中国投资市场信心调查

信心调查发现，受访者认为未来一年中国的投资市场将平稳发展。然而，调查也显示出大多数受访者预计市场整合将会发生。 2014年1月24日 目录投资额2资金来源5价格、租金和回报率5展望6 其中一个主要的调查结果是开发商和投资者就一系列的问题对中国房地产业务的影响持有不同的意见（图1）。开发商明确地指出中国房地产热潮还沒有完全消退，投资者则普遍较为保守及非常关注房地产市场的下行风险。 开发商对前景最为乐观而投资者则较为谨慎。此分歧将进一步限制商业投资活动的发展，这有可能导致市场缺乏方向或令市场在未来一段时间内相对平稳。 尽管开发商对前景普遍较为乐观，市场开始忧虑政策将会阻碍贷款人和开发商的商业活动。因此，我们认为开发商不急于补充他们的土地储备，未来12个月的土地购臵活动将会减慢。 作者聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com 冯国健亚太区预测部主管+852 2250 8864dennis.kk.fung@dtz.com 联系人Hans Vrensen全球研究部主管+44 (0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 中国投资市场信心调查 房地产市场前景 开发商和投资者对市场前景意见分歧 假若根据净平衡法分析，开发商及银行/贷款人对来年销量的预测较为乐观，大多数人认为销量将会改善（图2）。 尽管部分投资者的态度较为复杂，但他们对于自己的投资组合往往感到乐观。投资者对近期政府一系列的楼市降温措施非常关注，对楼市的前景持保守态度。 银行家和投资者對销量和价格变化持谨慎乐观的態度 总括而言，受访者对未来12个月的销售量以及投资组合的价格变动感到乐观。其中投资者分别持“改善”和“恶化”的看法，最终把净值拉低。总观所有受访者，开发商对其投资组合的价格变动最为乐观。这是由于受访的开发商资金实力雄厚，令他们受市场波动的影响较少（图3）。 相比之下，银行和贷款人对他们未来一年的中国投资组合的价格变动持相对谨慎的态度。后者的回应正好反映出中央政府部署一系列政策工具以打击近年来不断上涨的楼市的决心，亦同时显示出市场非常关注非核心城市供需失衡的潜在影响。 中国投资市场信心调查 未来资金投放展望 开发商更看好短期的资本部署 假若根据净平衡法分析，受访者普遍表示他们有意于2014年在中国部署更多的资金用作投资，其中开发商对前景最为乐观（图4）。 鍳于内地投资市场于第4季持续畅旺，住宅市场的投资额更展示出强劲的发展势头，並於2013年1至11月間同比上涨19%，因此市场对开发商积极部署并不感到意外。 投资者对融资成本的前景持中性的看法 开发商对中国房地产项目的融资成本前景非常看好，而银行和贷款人也感到相当乐观。值得一提的是，只有投资者持中性的看法（图5）。受访的开发商资金实力雄厚及与贷款银行和其他本土资金来源的关系密切。此外，中国的开发商于2013年沒有出现举债困难的问题，贷款额于2013年第3季度更同比上涨14.3%。 对部分受访者来说，由于在国外上市的机构可以通过发行公司债券来筹集资金，未来的融资前景非常乐观。自2012年起，中国开发商于海外债券市场相当活跃，更于2013年第一至第三季合计发行价值237亿美元的高收益债券，雄霸亚洲高收益债券市场。 中国投资市场信心调查 投资者对于在中国募集资金的前景抱着较为保守的态度 图6 受访者普遍认为，来年为中国物业筹集资金相对容易（图6）。但从图4和图5得知，投资者比开发商和银行与贷款人更为保守。受访的中国房地产投资者之中，绝大多数是海外机构和私募股权基金，他们非常忧虑海外利率的上行风险以及非核心城市日益恶化的供求失衡对其集资活动的潜在影响。 中国内地的开发商及银行家对于在2014年中国筹集资金展示出完全不同的心态。受2013年销售数据所支持，以及中共十八届三中全会提出的60项改革决定没有提及房地产调控，大型开发商对业务发展持有积极的期望。 中国投资市场信心调查 图7 市场整合有可能于来年发生 大部分受访者赞同于短期内出现市场整合 其中一个有趣的调查结果是，尽管某些类别的受访者对其中国的业务充满信心，但他们同时认为市场会于短期内进行调整。虽然开发商以及银行和贷款人对来年的销量和售价抱乐观态度，但大部分人亦认为中国房地产市场有机会于未来12个月内经历整合（图7）。 2013年下半年，中央政府采取措施以整顿住宅销售市场，政策包括取缔影子银行机构，加强实施限购令和进一步提高第二套住房贷款的首付比例。香港的报刊更于同年的12月指出由于中小型开发商较受政策所影响，内地物业市场于未来两年将会出现大量违约行为。 大部分受访者同意整合将有利于他们的业务 有趣的是，尽管大部分的受访者认为大型的整合有可能会在未来12个月内发生，但绝大多数的受访者同时指出整合对其业务相当有利（图8）。然而，虽然银行和贷款人的看法比较乐观，开发商和投资者仍认为整合能带来正面的影响。值得一提的是，只有资金实力雄厚的开发商和投资者能捕捉跌市带来的机遇。 中国投资市场信心调查 图9 投资组合前景及驱动因素 政策环境的变换更受开发商所关注 鉴于中央政府有意采取进一步措施以打击过热的住宅市场，住宅销售量和价格将会受到影响。不论是透过压抑需求抑或是增加供应，开发商都应热切关注政策的变化（图9）。 由于贷款及相关担保与开发项目息息相关，更会直接影响开发商的偿还能力，所以银行和贷款人理应密切注视政策的转变。 随着二线城市于未来三至五年面临大量新供应，供求失衡是迄今为止最受长线投资者所关注的因素。这再次印证受访者认为整合将在未来一年内出现的看法。 图10 银行和贷款人对国内的投资最感兴趣 银行和贷款人有意加大在中国的投资力度，而投资者和开发商的兴趣则相对较低（图10）。全国性和地区性的开发商于2003-2010年期间积极扩张二三线城市。在此期间，许多开发商更将业务扩展到三四线城市。此外，房屋价格于2012-2013年间录得相当大的增幅，亦同时显示出一线城市的优质物业拥有巨大的升值潜力。 中国投资市场信心调查 内地开发商对海外市场展示浓厚的兴趣 图11 尽管开发商现在可能不太热衷开拓中国新的市场，但他们对拓展海外新兴市场的兴趣有增无减，尤其是一些已经在海外拥有相当多投资的开发商（图11）。 在他们眼中，政策风险不断提高，大大影响中国住宅物业的销路，开发商因此认为在国外开拓新市场吸引力较大亦能同时分散风险。 限购令的出台，成本上涨和收购最优发展用地的难度有增无减令开发商的营商环境显著变差，加上近期信贷进一步紧缩和政府意图释放大量土地以增加供应令住宅市场降温亦对营商环境影响很大。 因此，最受中国的开发商和投资者欢迎的房地产市场是美国，加拿大，澳大利亚，马来西亚和英国。 开发商认为持续的限购令会带来负面的影响 对于持续的限购令如何影响业务的发展，开发商在三个类别的受访者中的看法最为负面，而投资者则紧随其后，银行家和贷款人也认为此政策对前景不利，但沒有那么显著（图12）。 上述指出的限购令，不只是限制当地居民购买住宅单位的政策，而且包含其他压抑需求的相关措施。 归根结底，中国需要建立一个有效的房地产税收制度，利用征税来监控楼市，以逐步取代限购令这些干预市场的行政手段。 中国投资市场信心调查 所有受访者赞同房产税及增值税所带来的潜在影响 图13 所有受访者都认同陆续出台的房产税会对业务带来冲击，其中以开发商的看法最为负面，原因是许多先前的买家购买过一套(及以上)住房（图13）。诚然，假若惩罚性的房产税于更多城市实施，这肯定会对中国的住宅市场造成负面影响。 虽然受访者对加快推出全国性的房产税感到焦虑，但事实上这政策不太可能迅速推行。 主要的原因是实施房产税对地方政府来说有一定的难度，尤其是他们对新税款的征收和使用存疑。现时市政府从卖地收取大量费用，假如现有制度急剧转变，开发商必定认为资本收益受损。 中国投资市场信心调查 定義 中国投资市场信心调查 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Occupier Perspective Insight 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告: Global Occupancy Costs OfficesGlobal Occupancy Costs LogisticsObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAGlobal Office ReviewRegional Headquarters Asia Pacific- 2013年11月Sweden - Computer Games developers - 2013年11月India Office Demand and Trends Survey 2012-13Poland Banking Sector - 2013年1月 Net Debt Funding Gap- 2013年11月UK secondary market pricing - 2013年10月German Open Ended Funds - 2013年10月Great Wall of Money - 2013年10月Quantitative Easing - UK Regions - 2013年9月Singapore Government Land Sales - 2013年9月UK lending market--2013年9月Quantitative Easing - 2013年8月Property Investment Guide Asia Pacific 2013-2014Singapore Insight–Residential - 2013年7月China Insight - The Healthcare Sector - 2013年4月City of London occupier demand - 2013年4月 Property Times 报告从业主角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、曼谷、巴塞罗那、柏林、北京、布里斯班、布里斯托尔、布鲁塞尔、布达佩斯、伦敦中心区、成都、重庆、大连、爱丁堡、欧洲地区、法兰克福、格拉斯哥、广州、杭州、胡志明市、雅加达、香港、印度、日本、吉隆坡、卢森堡、马德里、曼彻斯特、墨尔本、米兰、南京、纽卡斯尔、巴黎、波兰、布拉格、青岛、罗马、首尔、上海、沉阳、深圳、新加坡、斯德哥尔摩、悉尼、台北、天津、乌克兰、华沙、武汉、西安。 DTZ Research Data Services 如想获得更详细数据和信息，以下内容可供订阅。详情请联系graham.bruty@dtz.com。 Property Market Indicators亚太地区和欧洲地区的商业和工业地产的时间序列市场数据。 投资市场动态 报告定期更新投资市场信息，包括评论、图标、重大交易、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、澳大利亚、比利时、捷克共和国、欧洲地区、法国、德国、意大利、日本、中国内地、东南亚地区、西班牙、瑞典、英国。 Real EstateForecasts, including the DTZ FairValue IndexTM亚太地区、欧洲地区和美国的商业和工业地产的五年市场预测数据。 Money into Property 35年来，Money into Property一直是DTZ戴德梁行的旗舰研究报告，分析世界各地的房地产存货和流入房地产的资金流。报告同时解析