2024-2025年上海楼市年报-或跃在渊，无咎

2025年1月 “或跃在渊，无咎”： 表示龙或跳跃于深渊之中，没有过错。 这意味着在一个结构体系里，当具备了一定的能力和条件后，处于一种可进可退、积极探索尝试新领域或新高度的状态，此时即便面临风险和不确定性，但只要谨慎行事，就有机会突破现有结构的限制，实现向上跃升或开拓新的局面，是一种处于关键节点的潜在机会 Part 1、弱美元周期下的中国经济对策 Contents目录 Part 2、2024年上海楼市发展特征 Part 3、上海典型客群分析 Part 4、房地产市场趋势&策略 2024年国内外经济地产大事件 •2月，央行实施了全面降准0.5个百分点；•9月27日起，央行再次下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，预计释放长期流动性约1万亿元 •11月8日，十四届全国人大常委会审议通过：增加地方政府债务限额6万亿元，用于置换存量隐性债务 •9月美联储不同寻常地以50BP开启降息周期，11月降息25BP，将联邦基准利率降至4.5%-4.75% •2024年1月31日，习近平在中共中央政治局第十一次集体学习时强调，加快发展新质生产力，扎实推进高质量发展 11月6日，特朗普宣布在2024年总统选举中获胜，将于2025年1月20日正式就职 •2024年4月、9月和12月，中央政治局对楼市连续表态，强调稳住楼市 弱美元周期下的中国经济对策 两条主线 未来房地产的趋势预判主要遵循两条逻辑主线：1、大美元周期；2、中国的化债进程 •化债进程 •美元周期 在经历2015年至2022年间，三次化债进程后，2024年10月，财政部新闻发布会上官宣：“拟一次性增加较大规模债务限额，置换地方政府存量隐性债务，加大力度支持地方化解债务风险。” 2026年至2028年，美元周期大概率进入实质性下行通道，这将对中国的货币政策及房地产市场产生较大影响 未来4年美元进入下行周期 美元大周期为18-19年，根据周期趋势外推，2025-2028年美元周期进入实质下行阶段，考虑到美联储近期连续降息，美元周期下降趋势逐渐增强 中国货币政策采取“宽货币紧信用” 对比前一轮弱美元周期，考虑到国际货币流入推升基础货币，央行采取货币紧缩政策来降低货币乘数，旨在平抑资产上涨压力 经济驱动逻辑已改变 在过去的40年里，中国经济依靠人力资本驱动为主（80%），实物资本存量驱动为辅（20%）的增长模式。但近5年来看，实际GDP增速低于潜在GDP增速，未来通过TFP稳定经济增长是趋势，这也是提出“新质生产力”的底层逻辑 地方化债的可能方向 从地方化债的路径来看，一方面通过地方专项债务实现对历史隐形债务的转置，实现长债替短债；另一方面，结合美元弱周期、国内增长模式转换以及房地产行业稳风险，政府会通过积极财政政策引导国内外资本替代部分刚性财政低效支出 定调房地产始终在防风险 政治局关于房地产的提法始终围绕“化解重点领域风险”，需要注意的是，2024年9月政治局关于房地产市场“止跌回稳”的表述前提是“努力完成全年经济发展目标”，房地产定位未出现实质性重大变化 2024年4月30日政治局会议 要持续防范化解重点领域风险 2024年12月9日政治局会议防范化解重点领域风险和外部冲击 1、继续坚持因城施策，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益；2、要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施 稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好 2024年9月26日政治局会议努力完成全年经济发展目标 1、要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地； 2、要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展“新模式” 民营资本脱实向虚向核心城市资产聚集 从全国层面看，除一二线核心城市外，其他区域基本处于“居者有其屋”的饱和阶段，新增的购房需求释放需要居住改善以外的动因支撑，考虑到全国工业化处于转型阶段，尤其是民营经济较强的区域资金显示出了向核心城市资产聚集的趋势 新房市场或仅存在于核心城市 全国房地产市场施行双轨制，定位上住宅将强化“市场化”和“社会保障”两个功能，未来新房市场仅会存在核心一二线城市，其余能级城市将结合“优化存量”与社会保障，强化保民生功能 2024年上海楼市发展特征 2024年上海多次调控着重发力改善客群 自2023年四季度起上海频繁出台新政调控，精准聚焦刚需、改善等不同层次客群。其中，政府着重发力改善客群，一方面放宽外地单身、外地家庭等的购房资格，大量客群涌入二手房市场，接盘置换房屋，另一方面降低二手置换成本，盘活二手置换链条，同时放松二胎家庭可购套数，多点发力刺激改善客群需求释放 政策频频出台下，政策效果边际递减 自去年9月后上海频频放松购房政策，虽然在短期内提振了市场信心，成交量有所提升，但长期来看政策效用持续时间不长，客群对市场预期不断降低。政策之间较短的间隔期，一方面导致了购房客群“边看房边等政策”的政策宽松期望，另一方面政策不断透支购房需求后，能被刺激的需求愈发少了 5月新政&9月新政前后上海商品住宅访客变化趋势 客群的购房需求主要受不同生命周期下居住矛盾点推动 •在房住不炒的原则下，购房需求主要来源于生命周期的变化带来的居住矛盾，如外来扎根自住、结婚生子、养老等 •以非沪籍单身为例，近期政策刺激提前释放了购房需求，但新政只是将这类客群2-5年后的购买力提前到现在，但并没有新增需求 ➢929政策后市场热度在国庆节后就大幅下降，而527新政后市场热度在第二周才开始下降 政府引导房企提升项目品质的同时给予利润空间 为稳定市场、提振信心，政府多次调整土拍规则，实施“双高双竞”、“双放开”，逐渐回归市场主导，在提升项目品质的同时降低房企开发风险。2023年三批次起项目品质要求提升，而土拍热度降低；2024年政府加大优质地块供应，同时取消限价以提升房企积极性。“双高双竞”新规下，政府对优质地块的品质要求再次提升，但与此同时给予房企利润空间 2024年9月-至今五-八批次 2024年1-5月一批次&二批次 土拍规则 实施“双高双竞”新规 实施“双放开”（地价、房价），恢复价高者得 “双高”：两轮竞品质相关指标建设要求“双竞”：两轮竞价相关要求 土拍供应向主城区倾斜，国央企抢占上海市场 2024年上海呈“小步快跑”式拍地，但整体供应提质缩量，并在年末有所放量。从成交地块的区域分布来看，土地供应结构调整，主城区地块占比明显增多。从拿地房企类型来看，“双高双竞”新规下，政府对新开发项目的品质要求提升，拿地回归市场化，对房企开发能力和资金实力均要求较高，其中国央企集中抢占上海市场 上海进入去库存模式 2024年上海新建商品住宅市场供应缩减，成交创近3年新低，全年累积成交709.44万平米。年初市场遇冷、需求释放超跌，年中“527”、“929”等新政刺激效果明显，成交回暖，年末翘尾。当前去化周期12.8个月，市场承压较大，进入去库存模式 豪宅市场热度提升，极刚需市场持续萎缩 2024年，上海商品住宅市场总价上移明显，600万以下成交占比由2021年的69.1%持续下滑至44.5%，新房上车门槛抬升，极刚需客群被挤压到二手房市场。在供求整体下滑的情况下，内环内供应同比上升123%，成交同比增53%，3000万以上成交占比创历史新高，豪宅市场供需两旺 新政刺激刚需客群进入以价换量的二手房市场 2024年上海二手住宅成交22.42万套，创近三年新高，“沪九条”“沪七条”阶段性催化二手房成交热潮，年末成交翘尾，量升价跌；2024年二手房与新房成交套数比达近4:1，恢复到2020年水平 上海典型客群分析 典型客群分析框架 豪宅客群 虹吸效应吸附下，“非310”将成上海豪宅主力客群 作为核心一线城市，上海有较强的虹吸效应，一方面吸附大量优质人才及留学生，另一方面吸附全国资金流入。随着上海限购政策放松、积分盘减少，外来高净值客群购房积分门槛降低，而上海本土客户在前期的豪宅积分时代被逐步消耗，“310”购买力逐渐被被非“310”客群所取代2024上海典型豪宅项目客户来源 ➢2020-2023年豪宅市场供应量少、项目积分门槛高，上海本土客户被逐步消耗➢2024年购房政策放宽，经济环境持续下行，外来高净值客群相继进入上海豪宅市场 ➢豪宅客户中有较多来自上海周边华东（江浙24%，安徽4%，山东3%，福建，江西）、东北（黑龙江、辽宁、吉林）以及华中（湖北、湖南、河南）等区域的客户 5000万以上超高净值客群抢滩“收藏级”房产 5000万以上的豪宅客群以40-55岁的企业高管和行业TOP级别企业私营业主为主。除自住/改善需求外，这类客群的购房动机不再拘泥于资产整合，更趋向于对市区地段等稀缺资源的投资收藏，既可体现经济实力，有可体现其艺术品味 企业高管 行业TOP级企业私营业主 调研客群典型特征 调研客群典型特征 豪宅市场的中坚力量 豪宅市场的助推器 ➢年龄：40-55岁，70-80后为主➢户籍：新上海人为主➢家庭结构：以有孩家庭为主，三代同堂➢职业特点：快富型（医美等）、资源垄断型（金融/航运等）、技术垄断型（高科技/互联网等独角兽企业）的企业高管，年收入约400万以上 ➢年龄：40-55岁，80后占比超40%➢户籍：新上海人为主，占比60-70%➢家庭结构：以有孩家庭为主，常住人口3-4人➢职业特点：各领域TOP级企业，行业类型来看金融/地产减少，文体时尚增加；企业流水约1.5亿元以上➢置业动机：①对新天地等核心地段有情怀，认可老上海元素，在意地段的绝对稀缺性，进行资产收藏➢资金来源：①自有资金②公司安全流水 ➢置业动机： 5000万以上豪宅客群 以资产收藏需求为主 ➢资金来源：①自有资金②原有资产腾挪/整合 海外经历丰富，追求艺术和品质类艺术品的资产收藏 稀缺资源抢占，资产配置 3000-5000万高净值客群资产避险、脱实入虚趋势明显 3000-5000万的豪宅客群以90后留学生富二代、35-50岁的企业高管和中型企业私营业主为主，客群年轻化趋势明显。除自住/改善需求外，这类客群的购房动机以资产整合、避险保值需求为主 留学生富二代群体 企业高管&中型企业私营业主 调研客群典型特征 调研客群典型特征 豪宅市场的新生主力军 豪宅市场的客户底盘 ➢年龄：以90后为主，25-35岁➢家庭结构：以单身/二人世界为主➢职业特点：与个人职业无明显关联，其父母多为二线城市企事业单位领导，或者三四线城市企业主 ➢年龄：35-50岁，基本集中在35-45岁➢家庭结构：有孩二代人为主，三口之家占7成➢职业特点：本地企业高管、土建等传统行业的企业主（企业流水约5000万元以上） ➢置业动机： ➢置业动机： ①留学落户上海，获取购房资格后，父母通过子女资产入沪②定居上海自住，并满足生活便利需求③随父母久居上海，留学回国需独立生活空间，分户④准备结婚，购置婚房，父母为子女进行资产配置➢资金来源：支付能力依赖家庭，父母出资，首付约6-7成 3000-5000万的豪宅客群 以资产整合、避险保值需求为主 泛长三角客群流入后豪宅板块向“一江一河”板块扩散 受土地供应影响，豪宅项目向“一江一河”外围板块扩散，叠加外来高净值客群流入，豪宅板块重新洗牌。综合来看，留学生客群对传统豪宅地段无执念，偏好繁华热闹区位，而行业领袖企业家追求绝对核心地段，企业高管虽有一定区位情节，但会综合考虑地段、总价、功能等 豪宅板块演变➢公寓豪宅板块向“一江一河”外围板块扩散➢别墅豪宅板块向内生，风貌别墅产品占据主导 豪宅客群区位偏好 ➢落户上海的留学生富二代客群&外来新上海企业主 对传统豪宅地段的认知较弱，对