有效防范化解重点领域金融风险，二手房同比仍为正

板块行情：第3周（1月12日-1月18日）申万一级行业指数中，房地产指数3.9%，在31个一级行业板块中排名第14。 政策要闻：中央层面：金融监管总局：要有效防范化解重点领域金融风险。加快推进城市房地产融资协调机制扩围增效，支持构建房地产发展新模式。地方层面：1）北京：在2025年将实施500个老旧小区综合整治并且不断优化房地产政策，持续推进房地产市场回稳向好。2）上海：完善多元化住房保障和供应体系方面，优化“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系，不断满足农业转移人口住房需求，鼓励通过收购、转化用途、盘活闲置存量等方式，加大保障性租赁住房建设筹措供应力度。加快发展新时代城市建设者管理者之家，面向从事城市建设、运行和生活服务保障行业的农业转移人口等群体，五年建设筹措新时代城市建设者管理者之家床位12万张以上。3）重庆：大力实施城市片区更新攻坚行动，以“六个统筹”的新思路、新要求、新举措，推进城市功能品质提升示范项目。4）广东：持续用力推动房地产市场止跌回稳，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作，推动构建房地产发展新模式，加力实施城中村和危旧房改造。5）沈阳：取消了“商转公”贷款申请条件中原商贷已偿还3年以上的限制条件，取消借款申请人及共同申请人名下除申请“商转公”贷款的1笔个人住房商业贷款外不得有其他住房贷款的限制条件。 公司动态：1）中国金茂：1月13日，中国金茂间接全资附属公司湖州东茂与湖州南太湖管委会签订土地收储协议，涉及补偿金额达7.81亿元，标志着中国金茂在湖州市滨湖东单元的土地收储项目正式启动。地块总面积约14.7万平。2）华润置地：12月份公司及附属公司实现总合同销售金额约320亿元，合同销售建筑面积约130.1万平方米，分别按年增长52.4%及28.4%。3）保利发展：预计公司2024年度实现归属于母公司所有者的净利润50.2亿元，同比减少58.43%；向特定对象发行可转换公司债券的申请已收到上海证券交易所的审核意见。 销售端：新房成交同比上升0.2%，二手房成交同比上升30%。1）本周20城商品房成交面积224.9万方，商品房日平均成交面积32.1万方，环比下降7%，同比上升0.2%；2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积582万方，累计同比下降4%。3）本周10城二手房成交面积184.6万方，日平均成交面积26.4万方，环比下降16%，同比上升30%。4）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积535万方，同比上升38%。 投资策略：2025年我们更为关注广义财政的扩张助力经济改善，从而为地产止跌回稳创造条件，地产本轮将演绎后周期属性。地产自身的政策则更聚焦于城市库存的消化，构建合理的损失分担机制，疏通城中村改造和收储微观堵点，有可能会让地产销售的量价更早见底。当下房企更为聚焦于核心城市的改善产品目前仅能作为必备的战术动作，但部分房企已经体现出来品牌优势、系统化的产品创新能力，有可能成为提升ROE的基础。建议重点关注绿城中国、华润置地、中国海外发展、华润万象生活、贝壳-W、城建发展、天地源、中新集团。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、房地产上升3.9%，板块排名第14位 第3周申万地产板块上涨3.9%。第3周（1月12日-1月17日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨3.9%，在31个一级行业板块中排名第14。 图表1本周申万地产板块上涨3.9%，板块排名第14位 本周A股板块内涨幅第一为光大嘉宝涨幅达16.9%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为光大嘉宝、海泰发展、顺发恒业、三湘印象、皇庭国际。跌幅前五的个股分别为粤宏远A、华远地产、万科A、西藏城投、南国置业。 图表2光大嘉宝周涨幅达16.9% 图表3粤宏远A周跌幅达20.8% 港股板块内涨幅第一的为融创中国，上涨19.2%。港股表现来看，第3周涨幅排名前五的个股分别为融创中国、远洋集团、中国海外发展、华润置地、融信中国，跌幅前五的个股分别为碧桂园服务、宝龙地产、绿城服务、中骏集团控股、新城悦服务。 图表4融创中国涨幅达19.2% 图表5碧桂园服务跌幅达3.6% 二、政策要闻 中央层面：金融监管总局：要有效防范化解重点领域金融风险。加快推进城市房地产融资协调机制扩围增效，支持构建房地产发展新模式。 图表6中央政策/会议 地方层面：1）北京：在2025年将实施500个老旧小区综合整治并且不断优化房地产政策，持续推进房地产市场回稳向好。2）上海：完善多元化住房保障和供应体系方面，优化“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系，不断满足农业转移人口住房需求，鼓励通过收购、转化用途、盘活闲置存量等方式，加大保障性租赁住房建设筹措供应力度。加快发展新时代城市建设者管理者之家，面向从事城市建设、运行和生活服务保障行业的农业转移人口等群体，五年建设筹措新时代城市建设者管理者之家床位12万张以上。3）重庆：大力实施城市片区更新攻坚行动，以“六个统筹”的新思路、新要求、新举措，推进城市功能品质提升示范项目。4）广东：持续用力推动房地产市场止跌回稳，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作，推动构建房地产发展新模式，加力实施城中村和危旧房改造。5）沈阳：取消了“商转公”贷款申请条件中原商贷已偿还3年以上的限制条件，取消借款申请人及共同申请人名下除申请“商转公”贷款的1笔个人住房商业贷款外不得有其他住房贷款的限制条件。6）海南：优化租房提取划款时间，提升职工即申即提体验，新办业务即时划转，按月或季划转调整至每月或季度首月10日。7）自贡：优化住房公积金贷款政策，2025年起执行，包括调整住房套数认定、提高最高贷款额度至100万元，取消两次贷款间隔限制，以支持房地产市场稳定发展。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）中国金茂：1月13日，中国金茂间接全资附属公司湖州东茂与湖州南太湖管委会签订土地收储协议，涉及补偿金额达7.81亿元，标志着中国金茂在湖州市滨湖东单元的土地收储项目正式启动。地块总面积约14.7万平。2）碧桂园：1月14日，碧桂园发布2024年中期业绩报告，合同销售金额约为260亿元，合同销售面积约265万平方米。总收入约为1021亿元，同比减少约54.9%，期内亏损约为150.64亿元，公司拥有人应占亏损约为128.42亿元。3）华润置地：12月份公司及附属公司实现总合同销售金额约320亿元，合同销售建筑面积约130.1万平方米，分别按年增长52.4%及28.4%。4）保利发展：预计公司2024年度实现归属于母公司所有者的净利润50.2亿元，同比减少58.43%；向特定对象发行可转换公司债券的申请已收到上海证券交易所的审核意见。 图表8公司动态 三、销售端：新房成交同比上升0.2%，二手房成交同比上升30% （一）新房市场：第3周20城成交面积同比上升0.2% 从我们监测的20城数据来看，第3周20城商品房日均成交面积环比下降7%，同比上升0.2%。1）本周20城商品房成交面积224.9万方，商品房日平均成交面积32.1万方，环比下降7%，同比上升0.2%；2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积582万方，累计同比下降4%。 图表9本周20城商品房单日平均成交面积32.1万方 第3周一线城市商品房成交面积为85.4万方，同比上升1%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第3周成交面积分别为85.4万方、76.5万方、63.1万方，周环比增速分别为-9%，-10%，1%，周同比增速分别为1%、-12%、18%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-48%、38%、95%、77%，环比增速分别为-16%、14%、-30%、-4%；二线城市中宁波、苏州同比增速为55%、6%；三四线城市中扬州、韶关同比增速为404%、205%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为221万方，同比上升7%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为210万方，同比下降22%；11个三四线城市商品房成交面积为151万方，同比上升13%。 图表10本周20城新建商品房成交面积224.9万方 （二）二手房市场：第3周10城成交面积同比上升30% 从我们监测的10城数据来看，第3周二手房成交面积同比上升30%。1）本周10城二手房成交面积184.6万方，日平均成交面积26.4万方，环比下降15.5%，同比上升30%。 2）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积535万方，同比上升38%。 图表11本周10城合计二手房日平均成交面积26.4万方 第3周监测的一线城市二手房成交面积同比上升42%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第3周二手房成交面积分别为53.1万方、108.8万方、22.7万方，环比增速分别为-8%，-17%，-26%，同比增速分别为42%、32%、-1%。2）一线城市中北京二手房成交面积36.3万方，同比上升29%；深圳二手房成交面积16.8万方，同比上升82%。3）二线城市中厦门和成都成交面积同比增速均为217%、30%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积135万方，同比上升37%；5个二线城市二手房成交面积338万方，同比上升48%；3个三四线城市二手房成交面积62万方，同比上升4%。 图表12本周10城二手房成交面积184.6万方 四、融资端：本周发债企业主要为地方国企 本周发债企业主要为地方国企：1）本周地产住发规模最大，计划发行37亿中期票据。 2）天地源发行的3年期公司债的票面利率最高，为4.93%。保障房中心发行的12.5亿24年期公司债和苏高新集团发行的4亿超短期融资债券利率最低，均为1.78%。 图表13本周发债企业最主要为地方国企 五、投资建议 2025年我们更为关注广义财政的扩张助力经济改善，从而为地产止跌回稳创造条件，地产本轮将演绎后周期属性。地产自身的政策则更聚焦于城市库存的消化，构建合理的损失分担机制，疏通城中村改造和收储微观堵点，有可能会让地产销售的量价更早见底。 当下房企更为聚焦于核心城市的改善产品目前仅能作为必备的战术动作，但部分房企已经体现出来品牌优势、系统化的产品创新能力，有可能成为提升ROE的基础。建议重点关注绿城中国、华润置地、中国海外发展、华润万象生活、贝壳-W、城建发展、天地源、中新集团。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。