1月28日。到期后，可伸缩选项未续签。(4)生效日期为2024年5月22日，该设施更新至2025年5月21日，更新时SOFR利率或SOFR调整利率没有发生变化。 在截至2025年3月31日的三个月内，我们仓库信贷额度未偿还本金最高达到12亿美元。 5. 可变利益实体（VIEs） 我们对我们某些VIE（可变利益实体）持有可变利益，主要在我们房地产投资（REI）部分，这些部分未合并，因为我们不是主要受益人。我们与这些实体的参与形式为股权共同投资和费用安排。截至2025年3月31日和2024年12月31日，我们对未合并VIEs的潜在损失最大敞口如下（以百万美元为单位）： 6. 良好意愿 我司每年10月1日或出现触发事件时，根据ASC主题350“无形资产——商誉和其他”，对每个报告单位进行善意贬值测试。截至2025年1月1日，我司将业务重组为四个可报告业务部门（详细讨论见第15项注释——业务部门）。这一调整改变了报告单位的组成，导致自2025年1月1日起，原属于咨询服务和全球办公解决方案可报告业务部门的商誉被重新分配到新设立的楼宇、运营与体验（BOE）部和项目管理可报告业务部门。此外，报告单位组成的变动被视为触发事件，需自2025年1月1日起进行临时善意贬值测试。经确定，不存在贬值情况，因为报告单位的估计公允价值超过其相应账面价值，无论是在重组前还是在重组后。 CBRE集团股份有限公