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2024-2025年上海楼市年报-或跃在渊，无咎

2025-02-13 - 同策研究院 Roger谁都不是你的反派大魔王

2024-2025年上海楼市年报总结

1. 弱美元周期下的中国经济对策

核心逻辑主线：大美元周期与中国的化债进程。
美元周期：2026年至2028年，美元周期大概率进入实质性下行通道，对中国的货币政策及房地产市场产生较大影响。
化债进程：2024年10月，财政部宣布拟一次性增加较大规模债务限额，置换地方政府存量隐性债务，加大力度支持地方化解债务风险。
中国经济对策：未来通过TFP（全要素生产率）稳定经济增长是趋势，提出“新质生产力”的底层逻辑。
货币政策：采取“宽货币紧信用”策略，2024年美联储开启降息周期，中国央行实施全面降准，预计释放长期流动性约1万亿。
房地产市场：政治局定调始终围绕“化解重点领域风险”，强调稳住楼市，2024年4月、9月和12月连续表态。

2. 2024年上海楼市发展特征

政策调控：上海频繁出台新政调控，着重发力改善客群，放宽外地单身、外地家庭等购房资格，降低二手置换成本，刺激改善客群需求释放。
政策效果：政策频频出台下，政策效果边际递减，客群对市场预期不断降低。
土拍规则：政府多次调整土拍规则，实施“双高双竞”、“双放开”，回归市场主导，提升项目品质，降低房企开发风险。
土拍市场：2024年上海呈“小步快跑”式拍地，整体供应提质缩量，年末有所放量，主城区地块占比明显增多，国央企集中抢占上海市场。
新房市场：2024年上海新建商品住宅市场供应缩减，成交创近3年新低，全年累积成交709.44万平米，去化周期12.8个月，市场承压较大，进入去库存模式。
新房价格：均价78163元/㎡，同比升17.33%，600万以下成交占比持续下滑，新房上车门槛抬升，极刚需客群被挤压到二手房市场。
豪宅市场：2024年上海二手住宅成交22.42万套，创近三年新高，“沪九条”“沪七条”阶段性催化二手房成交热潮，年末成交翘尾，量升价跌。
二手房与新房成交比：达近4:1，恢复到2020年水平。

3. 上海典型客群分析

豪宅客群：
- 虹吸效应：上海吸附大量优质人才及留学生，外来高净值客群购房积分门槛降低，“非310”客群逐渐取代上海本土购买力。
- 客群特征：5000万以上以企业高管和行业TOP级别企业私营业主为主，置业动机以自住/改善和资产收藏为主；3000-5000万以90后留学生富二代、35-50岁企业高管和中型企业私营业主为主，置业动机以资产整合、避险保值为主。
- 豪宅板块演变：豪宅板块向“一江一河”外围板块扩散，别墅豪宅板块向内生，风貌别墅产品占据主导。
- 豪宅客群总结：2024年豪宅市场走出独立行情，未来需求主要以全国高净值客群为主，客群年轻化趋势明显，产品需求分化、区位选择分化。
置换改善客群：
- 客群特征：35-50岁上海本地人为主，事业发展较为成功，各行业中高层管理人员，处于上有老下有小的人生阶段，购房趋于理性，杠杆相对保守。
- 热销板块：中外环成熟生活片区、同区位价格洼地、外环外优质成熟板块。
- 置换改善客群总结：市场热销板块改善需求底盘稳，客户关注“质价比”，本地粮仓，但置换驱动力弱，需要有优秀的产品打动改善需求。
首次置业客群：
- 客群特征：25-39岁年轻购买力，不愿降低生活品质，以安家自住、结婚和本地分户需求为主。
- 城市新锐客群：新上海人安家，与城市共同成长，乐于探索城市，对生活有追求，不愿降低原有生活品质。
- 城市安家客群：新上海人扎根筑巢，种植希望，为自己投资未来，为子女提供更好的成长环境。
- 首次置业客群总结：600-1000万客群关注性价比，一二手房价差直接影响购房选择，产品需求趋于改善化。
封闭型市场客群（临港）：
- 客群特征：临港职住一体占比较高，购房客群以强关联的地缘客为主，区域内生属性明显。
- 市场特征：受政策驱动明显，政策影响下的成交量最高能达日常的两倍，政策效果越显有限，后续去化将面临挑战。
- 临港客群总结：上海临港市场需求疲软，产品同质化，未来新房去化面临挑战，价格敏感，看重性价比，但对房间数量、学校等有重点需求。