腾飞中的武汉物流地产

2013年11月12日 近年来刺激内需已替代出口和固定资产投资而成为中国国民经济发展的主要推动力，直接催生了物流行业的高速发展。数据显示，从2006年至2012年这七年间，中国商品零售总额以年均17%的惊人速度增长，而巨大的零售业市场为物流地产市场的发展创造了更多的需求。此外，电子商务的爆发式增长使原本的物流仓储存量无法满足市场的需求。尤其在环渤海经济区、长江三角洲和珠江三角洲区域范围外的二线城市及其周边区域，物流仓储市场的缓慢发展远远跟不上城市配送型物流和工业及港口驱动型物流高速发展的步伐，物流行业将面临重新规划或资源整合的需求，并由此推动物流仓储市场的兴起。 目录简介1武汉物流市场的发展现状2市场新变化7未来市场的预测研判8 武汉作为华中区的中心城市，国家“十二五”规划中的中部物流区域的主要城市（图一），在国家实施中部崛起的战略中，凭借其优越的地理位置，四通八达的交通设施，越来越突显其国家级物流枢纽城市的作用，并肩负着提升中部物流业发展的重要使命。 作者李孔瑞华中区研究部主管+86 20 8510 8209christal.kr.li@dtz.com 随着《武汉市物流业空间发展规划（2012-2020年）》（以下简称《规划》）的出台，武汉物流业发展的布局逐渐清晰，当地政府也采取了完善物流规划、投入并建设物流基础设施、引进国内外知名的商业地产运营商和第三方物流供应商等积极的措施，来加快推动当地物流业的发展。与此同时，瞄准物流业良好的市场前景，包括地方政府、工业地产开发商（或运营商）、第三方物流供应商以及终端用户在内的市场参与者也积极投身于这个市场，共同构建了一个生机勃勃、前景无限的中国主要的区域性物流市场。 白薇DTZ戴德梁行研究部+86 27 8555 8239vivian.w.bai@dtz.com 邝伟烘DTZ戴德梁行研究部+86 20 8510 8216nikko.wh.kuang@dtz.com 在上述市场背景下，武汉物流地产的发展情况如何呢？哪些区域是值得市场重点去关注的呢？我们对该市场中长期的市场研判是怎样的呢？本文将对此进行详细阐述。 联系方式Andrew Ness北亚区研究部主管+8522507 0779andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44(0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 武汉物流地产市场 亿元，占GDP的比重达12%。到2020年末，实现内陆第一大物流枢纽城市的目标。 武汉物流地产市场的发展现状 近年，武汉市物流业已经进入快速发展的轨道，物流需求规模进一步扩大，2004年至2012年武汉社会物流总额1以年均19.8%的速度增长，高于同期全国18.5%的水平。物流业对国民经济的贡献进一步增大，2012年全市物流业实现增加值2815亿元，同比增长20%（图二），明显高于过去9年年均16.3%的水平。基于武汉物流行业高速发展的势头，《规划》确定武汉物流业发展的战略定位为：国际供应链体系的重要节点、全国物流枢纽和物流信息中心。《规划》要求，到2015年末，武汉物流业增加值达到1,200 在武汉物流市场的高速发展过程中，零售业和电子商务是最基本的内在推动力，并直接催生了对第三方物流服务以及专业仓储服务和设施的大量需求。 武汉物流地产市场 图二 图三 资料来源:武汉统计局/ DTZ戴德梁行研究部整理 电子商务 零售业 电子商务销售正迎来前所未有的发展时期，近三年更是获得高速增长。数据显示，国内电子商务平台销售额从2010年的4,729亿元，2011年的7,849亿元快速增长至2012年的11,315亿元,同比增长44.2%。目前湖北电子商务交易规模居全国第八位，中部地区第一位，武汉市电子商务交易规模占全省的七成以上，已被国家纳入电子商务示范城市。此外，近两年中部6大省会城市互联网户数以21%的年均增速发展，至2012年已超过960万户。按照目前的增长速度，我们预计，到2015年，中部6大省会城市的互联网户数将超过1,389万户，相当于目前广州的两倍多。不断壮大的网络使用人数给电子商务的持续高速发展带来了动力，也带动了物流设施的需求。 2007年至今，武汉社会消费品零售总额保持快速增长，年平均增长率达到18.3%(图三)，消费市场步入了快速发展阶段。2012年武汉社会消费零售总额达到3,432.4亿元，在全国各城市中排名第7，并占全省总额的37.3%。此外，以武汉为中心的“1+8”城市圈3也拥有3,250万的消费人口，为整个湖北省贡献了58.0%的社会消费零售总额，相当于广东全省总零售消费额的23.5%。零售市场的快速扩张也为物流仓储带来了旺盛的需求。 从零售业扩张的角度来看，2011年至2012年两年间武汉新增大型购物中心及商业街项目逾10个，供应商业面积达103万平方米。在此期间，快时尚品牌在武汉快速扩张，以H&M，C&A，Zara，优衣库等为代表的快时尚品牌目前在武汉门店已经达到28家。 未来，得益于不断增长的国内消费，集中度低的零售市场和不断壮大的网络使用人数，中国有望在2015年取代美国成为世界上最大的电子商务市场，而武汉电商行业也将呈现高速发展态势。继京东商城签约新洲区阳逻之后，阿里巴巴也拟在武汉投资4亿美元建华中地区最大物流配送中心，计划占地3000亩。阿里巴巴近期分别考察了江夏、新洲阳逻及东西湖区，计划将于以上区域布点。跟随着这种潮流，过去几年，中国主要的电子商务平台已在武汉设立了它们的华中区物流配送中心（详见表一），未来，这种需求将会发展得更多、更快。 零售市场的畅旺令大卖场和零售商纷纷在武汉兴建大面积的物流仓库并使之成为辐射整个华中区域的主要物流配送基地。例如，在2010年之前,华润苏果已在东西湖建1万多平方米的配送中心。此外，为满足门店扩张的需要，沃尔玛于2013年5月已在武汉阳逻物流园区内选址，计划建设一个能辐射华中区域的大型物流配送中心，以降低采购和物流成本(详见图六)。 一直以来，武汉凭借其优越的地理位置和发达的交通网络，物流发展不仅服务于省内各城市，更辐射至周边其他省份城市。未来，随着武汉物流基础设施的完善和众多零售品牌纷纷落户，武汉作为华中区乃至全国物流枢纽和物流信息中心的作用将愈发明显。 武汉物流地产市场 过去，企业所需的仓库面积有限，大多企业通过在生产基地中自建仓库的方式基本能满足自用要求。然而，随着产能的快速增长，这些企业对物流仓储面积和质量有更高的要求。与此同时，传统运输和仓储企业不断整合功能和加强服务延伸，逐渐向现代物流企业转型，从而催生了第三方物流企业的迅速发展。 表一 因拥有优越的地理位置和交通条件等先天优势，每年，数以亿计的货物通过武汉进行运转，直接推动了当地物流业的发展。政府数据显示：2011年通过水路、公路、铁路和航空运输完成的货运量达到36,479万吨，比上年增长了4%。过去四年，以上四类交通方式完成的货运量年均增长达到13.5%。 截止2012年上半年，武汉地区（含城市圈）已有A级物流企业78家，其中：5A物流企业4家、4A物流企业25家，在中西部城市中处于前列。包括TNT中国区总部、德邦物流华中区总部、国家邮政局华中区域物流集散中心、顺丰快递全国陆运集散中心等一批国内外大型物流企业和项目落户武汉（图六）。此外，世界知名物流企业联邦快递将在武汉设立亚太区服务外包中心，面积约为13万平方米。随着武汉天河机场新规划的投入实施，联邦快递不仅将在武汉设立外包总部，还将设立航空货运基地(图六)。 第三方物流 概况 近年来武汉市包括电子信息、石化、食品烟草、生物医药、日用轻工、纺织服装在内的11大重点产业的产值增幅大多保持在20%以上（表二），产业的发展为物流市场带来了更多的需求。 扩展 综上所述，对于巨大的市场空间，近年来本土及外来的第三方物流公司在武汉市场积极拿地，用于企业自身物流中心的建设。本土的物流企业扎根当地，受政策支持力度大，在拿地方面优惠较多，仓库面积在全市同类型企业中占据前列（图四）。其中武汉商贸共建设有仓储面积58万平方米，远远高于其他企业。同时我们也可以看到，外来的物流公司在武汉的发展势头也非常强劲，圆通、EMS、联邦等一大批国内外知名的物流运营商在武汉建设华中物流中心甚至亚太区服务外包中心，也是因为看好整个武汉城市圈及华中城市群巨大的市场空间。 由于物流企业的数目繁多，我们对在武汉市场发展势头较好的本土及外来企业物流中心所在的位置进行了调研，结果发现，这些企业60%的物流中心落户在东西湖区。 虽然物流用地的土地储备能够部分反映了第三方物流企业未来的发展态势和规模，但终端的营业网点和营运网络才是决定未来企业在市场的占有率的主要因素，因此，解决好终端配送点显得至关重要。 武汉物流地产市场 我们认为，未来第三方物流企业也将面临着并购重组的趋势，大型的物流企业将并购拥有丰富终端资源的小企业以实现其网络运营效率的最大化。例如，早在2009年，武汉中百的子公司武汉中百物流配送收购武汉汉鹏物流发展有限责任公司100%股权，以便快速提升公司配送能力，进一步提高公司在连锁超市经营中的竞争优势。 的交通节点如港口、空港，有的位于终端企业云集的开发区，分布范围较为分散。 资料来源: DTZ戴德梁行研究部 开发商 工业地产相对于住宅和商业地产具有投资回报较高、投资回报稳定、土地增值潜力大以及更容易获取政府支持等特征。而物流地产尤其在收益稳定和投资回报率这两点上优势突出，因此受到开发商的热切关注。数据显示，武汉物流地产平均投资回报率保持在8%的水平，远远高于商业地产4%-6%的水平。 瞄准武汉物流市场巨大的发展空间，近一年来，包括普洛斯、宝湾、宇培、新地和嘉民等一批大型的知名的物流开发商纷纷圈地进驻，涉及项目用地3,580亩（图四）。从上述企业布点的位置来看，这些物流园有的位于交通便利 武汉物流地产市场 武汉物流地产市场 图七 市场的新变化 政府积极的态度 以往，受土地稀缺性的影响，武汉市政府在招商引资时更倾向于把土地提供给高产值并可为当地的财政创收的企业（即高纳税企业）。2012年以前，除普洛斯于2006年进入武汉市场并和政府一起开发普洛斯高桥物流园外，其他国际大型物流开发商均未进入武汉。 近一年来物流开发商在武汉的积极扩张一方面反映了当前的市场需求旺盛，开发商看好武汉市场；更重要的是，可以反映出政府对引进国际知名的第三方物流企业和物流开发商所持有的积极的态度及诚意，期望通过引进上述先进企业以促进当地物流行业的高速健康发展。 2012年10月，为促进全省物流业健康发展，湖北省政府出台了支持物流业发展的“三十八条”意见。“三十八条”通过降低高速路收费成本、优化收费公路结构、提高物流车辆的通行效率、支持大型物流企业组建集团，对成功上市的物流企业给予奖励，降低物流运行成本等手段来推动湖北省物流产业的优化发展。 资料来源:武汉市物流业空间发展规划/DTZ戴德梁行研究部整理 根据《规划》，武汉市将布局“一港、六园、八中心”(图七)，加快建设国家商贸物流中心。其中一港”即江南机场国际物流港，“六园”即汉口北、空港、阳逻、东西湖、郑店、花山港综合物流园，“八中心”即阳逻、古龙、东湖保税、北湖化工、金口、纱帽、常福、朱家湾物流中心。 除此以外，为有效推动物流业的发展，武汉市政府也加快了物流用地的投放力度。一项针对中国超百家物流园区所作的调查显示，超半数(52%)的受访者称征地困难是园区在发展过程中遇到的主要阻力及困难，土地问题已成为制约中国物流园区发展的瓶颈。为此，武汉市政府出台了《关于推进现代物流业快速健康发展建设全国重要物流中心的意见》，《意见》提出，要保障现代物流业建设项目用地供应，对纳入规划的现代物流园区用地给予重点保障。涉及农用地转用的，在土地利用年度计划中予以重点安排。同时，对重大物流项目给予地价优惠。 东西湖保税物流园区位于10