路劲年报 2024

年报 集团简介 ROADKINGINFRASTRUCTURELIMITED（路劲基建有限公司*） RoadKingInfrastructureLimited（路劲基建有限公司*）是一家在内地及香港经营的前列房地产发展商，致力于发展优质住宅项目；亦是一家从事投资及营运收费公路的先行者，在公路业务拥有逾30年经验，并于二零一九年成功进入东南亚市场，是内地和香港的高速公路公司中，首家投资印尼高速公路并参与经营管理的企业。路劲现时持有的房地产资产组合主要位于长三角地区、渤海湾地区及大湾区，土地储备约259万平方米。截至二零二四年十二月三十一日，收费公路项目组合包括位于印尼的四条高速公路，皆位处主要的经济区域，总里程约335公里。 *仅供识别 F-13–综合现金流量表 F-16–综合财务报表附注 F-132财务摘要 目录 2财务概览 4主席报告 10行政总裁报告 14主要奖项 16管理层讨论及分析 51董事及高级管理人员 56董事会报告 70企业管治报告 86环境、社会及管治报告 136词汇 139集团资料 F-1独立核数师报告 经审核综合财务报表 F-7–综合损益表 F-8–综合损益及其他全面收益表 F-9–综合财务状况表 F-11–综合权益变动表 财务概览 截至十二月三十一日止年度 二零二四年 二零二三年 二零二二年 二零二一年 二零二零年 9,279 26,555 41,710 39,562 42,193 3,183 1,095 313 12,922 1,854 12,462 27,650 42,023 52,484 44,047 5,537 13,075 17,156 24,678 24,196 11,828 12,953 12,102 14,153 7,587 17,365 26,028 29,258 38,831 31,783 1,765 1,667 1,109 742 453 (3,308) (3,761) 459 1,984 2,784 (4,122) (3,962) (495) 1,028 1,723 10,815 15,696 20,246 22,337 20,928 57,513 73,146 90,002 108,236 103,281 4,274 5,480 8,262 12,600 14,056 14.43 20.95 27.02 29.81 27.93 55 63 73 72 72 （人民币百万元） 物业销售额（包括合资及联营企业项目） －内地项目 －香港项目 （百万港元） 集团收入 集团分占合作╱合资及联营企业之收入 集团收入及集团分占合作╱合资及联营企业之收入 印尼高速公路项目路费收入年度（亏损）溢利 本公司拥有人应占年度（亏损）溢利本公司拥有人应占权益 资产总额 银行结存及现金 本公司拥有人应占每股资产净值（港元） 净权益负债比率(%) 二零二四年房地产项目收入贡献按地区分析 （包括合资及联营企业项目） 11%1% 二零二四年印尼高速公路项目路费收入贡献分析 29% 12% 35% 76% 长三角地区渤海湾地区 大湾区其他地区 16% SN高速公路NKK高速公路 20% MKTT高速公路SB高速公路 2路劲基建有限公司 2路劲基建有限公司 财务概览（续） 业务收入 （包括分占合作和合资及联营企业之收入） （百万港元） 38,831 本公司拥有人应占权益 （百万港元） 22,337 31,783 29,258 26,028 20,928 20,246 15,696 30,183 35,353 26,840 17,365 23,514 10,815 16,084 1,303 1,922 1,892 1,874 1,016 2971,556526640265 20202021202220232024 20202021202220232024 房地产分部收费公路分部 土地储备 （包括合资及联营企业项目） （平方米） 7,040,0006,520,000 4,690,000 产业分部 3,570,000 2,590,000 资产总额 （百万港元） 103,281108,236 90,002 73,146 57,513 5,660,000 5,390,000 3,610,000 2,590,000 1,630,000 1,380,000 1,130,000 1,080,000 980,000 960,00 0 20202021202220232024 20202021202220232024 房地产分部 净权益负债比率 (%) 产业分部 本公司拥有人应占每股资产净值 （港元） 727273 63 55 27.93 29.81 27.02 20.95 14.43 20202021202220232024 20202021202220232024 二零二四年年报3 二零二四年年报3 主席报告 单伟彪 主席 二零二四年，集团股东权益大幅度减少港币48.81亿元，每股净值减少31%至港币14.43元。 二零二四年，集团物业销售总额（包括合资及联营企业项目）缩减至人民币124.62亿元，全年营业收入及股东应占亏损分别为港币55.37亿元及港币41.22亿元。虽然集团过去几年的表现令人失望，但我们并不是唯一一家有这表现的企业，因为整个中国房地产市场和我们的同行都面临着前所未有的市场挑战。 二零二四年业绩不佳，主要由以下因素造成： 1)房地产开发业务 尽管中央政府不断推出许多“救”地产的措施，但市场气氛并未发生明显变化，房价也没有出现明显上涨。虽然有些迹象显示一线城市的房价在二零二四年底回稳，但整体市场复苏的趋势仍不明朗。由于房地产市场持续下行，以及负面的市场情绪，极大多数开发商都以大幅折扣出售以回笼一些资金的现象更加严重，致使路劲被迫跟随市场趋势，减价促销。因此，集团于二零二四年录得负毛利率，总毛亏约港币13.90亿元。 4路劲基建有限公司 主席报告（续） 2)产业投资及资产管理业务 二零二四年，路劲在这业务确认了亏损港币20.50亿元，包括利息成本，年内出售现有投资亏损及大额减值拨备约港币14.71亿元。 3)汇兑损失 二零二四年，人民币兑美元汇率整体仍在下跌，路劲因而确认汇兑亏损港币6.08亿元。由于汇率的波动，以及美国特朗普政府的不可预测性，我们未能确定美元的走向。除此之外，中央政府宣布会实施货币宽松的政策，预计国内利率及存款准备金率将进一步下降，因此或会对人民币有贬值压力。 随着一线城市房价出现一些企稳迹象，希望二至四线城市房价也能慢慢地回暖，但这些城市的房价至少还需要两至三年才能稳定下来。此时，我们仍需要采取审慎的态度来规划下一步行动。 因此，自二零二四年十一月开始，我们已通知所有永续证券持有人，路劲将停止发放永续证券的分派款项，以保留我们的现金，应付日常营运费用及债务的本息。 业务分析 甲）收费公路业务 路劲在二零二四年出售了集团所有国内的公路权益，出售所得款项已于年内全部到帐。透过这个出售交易所得现金，集团用以偿还部份贷款，集团的总贷款额因而降低至二零二四年年底的港币162.27亿元。同时，路劲在二零二四年也因该出售交易而确认了出售税后净收益港币14.90亿元（集团权益占比约为港币11.18亿元）。 二零二四年，集团印尼公路的路费收入较去年上升6%至港币17.65亿元。年内集团分占印尼收费公路企业的净利润增至3.23亿港元。同年，路劲收到印尼公路项目分配的股息共港币9,760万元。 二零二五年下半年，印尼有两条高速公路的通行费率将再次大幅上调，因此我们预计二零二五年以后的路费收入及股息贡献皆会有所增长。 二零二四年年报5 主席报告（续） 乙）房地产开发业务 1)中国内地 整个市场在二零二四年仍在下滑已不是秘密。我列举一些数据与大家分享：二零二一年房地产的总销售量是人民币18万亿元，二零二二年已下降至人民币13.5万亿元，二零二三年更是下滑至人民币11.3万亿元，而至二零二四年则降至约人民币9.7万亿元。在过去四年之内，销售量跌了一半！这也是为什么如今我们目睹每十家民企开发商，有接近八家不是还不上债，就是要清盘。即使一线城市在二零二四年底已经触底，且整个市场能在未来两至三年慢慢地回暖，但这并不代表开发商能脱困，因为绝大部份企业仍然要应对沉重的债务负担。事实上，我预期会有更多开发商（绝大部份是民企，但现在国企也有加入）在不久的将来因无力偿还债务而倒闭，或最后进行清盘。这可不是个愉快的场面。 截至目前，路劲仍是一个例外。然而，流动性管理越来越困难，随着现金流减少，偿还全部债务变得越来越困难。尽管去年我们成功将贷款从二零二三年年底的港币226.18亿元减少至二零二四年年底的港币162.27亿元，但我们仍然背负沉重的债务负担，及需要在未来几年支付利息和本金。为了管控紧张的流动性，集团决定停止永续证券的分派。除非我们能在未来几年内逐步偿还债务，否则在债务全部清偿之前，我们不可能开始偿还永续证券应付未付的分派。这段时间对集团的管理层，员工和股东来说，这无疑是一段非常艰难的时期。 在过去的十二个月内：－ i)集团并没有购买任何新用地。在这关键时刻，集团的首要任务是将剩余的土地转换成制成品并出售，换来的现金可以减轻集团债务及利息。 ii)很遗憾的是，因为地产开发项目数量不断缩少，路劲必须辞退不少忠诚敬业的好同事。二零二四年年底，地产开发业务员工人数较去年年底减少了19%，这是一个非常痛苦的过程，特别是对我个人而言。 iii)随着地产开发项目逐渐减少，集团更关注于以前被忽略的业务。其中一个就是物业管理，当房地产市道好的时候，我们往往忽略了旗下项目的物业管理服务。集团发现，提升服务水准能使我们的项目销售量增加，及让住户更开心。自从路劲加强这方面的管理后，外来项目也开始邀请我们提供服务，这令我们的物业管理在二零二四年达到收支平衡（而不需要像许多发展商从开发部门的补贴来维持运作）。我们有信心在不久的未来能够实现盈利，并逐步提高物业管理行业的利润。同样地，在细心研究路劲的商业地产业务后，集团认为这块业务具有潜力，期望到明年，我们能从这块业务中赚取更多的经营利润。 6路劲基建有限公司 主席报告（续） 我们已进军“养老服务”领域，通过路劲旗下管理的两家养老机构（分别位于上海市松山区和常州市）专注于提供“居家养老”服务。把养老服务提供在老人住的地方，比把老人搬到养老院更好（无论从老人的承担能力或是路劲初始投资要求而言），我坚信这也是中国内地未来的大趋势。直到现在为止，路劲仍处于投资阶段，但我们期望在未来几年这项新业务能够变为有盈利。此举若能成功，将可解决国内的人口老化问题。路劲希望探索并找到一个既可行又可持续发展的解决方案，这样我们不仅可以满足老年人的需求，还可以帮助我们自己（或我们家里的长者），甚至帮助国家。 这几年，我们听到很多房地产开发商宣称，他们正在尝试一条新路，走向“轻资产”业务。但对于从事房地产开发（当然还有收费公路业务）数十年的路劲来说，这绝非易事。 虽然我们不认为现在是拍卖土地的合适时机（我们也没有所需的资金），但我们确信从长远来看，以下情况可能会成为常态：- 1)以中国的人口，和对好房子的需求提升，每年人民币8万亿元至人民币10万亿元的营业额是很有可能的，而肯定的是人民币8万亿元的营业额不是一个小市场。随着这领域参与者的减少，路劲应占有一席之地的机会。 2)养老服务的需求肯定愈来愈高，问题当然是 i)路劲能否成为硕果仅存的几家公司之一；及╱或 ii)集团所提供的服务能否符合客户的需要。 3)同样地，物业管理也必然会和我们永远相随，而同时客户对服务的要求只会与日俱增，路劲可否克服这个挑战，而做得比绝大多数的竞争者更好? 现在非常明显的是，未来两年这行业对所有企业来说仍会非常艰难。鉴于中央政府不断在减低贷款利息，路劲当然希望行业最黑暗日子已经过去。然而，市场的复苏是个非常漫长的过程，且不要忘记，中