2024年上海房地产大宗交易市场回顾及展望

2024年上海大宗交易市场成交总额707亿元，同比下降14%，连续三年下降，单宗成交均价约6亿元。其中，第四季度成交42笔，成交额181亿元，同比下降34.2%，环比上升70.7%，呈现“以价换量”特征，小额交易（5亿元以下）占比67.5%，单宗成交均价约4.3亿元。

核心观点与关键数据：

1. 市场缩量与“以价换量”：成交总额连续三年下降，但活跃度不减，小额交易特征明显，5亿元以下交易宗数占比全年79%。
2. 内资主导市场：内资买家成交额占比87%，成交单数占比70%，其中个人投资者和非机构客户比例大幅上升，成交额占比72%。外资主要以机构投资人为主。
3. 非机构投资人增多：非机构成交额占比65%，交易宗数占比74%，多以自用型为主，内资中非机构占比进一步上升，成交额占比达72%。
4. 业态分布：办公/研发仍占首位，成交额353亿元，占比50%；商业板块因大体量交易跃居第二，成交额占比14.6%；公寫/住宅成交活跃，4季度成交11宗，占比全年50%以上。
5. 自用型买家：成交总额约162亿元，占比24%，金融企业和大宗买家成交量显著，典型成交包括财通证券收购富汇大厦等。
6. 资本化率上升：上海各类型物业资本化率呈现上升趋势，2024年甲级写字楼（核心区）资本化率约5.5%。

2025年展望：

• 预计“以价换量”特征延续，公募REITs将继续成为地产常态化退出渠道，自用投资者和国央企仍是主力买家。
• 国内低利率环境有望给内资买家创造良好融资条件，AI算力需求激增，数据中心投资机会凸显。

代表成交案例：

• 宜山路美呈大厦、七宝万科购物中心50%股权、静安NEO等。