金融开放 | 中国商业地产市场新机遇

戴 德 梁 行 研 究 部 2019 年 12 月 2019 年 11 月，国务院印发《关于进一步做好利用外资工作的意见》，提出包括深化对外开放、加大投资促进力度、深化投资便利化改革、保护外商投资合法权益等四方面共计 20 条政策措施。在金融业对外开放方面，全面取消在华外资银行、证券公司、基金管理公司等金融机构业务范围限制，丰富市场供给，增强市场活力。减少外国投资者投资设立银行业、保险业机构和开展相关业务的数量型准入条件。取消外国银行来华设立外资法人银行、分行的总资产要求，取消外国保险经纪公司在华经营保险经纪业务的经营年限、总资产要求。该文件的发布意味着中国金融对外开放再次提速，中国金融全球化的步伐进一步加快。 自 2018 年 4 月以来，我国金融业对外开放步伐明显加快，中国政府发布了数十条金融市场开放政策，涉及万亿级金融产业和市场重构。尤其是 2019 年 7 月国务院金融稳定发展委员会办公室宣布进一步扩大金融对外开放的 11 条措施（简称“国十一条”）对金融市场走向全面开放有着重要的里程碑意义（详见附录）。随着全球投资者和境外金融机构的不断进入，市场各参与方的类型也将不断增多，中国金融市场的生态将更加多元丰富。与此同时，中国金融市场的开放也将给中国的商业地产市场发展带来机遇。 金融开放背景 中国金融市场现状 根 据 国 家 统 计 局 数 据 显 示，2018 年 年 末， 我 国 金融业机构总资产已达 268.24 万亿元，金融业增加值从2009 的 2.17 万亿元上升至 2018 年的 6.91 万亿元，十年间上涨 218%，其中 2015 年金融业增加值占 GDP 的比重达到峰值为 8.44%。2016 年初在李克强总理提出“金融首要任务是支持实体经济，不能脱实向虚”的指示后，金融去杠杆加大，资金监管持续收紧，2016-2018 年金融业增加值占 GDP 的比重依次下降至 8.26%、7.97%、7.68%。尽管如此，我国金融业增加值占 GDP比重在全球范围来看仍处于较高水平，远超美国等发达国家（图一）。 由于我国金融市场对外资机构的准入限制，对本地成立银行和经营业务的要求较高，审批严格且流程缓慢，因此多年以来外资在银行、保险、股票及债券市场的份额都处于较低水平。截止 2019 年三季度，外资占中国股票市场的比重只有 3.2%，占中国债券市场的比重只有 2.3%；截止 2017 年末，外资银行资产占全部商业银行的比重为1.7%，外资保险公司占比为 6.2%（图二）。 来源：国家统计局 / 中国人民银行 / 中国银保监会 银行业 我国银行业的对外开放始于 90 年代中期，当时外资银行在中国市场主要以分行的形式经营，逐步开展人民币业务试点；中国加入 WTO 后，银行业也加速开放，大量外资开始入股本土银行；2006 年全面开放人民币业务，取消开展业务的地域限制及其他非审慎性限制，对外商独资银行、中外合资银行实行“国民待遇”，与国内银行同台竞争； 2007 年，伴随着银监会发布《中国银行业对外开放报告》，明确表示促进外资银行全面发展，鼓励外国银行设立或者将现有分行转制为中国注册的法人银行，大批外资分行开始改制为外资独资法人机构，当年，外资银行总资产达到了 1.25 万亿元，同比上一年增长 34.98 %，占中国银行业金融机构总资产的 2.38%，达到历史最高值。尽管如此，外资银行与本土银行相比，规模增速相对较慢，根据国家统计局数据显示，截至 2017年末，外资银行总资产为 4.2 万亿元，仅占银行业总资产 1.68%（图三）。 与此同时，中国企业的跨境贷款数量在逐年攀升，在过去十年中，跨境贷款数量从 2008 年的 1,143 亿美元上升到 2018 年的7,300 亿美元，且根据牛津经济研究院的预测，未来五年中国企业的跨境贷款额仍将较目前增长 72%（图四）。巨量的中国市场对于外资银行具有足够的吸引力让他们布局中国开展信贷业务。（跨境贷款部分来源于中资银行或其他中资金融机构的海外机构，不过此类机构的资金来源仍然来自于境外，如境外发债，境外银行间市场拆解、境外企业存款等） 保险业 相对于银行和证券行业，中国保险业在金融业中对外开放的时间最早，开放的程度也最高。截至 2017年年底，共有来自 16 个国家和地区的境外保险公司在我国设立了 57 家外资保险公司，其中财产保险公司 22 家，人身保险公司 28 家，再保险公司 6 家，资产管理公司 1 家。根据国家统计局数据显示，2017 年末我国保险业总资产为 16.9 万亿元，其中外资保险公司资产占比为 6.2%。2014 年 12 月，我国取消了外资保险公司在中国保险市场的地域限制，外资保险公司可以在中国任何地区提供保险服务，当年外资保险公司总资产占当年保险业总资产的 6.5%，达到峰值（图五）。当前我国产险业务虽已实现完全放开，但外资保险公司整体发展速度缓慢，市场占有率并不高。 根据瑞再研究院在今年 7 月发布的全球保险业报告《世界保险业：重心继续东移》显示，至 2018 年，中国已经成为全球第二大保险市场，但从保险密度和保险深度来看，中国和其他国家的差距仍然巨大，这种差距也意味着巨大的发展潜力（表一）。报告同时显示，在现在和将来，中国都是世界保险业发展的主要推动力，预计到 2035 年，中国将超越美国成为全球最大的保险市场。如此巨大的市场和强大的发展潜力已经吸引了众多境外保险公司密集布局中国。 证券市场 从 2018 年开始，明晟、富时罗素及标普道琼斯指数等先后扩容纳入 A 股，标志着国内金融开放步伐进一步加快，外资正积极加仓中国资产，中国证券市场正吸引越来越多的境外资本的关注。2019 年 7 月的“国十一条”也宣布将提前于 2020年内取消证券公司外资股比限制。至此，我国证券市场外资持股比例也从 2002 年不超过 1/3 到 2020 年的不受限。 目前，境外投资者可以通过QFII/RQFII、直接入市、债券通等多条渠道入市投资。近几年来国家相关部门对 QFII制 度 进 行 了 重 大 改 革，QFII的额度也随之发生了多次扩容。2002 年 11 月，《QFII境内证券投资管理暂行办法》出台，初始额度仅 40 亿美元，在经过了多次额度调整后，到 2019 年 9 月取消了额度限制（图六），这为境外资金进入中国扫除了障碍。 中国股票市场外资持有比重仍然比较低，国家外汇管理局今年 3 月底发布的《2018 年中国国际收支报告》显示，截至 2018 年末，中国外资持股占比仅为 2.65%，远远低于其他国家水平（图七）。 未来随着金融开放政策的进一步推进，我国证券市场的外资占比将逐渐得到提升，同时在国际上的竞争力也将进一步加强。 债券市场 目前，我国债券市场已经初具规模，交易主体和交易规模也日趋成熟，但与发达国家相比，我国债券市场的开放程度、种类、规模、活跃度、融资程度、受监管成效等方面都存在着较大的差距。截止 2019 年三季度末，我国债券市场余额达 94.8 万亿元，境外机构和个人投资者持有境内人民币债券资产 2.2 万亿，占存量债券余额的 2.3% 左右（图八）。 伴随着近年来中国债券市场对外开放措施的加速推出，中国债券市场在国际化建设方面取得了较为显著的成效。2019 年 4 月，中国债券首次纳入彭博巴克莱全球综合指数，这将给中国债市带来万亿增量资金。根据中国外汇交易中心在 11 月 1 日发布的数据显示，2019 年 10 月份，境外机构投资者在我国银行间债券市场共达成交易 5,425 亿元，交易额环比上升 3%，同比大增 211%。截至今年 10 月底，已经有 2,345 家的境外机构投资者进入了中国银行间的债券投资市场，这比起 2018 年的境外投资机构增长仅 380 家的数字要明显大幅上升（图九）。相信未来，随着境外机构投资便利性的进一步加强，有利于更好地吸引境外资金，支持国内实体经济发展。 中国商业地产市场的发展机遇 中国金融市场的开放对于中国商业地产市场尤其是写字楼市场的发展将会起到积极的作用。经过多年发展，中国的金融市场逐渐成熟，部分城市的金融业发展水平已经位于世界领先水平。2019 年 9 月，由英国智库与中国（深圳）综合开发研究院共同编制的《全球金融中心指数报告》发布，该报告从营商环境、人力资源、基础设施、发展水平、国际声誉等多方面维度对全球 104 个金融中心城市进行评价和排名。报告显示，在全球前三十大金融中心排名中，中国有五个城市上榜，分别为香港、上海、北京、深圳和广州，排名分别为第三、第五、第七、第九和第二十三（表二）。同时进入榜单的中国内地城市还有青岛、成都、大连、天津、南京和杭州。其中青岛和成都位居排行榜为第三十三和第七十三名。同其他未上榜城市相比，这些城市的金融行业发展较为成熟，营商环境相对友好，因此将会成为境外金融机构进入中国市场的首选。 一线城市写字楼市场 此外，报告还根据全球金融中心城市金融科技环境及金融科技活动的发展情况选取了二十个金融科技发展的“标杆城市”。其中，中国金融科技的全球竞争力成绩亮眼，在二十大金融科技中心城市排名中，有个六个城市来自中国，分别为北京、上海、广州、深圳、香港和成都（表三）。 北京写字楼市场 金融类企业租赁占比情况 金 融 业 一 直 以 来 是 北 京 写 字 楼 市 场 成 交 的 主 力。2015-2017 年，金融业成交一直领跑北京写字楼市场，占比分别为 32%、40% 和 34%。从 2018 年下半年开始，由于国家开始了对 P2P 类企业的严格监管，很多相关金融企业出现退租和缩减面积现象，导致北京写字楼市场金融企业的租赁成交自 2018 年下半年开始逐渐放缓，2019 年三季度成交占比下降至19.0%（图十）。 金融类企业选址偏好 金融街作为北京写字楼市场金融企业的最大聚集区，聚集了大量国有银行及内外资金融机构。由于金融街企业租户的稳定性极高，五年来区域内空置率始终保持在 5% 以下，2015-2019 年前三季度，新租和搬迁至金融街商圈的金融企业租赁面积占金融企业总签约面积的 12.7%，而中央商务区和东二环得益于核心区域优越的地理位置和相对充裕的可租赁面积，同样成为金融企业的青睐之地。2015 年 -2019 年前三季度金融企业新租和搬迁至中央商务区和东二环商圈的租赁面积分别占金融企业总签约面积的 38.6% 和 9.7%。同时，受近几年北京城市更新的快速发展，一些位于非核心商圈但交通便利、配套完善的城市更新项目也同样受到了金融企业的青睐，租赁面积为金融企业总签约面积的 10.7%（图十一）。 图十一 :2015-2019 前三季度北京写字楼金融行业成交占比 - 按商圈分 金融类企业内外资比例 值得一提的是，北京的金融企业成交仍主要以内资机构为主，2015 年 -2019年前三季度，外资金融企业新租和搬迁的成交面积仅占金融企业总签约面积的 7.7%（图十二）。其中，以大量外资机构和金融行业聚集的中央商务区更加吸引外资金融企业的关注。2015年 -2019 年前三季度，新租和搬迁至中央商务区的外资金融企业租赁面积占外资金融企业总签约面积的 44.2%（图十三）。受全球经济不景气影响，望京 -酒仙桥和亦庄等非核心区域得益于较低的市场租金和充足的可租赁面积也受到了有大面积需求的外资金融企业的青睐。 展望 作为中国金融政策的制定和监管中心，北京会成为境外金融机构进入中国的首选之地，随着金融开放的不断深化，大批境外金融机构会陆续进入北京市场，这将给目前较为低迷的北京写字楼租赁市场带来有力支撑。虽然金融街仍是外资金融机构进入北京的首选之地，但由于可租赁面积有限，外资企业较为集中的中央商务区、望京区域以及对接金融街外溢需求的丽泽商务区等区域将成为外资金融机构进入北京的首选。 上海写字楼市场 金融类企业租赁占比情况 2016 年—2019 年前三季度，每年上海金融业的写字楼租赁成交约占总成交的五分之一。