上海投资 2024年第三季度

投资 如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯 上海涉宅土地交易市场升温 市场研究部 James Macdonald主管中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn 季度内上海共拍卖12幅涉宅地块，其中两幅地块溢价率超30%，并创下13.1万元每平楼面价新纪录。 •2024年第三季度共完成15笔大宗成交，合计成交金额达人民币135.8亿元，环比下降25%，同比下降47%。•本季度写字楼/商务园区板块交易放缓，以自用办公为目的内资实体行业企业推动写字楼资产交易。•本季度零售板块交易额主要由一笔大额交易支撑，交易数量整体下降。•租赁公寓市场面临保租房交付入市与市场竞争加剧的挑战，季度内仅录得1笔总额1.8亿元的交易。•季度内上海共推出12幅涉宅地块拍卖，其中5宗溢价成交，静安曹家渡社区地块与徐汇斜土街道地块溢价率分别达到31.2%、30%。 投资及资本市场部 Louisa Luo主管中国区+8621 6391 6688louisa.luo@savills.com.cn “虽然市场条件仍然充满挑战，但政府已加大了政策支持力度，这表明政府正在采取更周全与统筹的方式来解决经济和市场面临的关键问题。” 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及强劲的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者，在全球设有逾600家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 简可，第一太平戴维斯研究部 集团以15.2亿元人民币收购豫园集团星光耀广场二期1号楼。 市场概述 2024年第三季度共完成15笔大宗成交，合计成交金额达人民币135.8亿元，环比下降25%，同比下降47%。尽管投资额有所下降，但投资情绪仍相对稳定，数笔中额交易在季度内达成。 以自用办公为目的内资实体行业企业继续推动写字楼资产交易，季度内包括服装、医疗、餐饮在内的多家企业购置了办公楼。除此之外，个人买家和宗教机构等投资者在市场中仍然活跃，本季度一位个人买家通过法拍方式以831万元人民币价格收购了三盛宏业大厦，均价3.94万元每平。尽管这笔交易成交价较起拍价溢价14%，但仍比估值低18%。 本季度综合体资产表现亮眼，山东制造业民企瑞冬集团以近28.8亿人民币的价格收购了上海证大集团资产包，印尼金光集团也以约17.2亿元底价收购上海星荟中心40%股权。 本季度写字楼/商务园区资产交易额环比下降60%，虽然小规模自用交易依然活跃，但是大规模投资性办公交易数量仍然有限。 零售市场 2024年第三季度上海外环内录得三个新项目入市，包括西岸梦中心、花木时光里和上海荟聚，为零售市场带来26.1万平方米新增供应。全市购物中心空置率环比持平为11.7%，较去年同期下降0.6个百分点。其中核心商圈空置率第三季度小幅上升至10.0%，非核心商圈空置率则环比微降至12.1%。全市购物中心首层平均租金环比下降0.5%至每平方米每天人民币24.6元，较去年同期下降1.2%。 上海租赁公寓市场投资额持续回落。由于建成交付的保租房项目与翻新完成的公寓项目同时大批入市,租赁市场项目出租率与租金价格继续承压。 写字楼市场 三季度，仅徐汇滨江板块的龙华万科中心一个新供应入市，共6.9万平方米办公面积，项目包含五栋销售型塔楼。截至三季度末，全市甲级写字楼存量达约1,944万平方米。三季度全市甲级写字楼净吸纳量下降21%至14.7万平方米，同比下降58%。全市甲级写字楼租金环比下调4.3%，至每平方米每天人民币6.1元。中央商务区、次级商务区和非核心商务区环比跌幅分别为5.0%、4.2%和4.0%。得益于供应暂缓，三季度全市甲级写字楼平均空置率环比下降0.5%，至21.8%，但同比上升2.7%。非核心商务区空置率降幅最为明显，环比下降1%。illion sq m 本季度零售板块交易额录得25.9亿元，主要由新加坡投资集团以约20亿元价格收购上海南翔印象城MEGA48%股权的交易所带动。该项目是新加坡投资集团与印力集团的合作项目，总建筑面积为33.6万平方米，其中包含18万平方米商业空间，净可租赁面积超过10万平方米，出租率保持在99%以上。这笔交易凸显出国内开发商不断优化股权结构并进行“瘦身”的持续趋势，通过将资产出售给财务实力雄厚的合资企业或战略伙伴的方式变现资产以化解不断增长的负债规模。 本季度写字楼/商务园区交易放缓，共录得9笔大宗交易，交易总额共计53.8亿元，环比下降60%。本季度最大交易为河南投资 工业/物流市场 三季度非保税高标仓存新增供应放缓，仅在青浦子市场录入了一个约10万平方米的 12%，而保租房的年均复合增长率则高达79%。虽然它们与租赁公寓市场没有直接竞争关系，但出租房源的增加依然为租户提供了更多的选择，也促使业主（无论是市场化租赁企业、国有企业还是投资机构）做出一定让步。自2024年二季度以来，投资者逐渐放缓了对公寓资产进一步加码的步伐。本季度仅录得一笔1.8亿元的交易，为徐汇区TULU公寓。 新项目，市场总存量保持在约880万平方米。当前物流企业扩张依然谨慎，促使部分业主为了保持出租率而进一步降低租金，带动上海市租金下探至人民币47.9元每月每平方米，租金指数环比下降0.4%。本季度全市空置率略微提升0.2%至28.1%，高于去年同期。 土地市场 2024年第三季度，上海土地市场交易总额为人民币394亿元，环比增长55%。本季度商品住宅和商办综合用地成交额分别占总额的57%和24%。静安区和徐汇区地块的激烈争夺将本季度销售性质住宅用地成交楼面均价提高至人民币每平方米61,700元。商办综合用地成交楼面均价为人民币每平方米30,970元。 疲软的市场基本面使得投资者对该行业的投资更加保守，同时，利润的紧缩也促使租户在卫星城寻求更优惠的租约以控制成本。例如，六月份获批发行的中航易商仓储物流REIT囊括了昆山花桥的三座物流园区，截至2024年第一季度，该三个项目的租金水平约为36.9-42.9元/平方米/天，较同期上海市物流园区平均租金水平便宜5.8-11.8元。由于这些物流园区同样可以服务上海城区，上海物流市场的竞争无疑因此而加剧。 季度内上海共推出12幅涉宅地块拍卖，其中5宗溢价成交，静安区曹家渡社区地块与徐汇区斜土街道地块溢价率分别达到31.2%、31%，此外斜土街道地块成交楼面价还刷新了全国最高单价纪录，达13.1万元人民币。 主要成交案例 •新加坡政府投资公司(GIC)以人民币20亿元（估计值）自印力集团收购双方合作项目上海南翔印象城MEGA48%股权。变更后，GIC占股比例提升至98%，印力保留2%股份，并未完全退出。该物业建筑面积约33.68万平方米。 国央企依然是本季度土地交易的绝对主力。不过民企绿城中国在本季度内成功竞得了江湾镇和斜土街道两幅地块。 •金光集团以17.2亿收购国家电网所持北外滩星荟中心40%股权，另外60%股权仍由香港建设持有。该物业建筑面积分别约19万平方米，本次收购单价均约为3.9万元。 季度内工业/物流市场仅录得一笔交易，为泰康保险以8.41亿元收购ESR上海青浦物流园95%股权，该资产是九个物业组合资产包交易的一部分。 市场展望 对经济、商业和房地产市场的更有力的扶持政策正在逐渐改变中国的投资环境。如果未来几个月还能有进一步的重大利好政策推出，这将成为市场的真正转机与投资情绪改善的信号。从全球来看，随着主要经济体通胀率的下降与增长的放缓，外部经济环境也在发生变化。各国央行降低利率的举动推动人民币走强并为央行政策制定提供了更大灵活性。 •河南投资集团以人民币15.15亿元向豫园股份购买了普陀区星光耀广场2期1号楼。该物业建筑面积约5.96万平方米，本次收购单价约为2.48万元。 住宅租赁/服务式公寓 位于虹口的虹逸服务式公寓于第三季度入市，为上海服务式公寓市场带来47套新增供应。第三季度内，全市服务式公寓空置率环比上涨0.4%至19.5%。季度内平均租金保持相对稳定，环比微涨0.1%至每平方米每月266.3元，同比上涨0.3%。 •一位个人买家通过法拍以人民币8.3亿元价格收购了黄浦区三盛宏业大厦，该物业建筑面积约2.1万平方米，本次收购单价约为每平方米3.94万元。该资产此前为三盛宏业的上海总部大楼。 国内开发商与各级市场所面临的压力逐渐减轻，这在一定程度上有助于稳定交易市场，但是它同时也可能导致业主或开发商折价抛售资产的意愿降低，进而促使交易总量短期放缓。 近年来，上海的住宅市场增长显著。根据CRIC数据，在过去三年中，市场化住房的年均增长率为