宏观策略报告：浅谈地产政策的传导路径

2025-1-5 投资咨询业务资格：证监许可【2012】669号 浅谈地产政策的传导路径 报告要点 当前国内主要逻辑为宏观溢价下降，海外主要逻辑为强美元。本周重点讨论地产展望，对基本面信息提供参考。 宏观研究组 摘要： 重要会议落地后市场阶段性止盈，在国内政策空窗期的背景下，资产宏观溢价有所回落。1月特朗普政策落地以及美国债务风险的不确定性正在推升海外市场波动，但当前基本面仍边际改善，下周非农或稳健发展，助推经济上行预期。 姜婧从业资格号：F3018552投资咨询号：Z0013315 国内方面，随着政策的推进落地，PMI连续3个月在扩张区间，但12月环比回落，预期不稳定对市场情绪有影响。12月制造业PMI综合指数为50.1%，环比回落0.2个百分点。生产指数向需求指数靠拢是综合指数环比回落的一大原因，但生产依旧为五大指标中表现最强的指标，供需结构出现优化。本周央行四季度例会召开，加大货币政策调控强度，稳定外汇市场预期。虽然2024年年底的降准预期落空，但“适度宽松的货币政策”基调是明确的。同时，例会增加了对于稳汇率的表述，预计央行在引导实际利率下行的同时仍将稳定汇率。当前国内即将进入春节假期，处于投资淡季、消费旺季。 刘道钰从业资格号：F3061482投资咨询号：Z0016422 仲鼎从业资格号：F03107932投资咨询号：Z0021450 房地产带动投资以及实物需求的修复或需较长时间，中性预期为2025年四季度。假设2025年随着政策的推进，按照库存领先房价约半年的时间推算，2025年中地产库存持续去化带动房价与地产销售重新企稳。而其传导至实物需求的过程或仍需半年。以房企视角来看，开发商获得回款后，其资金使用优先级为：1）政策强力推动的保交楼项目；2）自身债务减负以呵护企业流动性；3）增量土地开发与销售。同时，当前政策核心为“严控增量”，因此与上一轮“棚改”不同的是，在地产风险并未完全平复之前，资金或仍以防风险为主，传导至实物需求的时间相对偏慢，中性预期为2025年四季度。 朱善颖从业资格号：F03138401投资咨询号：Z0021426 海外方面，下周非农数据有望助推经济上行预期。本周五晚间数据显示，美国ISM制造业PMI超预期上行，新订单、库存较加速扩张，12月美国主动补库。新订单/库存比值上行暗示PMI或继续上行，经济上行预期升温。由于美国中小企业情绪尚未恶化，资本开支呈现韧性，预计下周非农稳健发展，助推经济上行预期。此外，特朗普和内阁将于1月20日上任，百日新政的实质影响可能从2月开始。 宏观策略方面，近期美元指数持续攀升，从金融属性上施压海内外风险资产。同时国内在3月两会召开之前持续处于政策空窗期，政策预期阶段性下降时内需资产回吐宏观溢价。对交易型投资者，低风险偏好环境下股市建议低仓位运行；债券跨年抢跑行情或未结束，但短期利率进一步下行空间有限；商品关注海外工业品商品属性回暖。配置型投资者关注权益红利和消费板块配置价值，黄金逢低布局。 风险提示：国内政策落地和经济修复不及预期，贸易冲击、地缘风险超预期 目录 摘要：..........................................................................................................................................................................1一、地产政策持续推进，但修复时间或相对较长................................................................................................3二、国内外基本面均保持韧性................................................................................................................................6三、美元指数高位施压大类资产..........................................................................................................................10免责声明....................................................................................................................................................................12 图目录 图1：当前地产投资仍处于低位.....................................................................................................................4图2：当前销售相比前期有所修复，但仍然偏弱.........................................................................................4图3：库存去化对于地产止跌回稳意义重大.................................................................................................4图4：北京中原报价指数................................................................................................................................4图5：全国41城商品房成交面积..................................................................................................................5图6：全国19城二手房成交面积..................................................................................................................5图7：房地产开工、施工、竣工累计同比.....................................................................................................6图8：房地产开发资金来源............................................................................................................................6图9：制造业PMI综合指数............................................................................................................................7图10：历年各月制造业PMI综合指数........................................................................................................7图11：制造业PMI产成品及原材料库存指数............................................................................................7图12：制造业PMI购进价格与出厂价格指数............................................................................................7图13：乙烯、丙烯聚合物制电池隔膜进口量.............................................................................................8图14：乙烯、丙烯聚合物制电池隔膜进口额.............................................................................................8图15：11月进入基建施工淡季....................................................................................................................9图16：全球地区水泥出库量.........................................................................................................................9图17：远端名义利率向经济意外指数回归...............................................................................................10图18：美国CPI与Inflation Swap 3M、9M................................................................................................10图19：12月国内债市涨幅明显，股市表现偏弱，海外美元指数触及高位，大宗商品整体偏弱......10图20：权益行业周度表现...........................................................................................................................11图21：商品板块周涨跌幅...........................................................................................................................11 一、地产政策持续推进，但修复时间或相对较长 从政策端来看，2025年房地产行业的明确政策目标为“止跌回稳”，主要政策推进思路为“严控增量、优化存量、提高质量”。政策以主动消化库存，控制新增库存以推动房价止跌从而引导释放购房需求的思路较为明确，但短期不利于实物需求的释放。9月26日，政治局会议首次提出要“促进房地产市场止跌回稳”，房地产支持政策密集推出，打出一套“组合拳”。包括调降存量房贷利率、下调二套房首付比例、优化保障性住房再贷款政策、加大“白名单”项目贷款投放规模到4万亿、支持盘活存量闲置土地、新增实施100万套城中村改造等“四个取消”、“四个降低”、“两个增加”。落实方面，9月下旬央行已实施降准降息，并下调二手房最低首付比例。10月份，央行引导商业银行于2024年10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整。从其公布以及推进的政策举措来看，