2024年全球房地产透明度指数报告：转型时期的透明度

jll. com 2024 年全球房地产透明度指数 过渡时期的透明度 Welcome 我很高兴分享我们发布的2024年全球房地产透明度指数。自首次发布该指数的25年来，JLL和LaSalle共同创建了房地产行业的领先透明度基准，我们认为这一基准为全球的房地产投资者、贷款人和企业租户提供了无价且独特的指导。 使它们处于特别有利的位置，能够在下一轮投资周期中受益。但持续改善透明度不容 assumable，并且许多其他市场正努力维持之前的增长，甚至有所滑坡。 变化时期提供了重大机遇，但我们的行业需要所有利益相关方之间的更大合作，以推动能够应对这一挑战的更好结果。在转型时期，透明度比以往任何时候都更为重要，有助于租户、投资者、贷款人和政府导航并做出明智的决策。我们相信，我们的2024年版提供了房地产透明度的客观基准，这将有助于提高标准并促进更健康、更繁荣的房地产市场和社区。 我们的2024年版恰逢一个显著变化的时期，随着社会经济、技术、气候和地缘政治因素的交汇，房地产市场正形成一个新的不断演变的格局。几十年来最快速的加息周期即将结束，但这一过程导致我们在进入新周期时面临长期的不确定性与价格发现阶段。更广泛地说，个人和公司对人工智能工具的普遍采用将对经济产生深远影响，同时也带来了新的风险。去碳化和气候韧性的需求日益成为经济和社会长期展望中不可或缺的因素，随着多项司法管辖区的新法规生效，这一领域也正处于关键转折点。这一切都在创纪录的选举年背景下发生，全球有史以来最多的人口参与投票，这提高了治理和政策不确定性升高的可能性。 Richard Bloxam JLL 资本市场首席执行官 这些相互关联变化的规模和复杂性正在使决策变得更加复杂。我们的指数结果证实，世界上最透明的市场取得了最大的进步， Contents 05亮点 高度透明的市场提供了最强劲的复苏前景14 192020亚太地区取得的最大进展 16欧洲在透明度排名中名列前茅 18政府举措提高了阿联酋和沙特阿拉伯的透明度北美顶级市场的持续发展撒哈拉以南非洲的进展停滞不前领先市场进一步领先 ， 而新加坡14加入顶级行列 值得关注的关键透明度主题 21 2934不断扩大的房地产投资领域 21关注的债务市场 26洗钱和实益所有权条例38上升议程随着报告和风险要求达到关键阶段 ， 可持续发展透明度不断加快数字化和人工智能突破了透明度的界限 ， 但也带来了新的风险 对透明度指数的回顾和前瞻性思考40 技术说明 4743表格和图表的透明度 2024 年全球房地产透明度指数 亮点 在不确定时期 ， 房地产透明度比以往任何时候都更加关键 历史和持续的地缘政治紧张与冲突正在在全球范围内引入更多的政策不确定性因素。所有这些因素意味着，在房地产投资者、占用者和政府 navigating 新一轮房地产周期和城市增长的下一个阶段时，透明度比以往任何时候都更为重要。 房地产市场受到结构变化的影响步伐正在加快，这些变化包括人口结构的变化、可持续发展目标以及技术进步。这些长期变化正与周期性挑战交织在一起，公司和市场需要迅速调整价格和增长预期。最大的选举年份中 最透明的市场正在向前推进 ， 并有望进入下一个周期 在2024年全球房地产透明度指数中，最透明的市场实现了最强劲的增长，因为他们设立了技术整合、更深层次的数据获取和气候报告的新标杆。美国、加拿大、法国和澳大利亚都是全球排名提升最快的国家，而新加坡首次进入“高度透明”行列，得益于其对可持续性和数字服务的关注。这些顶尖国家在过去两年内吸引了超过1.2万亿美元的直接商业地产投资，占全球总投资的80%以上。 并且，在需求和价格动态方面拥有最低的风险和最高的透明度，特别是在增长型房地产领域，它们已经做好准备，在资本市场活动增加的情况下引领流动性周期性的复苏。 在“高度透明”国家之外，几个已取得进展并专注于促进更高水平机构化的主要市场也值得关注，包括亚洲太平洋地区的印度、中国主要城市以及韩国，还有阿联酋。 沙特阿拉伯在中东和北非（MENA）地区——提供了强劲的长期前景。这些市场将在未来十年内需要显著扩展城市基础设施，但迄今为止仅获得了全球投资的6%。 自2022年以来，随着透明度的进一步提高，凸显了机遇的规模。其他方面的进展有限，排名较低的国家需要加快步伐，以缩小透明度差距。 AI 正在提高透明度并创造竞争优势 生成式人工智能（GenAI）能力的普及带来了对技术对房地产影响的期望激增。AI投资呈指数级增长，尽管许多应用仍处于探索阶段，但它已经在行业中提升了透明度——帮助筛选和总结大量的法律文件、自动化楼宇管理、驱动互动城市与建筑设计，并且能够以前所未有的速度和细节进行估值和分析。JLL的AI 平台，例如，已经帮助在全球范围内识别出五分之一的资本市场机会。但要从人工智能中充分获益，还需要付出大量的努力和投资，以构建合适的架构和治理机制来采集标准化数据，并将其输入到模型中，而目前大多数公司——以及政府——在这方面仍然缺乏相应的能力。随着这些能力的逐步建立，人工智能有望在提高生产效率和透明度方面带来显著的进步。 可持续性透明度正处于投资者和企业占用者的转折点 投资组合排放、建筑级别表现或气候风险方面缺乏标准化的信息和流程，导致对数据质量及绿色漂洗的担忧。拥有最清晰长期路径转向更可持续房地产市场的市场——如法国、日本、美国领先城市以及英国——将提供最具透明度和可预测性的环境，有助于解决低碳建筑的巨大缺口，并使租户能够自信地做出位置和空间决策，政府能够达到去碳化目标，投资者能够为其投资组合做好未来准备。 可持续性透明度正变得日益关键，随着《巴黎协定》中到2030年将排放量减半的期限临近，越来越多的国家和地区制定了强制性的长期去碳化路径。随着新的建筑能效标准、可持续性报告要求以及企业承诺的不断加强，可持续性成为2024指数中推动透明度提升的最大因素。 尽管已经取得了进展，可持续性指标在全球范围内仍是最不透明的领域之一。许多公司仍在跟踪其实际表现的初期阶段。 过去两年房地产透明度的精选亮点 房地产透明度的下一步是什么 ？ 不断扩大的房地产投资领域 欧洲和亚太地区的策略推动了全球数据中心需求的快速扩大。基础设施规划的透明度、贸易政策以及运营模式将成为决策中日益重要的因素，这些因素将主要驱动数据中心或先进制造设施等相关行业的前景。 房地产市场正处于资本重新分配的早期阶段，投资者正将资金投向受益于需求结构增长的物业类型。人口和技术创新，以及政府和租户优先事项的变化，要求投资者理解一个越来越广泛的可投资领域的动态——从生活投资的增长中可以看出这一点。 房地产债务市场备受关注 房地产债务市场已扩大，随着非银行贷款机构的扩展和补充传统的信贷来源。据估计，2024年至2025年间将有约2.1万亿美元的房地产债务需要重新融资——截至2024年上半年，大约有30%的债务已经完成重新融资——因此货币当局对潜在风险表示担忧，这些风险源自相对较高的重新融资需求。 许多市场中私人信贷借贷规模和融资条件的透明度不足。随着较高的利率继续推高再融资缺口，投资者不断将资金分散至信用策略及市场特定部分出现困境的情况下，债务市场的透明度议题将持续受到关注。 数字化和人工智能突破了透明度的界限 ，但也带来了新的风险 随着AI应用跨行业整合，与这些工具相关的监管和合规风险也在上升。2024年，AI监管正迎来重要里程碑，在包括美国、欧盟、中国、加拿大和澳大利亚等市场，新的立法或指导方针正在推进。许多努力集中在模型的透明度以及数据安全和隐私方面，而针对如自动估值模型（AVMs）等房地产特定工具的监管措施也正在进行中。同时， 人们越来越意识到AI工具可能无意中导致价格-fixing或其他反竞争行为的风险；例如，通过定价优化算法。制定更加一致的数据收集、模型训练和使用标准是值得期待的一步。跟踪这一不断演变的监管背景，并全面了解AI工具的功能及其安全和合规风险将是企业导航这些风险并实现AI带来的透明度收益的关键。 随着报告和风险要求达到关键阶段 ， 可持续发展透明度不断加快 未来两年内，全球多个主要经济体（包括美国、欧盟、英国、中国、日本、韩国、加拿大和澳大利亚）将出台或扩大企业可持续性报告要求。这些措施将显著增加需强制报告的公司数量，并普遍要求标准化可持续性指标和测量方法，从而在全球范围内促进更深入、更一致的可持续性表现视图，尤其是在以下几个关键领域： 对于排放和物理气候风险。随着更多政府要求进行建筑层面的能源和排放披露，更精细且一致的数据、逐步严格的标准以及改进的建筑管理将推动更快的进步。随着可持续性决策嵌入租户和投资者的决策过程并影响选址和投资决策，落后的市场将需要加快采用更高标准的速度以保持竞争力。 1. **提高透明度**：企业将被要求详细披露其在环境、社会和治理（ESG）方面的绩效数据，以增强市场对它们可持续实践的了解。 2. **统一标准**：国际上可能会出现一套通用的可持续性报告标准，帮助不同地区的企业遵守相同的标准，提升报告的可比性和一致性。 3. **政策激励与监管**：政府可能会通过税收优惠、补贴或其他激励措施来鼓励企业加强可持续性实践，并通过监管手段确保合规性。 4. **投资者决策**：随着更多基于ESG因素的投资策略的兴起，企业对可持续性的 洗钱和受益所有权法规上升为议程 更新的金融行动特别工作组（FATF）指导方针要求各国确保能够追踪公司的真正所有权，并且伴随着更广泛的金融制裁制度的扩大，这继续推动了改善反洗钱（AML）和受益所有权（BO）监管措施的动力。这促使近年来越来越多的国家对AML或BO规则进行修改，同时越来越多的市场正在取得进一步进展。现有监管措施的有效性 继续受到审视，实施和定义往往不一致且易于规避。但随着地缘政治紧张局势和风险上升至议程前列，并且更多司法管辖区引入更严格的标准，投资者和企业将需要投入更多资源以确保合规，并将越来越倾向于拥有强大监管体系和较低声誉风险及财务风险的市场。 2024 调查涵盖全球 89 个国家和地区 被授权塑造一个更明亮的方式 来自全球超过200所不同大学的学生使用JLL和LaSalle的全球房地产透明指数来学习并更好地了解这一复杂的领域。我们很高兴能够帮助你在学习中取得进展！ 在JLL，我们共同塑造一种更光明的方式，使我们的员工能够 thriving、追求有意义的职业生涯并找到归属感。 我们在追求成功的过程中选择一条更加鼓舞人心、创新和乐观的道路，并致力于创造一个让每个人感到欢迎、重视并能充分发挥潜力的环境。 要了解有关 JLL 职业的更多信息 ，请访问jll. com / careers 高度透明的市场提供了最强劲的复苏前景 领先的市场进一步领先 ， 而新加坡加入了顶级行列 世邦魏理仕2024年全球房地产透明度指数显示，大多数国家和地区的透明度有所改善，但“高度透明”市场的表现最为强劲，并继续拉开与其他市场的差距。英国仍稳居排行榜首位，而包括前沿科技集成、强化可持续性法规与报告、细化数据获取和数字化服务提供在内的多项措施，共同推动美国、加拿大、法国和澳大利亚等国加入顶级改善者行列。 全球超过 80 ％ 的房地产投资分配给高度透明的市场 最透明市场的构成继续远离以英语为母语的市场。随着日本在2022年被纳入“高度透明”组别，新加坡也成为首个进入这一顶级组别的非英语国家市场，这得益于更高的可持续性标准以及通过房地产行业转型图（Real Estate Industry Transformation Map）和其他举措推动技术与数字服务的整合。 Highly透明市场共同占据了全球超过50%的收入型房地产总收益和超过80%的直接投资。随着我们在2024年进入新的房地产周期，对市场动态有最深刻理解、价格发现透明度最高、资本市场最广泛以及多元化潜力最大的国家将引领房地产流动性的恢复。 亚太地区取得的最大进展 亚太地区各国自202