核心观点与数据
- 政策影响：9·26新政后两个月，京沪深二手挂牌量稳步增长，尤其京沪深供需两热，成交创新高但新增挂牌量也增加，需判断是刺激成交还是增加库存。
- 挂牌量变化：10月挂牌量环比增1-3成，11月递减，深圳12月前8日日均挂牌量较9月下挫23%。
新增挂牌房源特征
- 区域：集中于城市次核心区（北京朝阳区、上海浦东区、深圳龙岗区占比超2成），远郊片区占比不足5%。
- 面积：60-90平户型占比最高（京沪深分别为38%、36%、44%），60平以内次之，90平以上较少。
- 房龄：10-20年次新房为主（占比47%-34%），深圳10年以内房源占比达32%，老旧房源占比可忽略。
- 价格：单价3-8万/平（占比超6成），总价100-500万/套（占比超6成）；京沪主力3-5万/平、100-300万/套，深圳主力5-8万/平、300-500万/套。
市场供需匹配度
- 北京：大面积段供过于求，小面积段供求平衡或供不应求。
- 上海：大面积段供过于求，小面积段（如黄浦、长宁）因“老破大”和高总价导致供不应求，受新房分流影响。
- 深圳：中小面积段（<120平）供过于求，大面积段供求平衡。
房东画像与后市预判
- 房东类型：刚改置换客群（需“以旧换新”）和投资客（趁行情套现）。
- 后市预判：
- 上海：新增挂牌量小于成交规模，短期热度延续。
- 深圳：供求持稳，震荡行情。
- 北京：新增挂牌量大于成交规模，热度稳中有降。
- 价格趋势：
- 京沪90平以内小面积段房价下挫空间不大，大面积段受新房分流影响难放量。
- 深圳大面积段短期坚挺，小面积段投资客短期内卖出概率低。
