土地市场跟踪系列专题：2024土地市场，量跌价稳

土地市场跟踪系列专题 2024土地市场，量跌价稳2025年01月13日 2024年，各地土地市场表现如何？ 2024年，全国土地市场表现同比去年下滑幅度较大，土地出让金同比下滑 22%，仅有福建、新疆、青海、辽宁、甘肃分别实现4%、64%、141%、 4%、17%的同比正增长。 从省层面观察，我们分为五类区域： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：除福建外，各省份土地出让金同比2023年下滑，其中广东、浙江、上海下滑幅度较大，超25%。江苏、山东、北京土地出让金同比下降分别为23%、3%、14%。其中，北京2024预算完成比例最高，为88%。 （2）湖北、安徽、江西、河南：江西土地出让金同比2023年下滑幅度大，达28%；且预算完成比例较低，为53%。其余三省2024预算完成比例均在60%左右。 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：重庆、湖南土地出让金同比2023 年均出现大幅下滑，分别为32%、33%，而新疆实现了正向64%的增长。 （4）天津、云南、广西：天津土地出让收入同比2023年大幅下跌，跌幅达45%。广西、云南土地出让收入同比小幅下降，降幅在10%左右。 （5）其他区域：仅青海、辽宁、甘肃土地出让金同比增加，达141%、4%、17%；宁夏、贵州2023年土地出让金下滑幅度相对较大，分别为40%、 48%。 2024年，房企拿地有哪些新变化？ 2024年主要房企拿地总金额为7342亿元，同比下降44.49%，从土地市场的情况来看，2024整体土地出让金同比下滑22%，除福建、新疆、青海、辽宁、甘肃外，其余省市土地出让金规模对比2023均出现不同程度下滑。 从各省拿地房企的属性来看，2023年全国范围内国有企业拿地占比为82%，而2024年，全国国有企业拿地占比仍是82%，但国有企业拿地的金额出现了下滑。 全国层面来看，2024年商品房销售明显下降，商品房销售额同比去年下降8.07%，2024年销售面积同比去年下降8.57%。从30个大中城市商品房成交数据来看，自开年以来商品房虽一直保持波动，但总体上看，商品房成交面积持续上升。 进一步从省层面来看，不少省份商品房销售在进入2024年后出现了进一步下滑，如：从销售额来看，福建、安徽、宁夏、浙江等区域商品房销售显著下滑，销售额同比降幅达25%以上，其余省份均有所下滑；从销售面积来看，除天津保持不变之外，其余省份均进一步下滑。 风险提示：1）房地产政策不及预期；2）宏观经济、地方政府债务压力、城投信用风险情况波动超预期。 分析师谭逸鸣 执业证书：S0100522030001 邮箱：tanyiming@mszq.com 研究助理韩晨晨 执业证书：S0100123070055 邮箱：hanchenchen@mszq.com 相关研究 1.可转债周报20250112：2024转债风格指数表现-2025/01/12 2.信用策略周报20250112：信用，利差压缩仍在途-2025/01/12 3.债市跟踪周报20250112：跨年后，理财规模回升-2025/01/12 4.固收周度点评20250111：央行暂停购债，怎么看？-2025/01/11 5.高频数据跟踪周报20250111：水泥价格环周回落-2025/01/11 目录 12024年，各地土地市场表现如何？3 1.12024年，各省层面土地市场表现如何？3 1.22024年，各地市土地市场表现如何?4 22024年，房企拿地有哪些新变化？13 2.12024年，房企拿地对土地市场有何影响？13 2.22024年，商品房销售及去化情况如何？18 3风险提示21 插图目录22 2025年伊始，市场依旧较为关注土地及房地产市场的变化，尤其是在化债政策逐步落实的背景下，基本面因素是否也在修复的趋势当中。 对此，我们来梳理回顾，2024年土地市场和房企拿地情况如何？相较2023 年有何新变化？ 对此，本文从土地市场和房企拿地的角度出发，聚焦以下几点： （1）2024年，各省、地市的土地市场表现如何？ （2）2024年，各省、地市的房企拿地情况及拿地布局有何变化？ （3）各省商品房的销售和去化情况如何？ 12024年，各地土地市场表现如何？ 1.12024年，各省层面土地市场表现如何？ 2024年，全国土地市场表现同比2023年呈下滑趋势，土地出让金同比下滑 22%，仅有福建、新疆、青海、辽宁、甘肃分别实现4%、64%、141%、4%、 17%的同比正增长。 我们结合各省经济财政债务、市场关注度等情况，参考市场分类，将全国各省份大致分为以下几类，来对应重点观察土地市场的变化： （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：除福建外，各省份土地出让金同比2023年下滑，其中广东、浙江、上海下滑幅度较大，超25%。江苏、山东、北京土地出让金同比下降分别为23%、3%、14%。其中，北京2024预算完成比例最高，为88%。 （2）湖北、安徽、江西、河南：江西土地出让金同比2023年下滑幅度大， 达28%；且预算完成比例较低，为53%。其余三省2024预算完成比例均在60% 左右。 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：重庆、湖南土地出让金同比2023年均出现大幅下滑，分别为32%、33%，而新疆实现了正向64%的增长。 （4）天津、云南、广西：天津土地出让收入同比2023年大幅下跌，跌幅达 45%。广西、云南土地出让收入同比小幅下降，降幅在10%左右。 （5）其他区域：仅青海、辽宁、甘肃土地出让金同比增加，达141%、4%、17%；宁夏、贵州2023年土地出让金下滑幅度相对较大，分别为40%、48%。 图1：2024年各省土地市场表现一览（亿元，%） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 注：债务率=地方政府债券/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 广义债务率=（地方政府债券+城投有息债务）/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出）土地出让金同比增速中，灰色表示正增长，红色表示负增长。 1.22024年，各地市土地市场表现如何? 进一步从地市级层面来看，各省内地级市的土地成交情况如何？ （1）江苏、浙江、福建、山东、广东区域内： 2024年，土地出让金同比增加：其中江苏镇江；福建莆田和漳州；山东滨州、淄博和泰安；广东肇庆和汕头的土地出让金同比增幅较大，均在30%以上。而江苏盐城和淮安；浙江舟山；福建福州和泉州；广东清远的土地出让金同比增幅均在10%以下。 2024年，土地出让金同比下滑：其他地市中，江苏：下滑最严重的为苏州市、南京市、常州市和无锡市同比分别达45%、40%、32%和30%。浙江：下滑最严重的为衢州市、台州市、湖州市、宁波市和杭州市，同比分别达53%、37%、36%、36%和30%。福建：下滑最严重的为厦门市，同比达24%。山东：青岛下滑幅度最大，达50%。广东：同比下滑幅度最大的是惠州市、湛江市、云浮市、茂名市和阳江市，下跌均超过40%。 图2：江苏各地市2024年土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 注：债务率=地方政府债券/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出） 广义债务率=（地方政府债券+城投有息债务）/（一般公共预算支出+政府性基金预算支出）土地出让金规模中，灰色表示历年数据，红色表示2024年数据。(下同) 图3：浙江各地市2024年土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图4：福建各地市2024年土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图5：山东各地市2024年土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图6：广东各地市2024年土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 （2）湖北、安徽、江西、河南区域内： 2024年，土地出让金同比增加：湖北黄冈、鄂州、随州；江西新余；河南焦作、商丘、平顶山、漯河、洛阳土地出让金同比增加超30%。另外，湖北荆门、孝感、恩施；安徽阜阳、滁州、淮南；河南驻马店、濮阳、开封、三门峡土地出让同比也有所增加。 2024年，土地出让金同比下滑：其他地市中，湖北：荆州、襄阳土地出让金同比下滑均超过50%。安徽：安庆、池州、马鞍山、六安同比下滑均超过30%。江西：南昌、吉安土地出让同比下滑超45%。河南：大部分地市土地出让规模均同比下滑，其中安阳、新乡、鹤壁分别同比下滑58%、61%、74%。 图7：湖北各地市2024年土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图8：安徽各地市2024年土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图9：江西各地市2024年土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图10：河南各地市2024年土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 （3）湖南、四川、陕西、新疆区域内： 2024年，土地出让金同比增加：湖南郴州土地出让金同比增幅92%；陕西渭南土地出让金同比增幅175%；新疆乌鲁木齐和喀什土地出让金同比增幅超90%。 2024年，土地出让金同比下滑：湖南：娄底、邵阳、常德、益阳土地出让金同比下滑均超过60%。四川：阿坝藏族羌族自治州、凉山彝族自治州、广安、攀枝花、成都土地出让金同比下跌幅度均超过40%。陕西：延安、汉中土地出让金同比下跌幅度均超过40%。新疆：阿克苏、克孜勒、博尔塔拉蒙古自治州土地出让金同比下跌幅度均超过20%。 图11：湖南各地市2024年土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图12：四川各地市2024年土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图13：陕西各地市2024年土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图14：新疆各地市2024年土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 （4）广西、云南区域内： 广西省：钦州市2024年土地出让金同比涨幅最大，为101%，而柳州市跌 幅最大，为56%；云南省：迪庆藏族自治州2024年土地出让金同比涨幅最大，为62%，而德宏傣族景颇族自治州和红河哈尼族彝族自治州跌幅最大，为52%。 图15：广西各地市2024年土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图16：云南各地市2024年土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 （5）其他区域 其他地市中，宁夏固原市、甘肃兰州市和甘南藏族自治州、吉林白城市、青海西宁市和果洛、辽宁抚顺、2024年土地出让金同比大幅上涨，涨幅均超过100%。而甘肃嘉峪关、青海的玉树、辽宁的营口土地出让金收入同比大幅下滑，均超70%。 图17：宁夏、甘肃、黑龙江各地市2024年土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图18：吉林、青海、辽宁各地市2024年土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图19：内蒙古、河北各地市2024年土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 图20：山西、贵州各地市2024年土地市场表现（亿元） 资料来源：中指数据库，wind，民生证券研究院 22024年，房企拿地有哪些新变化？ 2.12024年，房企拿地对土地市场有何影响？ 2.1.1各省市房企拿地情况如何？ 我们以2024年中指数据库中的百强房企（剔除城投平台）为样本，推演观察房企拿地的整体图景边际变化。 从全国层面来看，2024年主要房企拿地总金额同比2023年前下降44%；从土地市场的情况来看，2024年整体土地出让金同比下滑21%，除吉林外，其余省市土地出让金规