中证全指房地产ETF投资价值分析：政策积极推进，楼市销售降幅逐渐收窄

眱中证全指房地产ETF（着眼着眻睁眻.SH）投资价值分析 2025 年 2 月 23 日 地 产 基 本 面 亟 待 修 复 。销 售 降 幅 逐 渐 收 缩 ：眽眻眽眿 年 全 年 商 品 房 销 售 面 积 睄.睂眿亿 方 ，同 比 下 滑 眼眽.睄眻%；销 售 金 额 睄.睁睃 万 亿 元 ，同 比 下 滑 眼睂.眼眻%；销 售 的同 比 降 幅 逐 月 收 窄 ；核 心 眾睁 城 市 销 售 面 积 占 比 维 持 在 眽睁%左 右 。现 房 表 现 优于 期 房 ：眽眻眽眿 年 期 房 与 现 房 表 现 依 然 分 化 ，眽眻眽眿 年 现 房 的 销 售 增 速 较 期 房 高出 眿眼.眾眻bp， 处 于 历 史 高 位 。库 存 去 化 周 期 略 下 降 ：截 至 眽眻眽眿 年 末 ， 全 国 商品 房 待 售 面 积睂.着眾亿 方 ， 按 照 现 房 销 售 的 月 均 销 售 面 积 估 算 去 化 周 期 约 为眽睄.眾眼 个 月 ，出 于 相 对 较 高 水 平 ，但 较 睄 月 有 所 下 滑 。拿 地 同 比 降 幅 收 窄 ：眽眻眽眿年 全 国 百 城 土 地 成 交 建 面 眼眿.睄睃 亿 方 ， 同 比 下 滑 着.眻睃%； 眽眻眽眿 年 平 均 成 交 楼面 价 眼睃眽眼.着眻 元 /平 米 ， 同 比 下 滑 眼眼.眾眽%， 同 比 降 幅 自 眽眻眽眿 年 睄 月 逐 渐 收窄 。开 工 表 现 较 弱 ：受 到 眽眻眽眾 年 开 始 拿 地 规 模 下 滑 的 影 响 ，眽眻眽眿 年 开 工 规 模承 压 ，截 至 眽眻眽眿 年 末 ，全 国 房 屋 新 开 工 规 模 为 睂.眾睄 亿 方 ，同 比 下 降 眽眾.眻%。 分析师 马普凡：021-68597610：mapufan_yj @chinastock.com.cn分析师登记编码：S眻眼眾眻着眽眽眻眿眻眻眻眽 胡孝宇：huxiaoyu_yj @chinastock.com.cn分析师登记编码：S眻眼眾眻着眽眾眻睂眻眻眻眼 政 策 积 极 推 进 助 力 行 业 止 跌 回 稳 。眽眻眽眽年 以 来 ， 自 上 而 下 不 断 出 台 支 持 政策 ， 眽眻眽眾 年 睂 月 政 治 局 会 议 上 明 确 指 出 房 地 产 供 求 关 系 发 声 重 大 变 化 ， 同 年部 分 城 市 陆 续 出 台 “ 认 房 不 认 贷 ” 的 政 策 。 眽眻眽眿 年 上 半 年 ， 针 对 房 企 融 资 端和 行 业 需 求 侧 分 别 出 台 支 持 政 策 。 眽眻眽眿 年 睄 月 起 ， 各 部 门 从 需 求 、 融 资 、 去化 等 方 面 大 力 支 持 房 地 产 行 业 止 跌 回 稳 ，如 降 低 首 付 比 例 、扩 大“ 白 名 单 ”项目 信 贷 规 模 、 降 低 契 税 等 。 眽眻眽眿 年 眼眽 月 ， 全 国 住 房 城 乡 建 设 工 作 会 议 指 出 ，持 续 用 力 推 动 房 地 产 市 场 止 跌 回 稳 。目 前 楼 市 整 体 库 存 去 化 依 然 承 压 ，眽眻眽眿 年眼眻 月 住 建 部 提 到 新 增 眼眻眻 万 套 城 中 村 改 造 和 危 旧 房 改 造 以 增 加 住 房 需 求 ， 或可 消 化 部 分 库 存 。 在 楼 市 供 应 端 ， 房 地 收 储 齐 发 力 ： 眽眻眽眿 年 着 月 起 ， 已 有 部分 省 份 陆 续 收 购 存 量 房 以 减 少 楼 市 供 应 ； 眽眻眽着 年 各 省 级 政 府 工 作 报 告 中 已 有省 份 提 出 运 用 专 项 资 金 回 收 闲 置 存 量 土 地 。 中 证 房 地 产 指 数 ：按 中 证 行 业 分 类 分 为 眼眻 个 一 级 行 业 、 眽睁 个 二 级 行 业 、 睂眻余 个 三 级 行 业 及 眼眻眻 多 个 四 级 行 业 。再 以 进 入 各 二 、三 级 行 业 的 全 部 证 券 作 为样 本 编 制 指 数 ，形 成 中 证 全 指 细 分 行 业 指 数 ，权 重 集 中 于 房 地 产 行 业 ，十 大 权重 股 占 比 眿睁.睃%，眼眻眻-眽眻眻 亿 元 规 模 占 眼睄.眾睁%，眽眻眻-着眻眻 亿 元 规 模 占 眾眻.眼眻%，着眻眻-眼眻眻眻 亿 元 规 模 占 比 眽着.着睄%， 整 体 分 布 较 均 衡 。 眽眻眽眿 年 中 期 指 数 显 著 反弹 ， 累 计 收 益 率 有 所 修 复 。 中 证 房 地 产 ETF：眽眻眽眻 年 眼 月 眾 日 ， 华 夏 基 金 发 行 的 中 证 全 指 房 地 产 ETF（ 基 金 代 码 ：着眼着眻睁眻）正 式 上 市 交 易 ，管 理 费 眻.着%，托 管 费 率 眻.眼%，在 市 场波 动 中 ，ETF 成 交 放 量 ，月 成 交 额 和 换 手 率 在 关 键 行 情 阶 段 显 著 放 量 ，投 资 者参 与 增 加 。 风 险 提 示 ：宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 ；政 策 推 进 和 实 施 不 及 预 期 的 风 险 ；房 价大 幅 波 动 的 风 险 ；历 史 数 据 不 能 外 推 ，本 文 仅 提 供 数 据 统 计 和 以 历 史 数 据 测 算提 供 的 判 断 依 据 ， 不 代 表 投 资 建 议 。 目录Catalog （一） 销售降幅逐渐收缩 ...........................................................................................................................眾（二） 库存去化周期略下滑 ........................................................................................................................眿（三） 拿地同比降幅收缩 ...........................................................................................................................着（四） 开工表现较弱 .................................................................................................................................睁 （一） 眽眻眽眽 年以来不断出台支持政策 ..........................................................................................................睂（二） 眽眻眽着 年地方两会多次提及房地产止跌回稳 ...........................................................................................睃（三） 城改或为释放需求的重要抓手............................................................................................................睄（四） 收储缓解供给端压力 ...................................................................................................................... 眼眻 （一） 指数编制原则 ............................................................................................................................... 眼眽（二） 指数成份股分布 ............................................................................................................................ 眼眽（三） 指数基本面表现 ............................................................................................................................ 眼眾（四） 指数收益表现 ............................................................................................................................... 眼眿 （一） ETF 发行上市及管理 ..................................................................................................................... 眼着（二） ETF 市场表现紧密联接指数 ............................................................................................................ 眼着（三） 头部基金管理公司 ......................................................................................................................... 眼睁 五、 风险提示 ...................................................................................................................................... 眼睂 一、基本面亟待修复，现房表现优于期房 目 前 楼 市 整 体 具 有 如 下 特 点 ： 眼） 销 售 降 幅 逐 渐 收 窄 、 核 心 城 市 占 比 凸 显 ； 眽） 期 现 分 化 明 显 、二 手 表 现 突 出 ； 眾） 库 存 仍 处 高 位 ， 去 化 周 期 仍 需 下 降 ； 眿） 拿 地 规 模 同 比 降 幅 收 窄 ， 开 工 走 弱 。 （一）销售降幅逐渐收缩 眽眻眽眿 年 销 售 市 场 整 体 表 现 低 迷 ， 着 月 眼睂 日 央 行 出 台 降 首 付 比 例 、 下 调 购 房 商 贷 利 率 下 限 等 政策 后 ，市 场 在 睁 月 前 有 所 提 振 。在 季 节 性 因 素 等 各 方 面 影 响 下 ，睂-睃 月 表 现 为 淡 季 。睄 月 末 以 来 ，各部 门 陆 续 出 台 针 对 地 产 的 相 关 放 松 和 支 持 政 策 。在 政 策 的 作 用 下 ，眽眻眽眿 年 累 计 销 售 的 同 比 降 幅 自 睄月 以 来 逐 月 收 窄 。 眽眻眽眿 年 全 年 商 品 房 销 售 面 积 为 睄.睂眿 亿 方 ， 同 比 下 滑 眼眽.睄眻%、 商 品 房 销