2024年上海房地产大宗交易市场回顾及展望

2024年上海大宗交易市场总结 02 01 03 商办类卖家降价意愿明显：导致已成交的大宗资产回报率同比上升：买家追求稳定租约情形下的高收益： 内资买家活跃度继续跳升，占成交总额的85%，以私人投资者和自用为主；小额交易特征明显，5亿以下的小额成交宗数占总成交宗数的67.5%： 2024年上海大宗成交总额呈缩量态势，成交额连续三年下降。四季度大宗交易市场“以价换量”特征明显， 05 04 上海依然为优质资产避风港，金融、国企以及个人投资者等买家活跃，办公仍为自用型买家首选类别。 REITs发行加速，2024年发行的产权类公尊REITs达372亿规模，是2023年发行规模的11倍，凸显资本市场对REITs退出的重大支持。 市场以价换量，活跃不减 2024年上海大宗交易市场共录得117宗/707亿元的成交成交额连续3年下降，同比下降14%，单宗成交均价约6亿。其中第四季度成交42笔，成交额181亿，同比下降34.2%，环比上升16.8%, 第四季度“以价换量”特征明显，市场以小额成交为主，单宗成交均价约4.3亿，小于全年平均成交额。全年成交额小于5亿元(小额成交）的宗有79笔，宗效占比67.5%，其中第四季度小额成交宗数占第四季度成交宗数的81% 此外，市场仍有约200亿元大宗已签买卖合约，目前尚在完成交易中。 内资持续主导大宗交易市场 内外资成交额差距进一步扩大，达到历史新峰值。内资按成交总额占比约87%，，按成交单数占比为94%c 内资中个人投资者和非机构客户比例大幅上升，成交额占比72%；外资主要以机构投资人为主，主要成交为领展收购七宝万科广场50%股权，GIC收购松江印象城48%股权和南翔印象城48%股权。 非机构投资人增多，小额成交特征明显 地产经过本纶调整周期，市场出现价格洼地，配合国内宽松的财政政策和货币政策：投资型买家和自用型实家均非常活跃， 2024年自用买家成交总额约162亿元，占比24%；资产成交类别以办公为主，同时公害/住宅、工业/物流也受自用买家的偏好。 非机构投资人数量显著增多，多以自用型为主，交易额占全年65%，交易宗数占全年74%；其中内资中非机构占比进一步上升，成交额占比达72%。 其中近2年外地能源公司和宗教机构收购上海商办的大宗交易频警，2024年出现9宗交易。 自用型买家成交活跃，小额成交特征明显，5亿元以内的成交宗数占比79% 办公/研发办公仍然占据首位 2024年办公/研发办公业态依然占据市场首位，成交总额353亿，占成交总颜的一半。 商业板块因有大体量交易七宝万科广场和松江、南翔印象城，成交额上升，占比14.6%，跃居第二。 因有江口外滩和黄浦大兴街2宗土地出告，加星荟中心4%股权和证大资产包的成交，占比14.1%。 公富/住宅也受到机构和个人投资者的，4季度公需/住宅成交异常活跃，有11宗成交，占全年一半多，同时办公改长租公寓的现象越来越普遍，比如建信和Greystar收购虹口区轻工国际 酒店板块共有1宗交易，大部分为总价低于5亿元的秸品酒店。 金融、国企成自用型物业购买主力 与2023年相比，金融企业成交比例大损跃升，主要购胃自用型优质办公，典型成交包括财通证券收购富汇大原，克银科技收购陆家嘴投资大应等： 1////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////戴德梁行资本市场部2024年上海房地产大宗交易市场回顾及展望 资本化率呈现上升趋势 2024年代表成交案例 2025年投资展望 01 02 03 得益于上海在中国经济桥头堡的独特地位，上海物业将持续获得自用投资者的吉速，且来自全国的实力自用企业、个人投资者和国央企将继续成为办公、酒店物业的主力买家， 预计2025年第一率度乃至上半年“以价换量”特征会延续，其中一批最具新引力的低价资产成交后，新一批资产是否还是会降价以适应成交还有待观察。 公募REITs将继续成为地产的常态化退出渠道，不仅在发行数显上增多，而且通过扩某，规模将越来越大，尤其将成为二线城市资产退出的主要乐道。 05 04 随若AI的井项式发展，国内芯片技术有望突破，算力需求激增，算力相关以及数据中心投资机会成为有前滴性投资机构的主新投资审视角度 国内低总环境有望给内资买家创造良好的融资杠杆以及利息负担，同时进一步降息的预期为成为超额收益的来源。 联系我们